Здравствуйте!
В описанной Вами ситуации наиболее безопасный и юридически корректный вариант — оформить именно нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в котором квартира 2019 года передается в единоличную собственность жены. С точки зрения последующей продажи это существенно лучше, чем оформлять переход квартиры как дарение.
Ключевой момент состоит в том, что квартира 2019 года была приобретена в период брака за общие средства. То обстоятельство, что право собственности первоначально было зарегистрировано только на мужа, само по себе не меняет режима имущества: по общему правилу это совместная собственность супругов в силу ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ.
ФНС прямо разъясняет применительно к такой ситуации, что при последующем переходе имущества к другому супругу срок владения не начинает исчисляться заново. В частности, ФНС указывает, что если квартира приобретена в браке за счет общих доходов супругов, срок владения для каждого из супругов исчисляется с даты возникновения права собственности на эту квартиру у одного из супругов. Есть и специальное разъяснение ФНС о ситуации, когда квартира после развода по соглашению переходит от супруга к супруге: срок владения продолжает исчисляться от первоначальной даты регистрации квартиры.
Поэтому в Вашем случае квартира 2019 года не становится для жены новой квартирой 2026 года в налоговом смысле. Если первоначальное право собственности мужа на квартиру зарегистрировано в 2019 году, при разделе совместного имущества и переходе квартиры жене срок владения следует считать с 2019 года.
Более того, применительно к 2026 году здесь имеется еще более сильное основание для отсутствия НДФЛ. Согласно действующему п. 3 ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок владения квартирой составляет 3 года, если на дату регистрации перехода права собственности к покупателю у продавца нет иного жилого помещения, включая жилое помещение в совместной собственности супругов. В остальных случаях базовый срок составляет пять лет.
После раздела имущества по предложенной Вами схеме у жены останется квартира 2019 года и земельный участок. Квартира 2016 года будет принадлежать мужу. Земельный участок не является жилым помещением. Следовательно, если после развода и раздела имущества жена практически сразу продаст квартиру 2019 года, у нее отсутствует другое жилое помещение, а значит, для нее действует трехлетний минимальный срок владения. Но даже это условие фактически уже не имеет решающего значения, поскольку срок владения квартирой все равно исчисляется с 2019 года и более трех лет уже истекло. ФНС подтверждает, что при определении срока владения учитывается первоначальное приобретение имущества в совместную собственность супругов.
Таким образом, при продаже квартиры после оформления раздела НДФЛ с дохода от продажи возникать не должен, поскольку минимальный срок владения истек. Соответственно, сама по себе продажа квартиры вскоре после регистрации права собственности за женой не создает налоговой обязанности только потому, что в ЕГРН новая запись о собственнике появилась в 2026 году.
Очень важно здесь не смешивать срок владения и дату регистрации текущего права собственности. В выписке ЕГРН действительно будет указано, что право жены возникло в 2026 году. Но для целей ст. 217.1 НК РФ в рассматриваемой ситуации применяется специальный подход к имуществу, приобретенному супругами в общую собственность. ФНС прямо приводила пример, когда после развода квартира переходила одному из супругов, и при ее последующей продаже срок продолжал исчисляться от первоначальной регистрации.
Что касается самого способа оформления, здесь я бы однозначно рекомендовал соглашение о разделе общего имущества супругов, а не дарение.
ФНС в актуальном разъяснении от 6 марта 2025 года специально указала, что при разделе общего имущества супругов по соглашению экономической выгоды у супругов не возникает: имущество лишь переходит из общей собственности в единоличную собственность каждого из них. Поэтому сам раздел совместного имущества НДФЛ не облагается. При этом соглашение о разделе общего имущества супругов должно быть нотариально удостоверено.
Это принципиально отличается от дарения. При дарении муж формально передает жене свое имущество безвозмездно. Между супругами дарение квартиры действительно освобождается от НДФЛ у одаряемой как получение дара от члена семьи, однако для целей последующей продажи возникает менее благоприятная ситуация: специальное правило о трехлетнем сроке для подаренной недвижимости применяется, а первоначальная дата приобретения квартиры мужем автоматически не превращается в дату приобретения квартиры женой. ФНС указывает, что трехлетний срок применяется, в частности, к недвижимости, полученной в дар от члена семьи или близкого родственника.
Именно поэтому дарение здесь не имеет практического смысла и создает ненужный налоговый риск при последующей продаже, тогда как раздел имущества сохраняет связь квартиры с первоначальным приобретением в 2019 году.
Соглашение об определении долей также является другой конструкцией. Если сначала определить доли супругов, например по 1/2, а затем осуществлять дальнейшую передачу доли жене, возникает уже дополнительный юридический этап, который в Вашей ситуации не нужен. При разделе имущества можно непосредственно установить, что квартира 2019 года передается в собственность жены, а квартира 2016 года — мужу, земельный участок — жене. Это прямо соответствует экономической договоренности сторон.
При этом я бы рекомендовал в самом соглашении максимально четко описать происхождение квартиры. Например, зафиксировать, что квартира приобретена супругами в период брака в 2019 году за счет общих денежных средств супругов, первоначально зарегистрирована на мужа, является их совместной собственностью, а в результате раздела общего имущества поступает в единоличную собственность жены.
Это не является каким-то обязательным условием для возникновения права собственности или автоматически «переносит» дату в ЕГРН, но с практической точки зрения такая формулировка очень полезна. Она документально фиксирует юридическую историю объекта и значительно облегчает подтверждение перед ФНС того, что квартира не была подарена мужем жене в 2026 году, а являлась совместно нажитым имуществом супругов, приобретенным еще в 2019 году.
Особенно важно сохранить первоначальный договор приобретения квартиры 2019 года, документы об оплате, прежнюю выписку ЕГРН и нотариальное соглашение о разделе имущества. В совокупности эти документы подтверждают первоначальное приобретение квартиры супругами и основание, по которому она впоследствии перешла жене.
Есть еще один важный нюанс: не стоит искусственно оформлять сделку как дарение только потому, что фактически квартира после раздела достается жене. Если реальная воля супругов состоит именно в разделе совместно нажитого имущества, соглашение о разделе наиболее точно соответствует существу отношений. ФНС прямо признает отсутствие дохода при разделе совместного имущества супругов.
Поэтому применительно именно к Вашей ситуации я бы сформулировал вывод следующим образом: квартира 2019 года при разделе совместно нажитого имущества переходит жене не как вновь приобретенная в 2026 году, а как имущество, которое уже находилось в общей собственности супругов с момента первоначального приобретения; срок владения для целей НДФЛ следует исчислять с первоначальной даты регистрации права в 2019 году. Поскольку к 2026 году прошло более пяти лет, минимальный срок владения в любом случае истек. Поэтому при последующей продаже квартиры женой НДФЛ с дохода от продажи не возникает, независимо от того, насколько скоро после раздела она ее продаст. Позиция ФНС по сроку владения имуществом, приобретенным в браке, прямо подтверждает такой подход.
При этом наличие у мужа квартиры 2016 года после раздела не препятствует применению данного вывода к жене. После раздела это уже его личное имущество, а не имущество жены и не совместное имущество супругов. Для жены остается квартира 2019 года, а земельный участок не учитывается как «иное жилое помещение». Даже если бы вопрос о первоначальном пятилетнем сроке возникал, квартира уже находится во владении супругов с 2019 года.
С учетом действующей на сентябрь 2026 года редакции законодательства я считаю оптимальной конструкцией нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества с прямым указанием на приобретение квартиры в 2019 году в период брака и за счет общих средств супругов, без оформления дарения. Именно такая конструкция наилучшим образом соответствует фактическим обстоятельствам и сохраняет наиболее сильную позицию при возможной последующей проверке ФНС.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
