Как разделить ипотечное имущество после развода при устных договоренностях?

Максим добрый день.

Устно договорились, что квартира остается жене и детям, мне дача. Ипотека на квартиру — на жене договор, я созаемщик; на дачу — на мне, она созаемщик,; доли не прописаны

 
Ваша устная договоренность не имеет никакой юридической силы.
Пока вы официально не зафиксировали раздел, в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ  и квартира, и дача являются вашей совместной собственностью в равных долях (по 1/2), независимо от того, на кого оформлен кредитный договор.

Ваша бывшая жена в любой момент (в пределах 3 лет срока исковой давности) может передумать и потребовать половину дачи, а вы останетесь созаемщиком по ее квартире.

Кроме того, по ст. 391 ГК РФ, перевод долга на другого человека невозможен без согласия банка. Для банка вы оба — должники на 100% суммы по обоим кредитам.

Если жена перестанет платить за квартиру, банк спишет деньги с вас.

Добрый день.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ

имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (пп. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст.ст. 128, 129, пп. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан независимо от того, на имя кого из супругов или кем из супругов оно было приобретено или кем внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

По общему правилу при разделе имущество делится по 1/2

Устно договорились, что квартира остается жене и детям, мне дача.

 Добрый день!

 Ваши устные договоренности   не порождают никаких правовых последствий.

 Ваше общее имущество будет находиться в совместной собственности супругов, а долги — общие долги супругов.

 В данной ситуации Вам лучше заключить   соглашение о разделе общего имущества супругов и долгов по ипотекам.

 Но на это потребуется согласие банков-залогодержателей, т.к. изменение  условий договоров ипотеки и договоров залога возможно только в согласия  банков и других участников в силу ст. 450 Гражданского Кодекса РФ:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон

 Далее продолжу.

Добрый день.

Максим, к сожаление устные договоренности не всегда добровольно исполняются. И одна из сторон часто нарушает условия договоренности.

Если у вас есть возможность ь решить вопрос не обращаясь в суд, вы можете оформить у нотариуса нотариально заверенное соглашение о разделе совместно нажитого имущества. 

Указав в соглашении все вопросы раздела, какое имущество остается в собственности супруги, сто переводить в вашу собственность.

п.2 ст. 38 СК РФ

При недостижении согласия вопрос раздела имущества решается в судебном порядке.

ЕСли исходить из норм законодательства, все имущество, приобретенное в период брака относится к вашему общему имуществу и подлежит разделу пополам между супругами ст. 34 СК РФ

Кредитные обязательства также делятся пополам при недостижении согласия. 

Удачи .

Здравствуйте, Максим!

Сразу о главном. Ваша устная договоренность юридически не существует. Пока раздел не оформлен нотариальным соглашением или решением суда, и квартира, и дача остаются вашей общей совместной собственностью в силу статьи 34 Семейного кодекса РФ, а доли предполагаются равными по статье 39 Семейного кодекса РФ. То, на кого оформлен кредитный договор и кто из вас указан созаемщиком, на режим собственности не влияет. Расторжение брака само по себе ничего не поменяло, режим совместной собственности сохраняется до раздела.

Теперь о том, что в вашей ситуации имеет решающее значение и о чем в предыдущих ответах сказано лишь вскользь. В квартиру вложен материнский капитал. Это меняет всю конструкцию раздела. По части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность родителей и детей. Та часть квартиры, которая оплачена капиталом, вообще не является совместно нажитым имуществом и между вами и супругой пополам не делится, она распределяется на всех четверых членов семьи. При этом доли детей определяются исходя из размера самого материнского капитала в соотношении со стоимостью квартиры, а не механически по четверти каждому. Такую позицию Верховный Суд РФ закрепил в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденном Президиумом 22 июня 2016 года. Обязанность выделить доли возникает после снятия обременения, с 2020 года отдельное нотариальное обязательство для этого не требуется, обязанность вытекает прямо из закона. Органы опеки здесь пока ни при чем, их согласие понадобилось бы только при продаже квартиры с уже выделенными детскими долями, а продавать вы ничего не собираетесь.

Практический вывод для вас двоякий. С одной стороны, ваша доля в квартире меньше половины, значит и отдаете вы супруге меньше, чем кажется на первый взгляд. С другой стороны, квартира уже обременена правами детей, и это дополнительный аргумент в переговорах: судьба квартиры фактически предрешена, торг возможен только вокруг дачи и вокруг денежной компенсации.

Про долги перед банками. Здесь надо трезво понимать пределы возможного. Перевод долга на другое лицо без согласия кредитора ничтожен, это статья 391 Гражданского кодекса РФ. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, это пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ. Поэтому ни соглашение между вами и супругой, ни даже решение суда о разделе не освободят вас от обязательств перед банком, если банк на это не согласится. Для банка вы остаетесь солидарным должником на всю сумму по обоим кредитам. Кроме того, заложенное имущество нельзя отчуждать без согласия залогодержателя, это статья 346 Гражданского кодекса РФ и статья 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ об ипотеке, поэтому переоформить дачу на себя вы сможете только с согласия своего банка.

Если выстраивать варианты от простого к сложному, начинать надо с банков. По даче ваши шансы высокие: договор на вас, супруга созаемщик, и вывести из состава созаемщиков лицо, которое не приносит банку дохода и не влияет на одобренную сумму, обычно несложно. Подавайте заявление о выводе созаемщика или о рефинансировании кредита на вас одного. По квартире ситуация обратная и гораздо тяжелее. Основной заемщик супруга, а платежеспособность обеспечиваете вы. Пока она в декрете и ее единственный доход это алименты около ста тысяч в месяц, банк почти наверняка откажет. Не исключено, что часть банков учтет алименты как подтвержденный доход, но рассчитывать на это не стоит. Реалистично закладывайте, что по квартире вы останетесь созаемщиком до того момента, когда супруга выйдет на работу и сможет рефинансировать кредит на себя.

Параллельно с обращением в банки оформляйте нотариальное соглашение о разделе общего имущества супругов. По пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ такое соглашение требует нотариального удостоверения, и заключить его бывшие супруги вправе в любое время после развода. В нем нужно прописать, что дача переходит в вашу единоличную собственность, что ваша доля в квартире переходит супруге и детям после снятия обременения, что обязанность погашать кредит по квартире несет супруга, а по даче вы, что стороны обязуются подать в банки все документы для переоформления, и что при списании с вас денег по чужому кредиту вы вправе взыскать уплаченное. Отдельно зафиксируйте порядок выделения долей детям в квартире. Если банк согласия на переход права собственности не даст, соглашение все равно сохранит силу в части распределения обязанностей между вами и будет прямым письменным доказательством в любом будущем споре. Это и есть та самая страховка, которой у вас сейчас нет.

Если договориться не удастся, остается иск о разделе общего имущества и общих долгов, банки привлекаются третьими лицами. Суд закрепит дачу за вами, квартиру за супругой с учетом долей детей, и распределит долги пропорционально присужденным долям по пункту 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ. Но перед банками вы останетесь солидарным должником, решение будет работать во внутренних отношениях с бывшей супругой. Если банк спишет с вас платеж по квартире, вы взыщете с нее уплаченное в порядке регресса на основании статьи 325 Гражданского кодекса РФ. Здесь принципиально важна доказательственная база: платите только со своего счета и своей картой, чтобы в платежных документах фигурировали ваши данные, и сохраняйте все квитанции и выписки. Без этого регресс превращается в спор о том, чьи деньги вносились.

Отдельно предостерегу от распространенного заблуждения, которое может вам дорого обойтись. Расчет на то, что через три года после развода супруга уже ничего не потребует, ошибочен. По пункту 7 статьи 38 Семейного кодекса РФ трехлетний срок исковой давности исчисляется не с даты расторжения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 года № 15. Пока вы не заявили о единоличных правах на дачу, право супруги не нарушено, и срок не течет вовсе. Требование о разделе она сможет предъявить и через пять, и через десять лет. Именно поэтому тянуть с оформлением нельзя.

Еще два момента в вашу пользу. Прежде чем что-либо подписывать, закажите оценку обоих объектов и сопоставьте их стоимость за вычетом остатков долга. Если дача существенно дешевле того, что вы отдаете в квартире, вы вправе требовать денежную компенсацию несоразмерности на основании пункта 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ. И если супруга станет настаивать на большей доле, ссылаясь на проживание детей с ней, знайте: пункт 2 статьи 39 Семейного кодекса РФ действительно позволяет суду отступить от равенства долей исходя из интересов детей, однако сам по себе факт проживания детей с матерью таким основанием не является, на что Верховный Суд РФ указывал неоднократно. Требуются конкретные обстоятельства, например расходование общего имущества в ущерб интересам семьи.

Если свести все к последовательности действий, она такая. Оценка обоих объектов, затем письменные заявления в оба банка о выводе созаемщика и рефинансировании, затем нотариальное соглашение о разделе, где закреплено все, о чем вы договорились устно, затем переоформление дачи на вас после получения согласия банка. К суду переходите только тогда, когда переговоры зайдут в тупик. И начните с дачи, это самое быстрое и достижимое, а вопрос по квартире решайте вторым этапом, когда у супруги появится собственный доход.

С уважением, Гайворонский Александр.

Максим, добрый день.

Подстраховать от чего?

У Вас и тот и другой объект находятся в общей собственности, т.е. у Вас есть права на оба.

Вы указываете, что

Ипотека на квартиру — на жене договор, я созаемщик; на дачу — на мне, она созаемщик,

 Это означает, что Вы оба являетесь заемщиками по кредитным договорам, и ответственность при несоблюдении его у Вас одинаковая -см. ст.819 ГК РФ, п.2 ст.45 СК РФ.

При этом определение долей в квартире и даче ровным счетом ни к чему не приведет, бла общая совместная собсвтенность, станет общая долевая, на бумаге изменится режим собсвтенности, но не более.

Не приведет определение долей и к разделу кредитных обязательств, поскольку Вы оба несете обязательства, и банку это выгоднее, чем иметь одного заемщика.

Выйти из числа заемщиков любой из Вас может только с согласия банка. (см. ст.309, ст.310, ст.391 ГК РФ). Поэтому рассматривая такую возможность, Вам следует обратиться в банк. Полагаю, что Вам откажут, тем более учитывая, что бывшая супруга в декрете.

Риски же текущего положения дел заключаются только в том, что часть платежей по ипотечному кредиту, внесенные одним из заемщиков, после расторжения брака могут быть взысканы им с другого -см. пп.1 п.2 ст.325 ГК РФ. Но это касается и Вашей бывшей супруги в том числе.

Я бы на данный момент ничего не предпринимал, за исключением подачи в Росреестр заявления о невозможности рег.действий без участия правообладателя.

Все остальные моменты, включая расчеты, могут быть обсуждены индивидуально в чате.

С уважением