У нас возникла такая проблема. Мы покупаем квартиру полностью за НИС. Росвоенипотека проверила и одобрила все документы. Договор ЦЗЖ подписала. Но покупатель хочет чтобы квартира осталась у него в залоге до того момента, пока денежные средства не поступят на счёт. Тем самым хочет себя обезопасить. Но по договору ЦЗЖ квартира после подписания договора переходит в право Росвоенипотеке. Как быть в таком случае
Здравствуйте, Юлия! В сделке по НИС без банковского кредита квартира с момента госрегистрации права собственности участника должна находиться в залоге у Российской Федерации в лице Росвоенипотеки, а договор купли-продажи должен предусматривать перечисление продавцу средств ЦЖЗ после регистрации права собственности. Поэтому продавец не может просто заменить эту схему условием, что квартира будет находиться только в его залоге до поступления денег.
Росвоенипотека прямо указывает, что продавец должен быть заранее информирован: деньги по ЦЖЗ перечисляются на его счет только после государственной регистрации права собственности участника НИС на квартиру. То есть сама задержка оплаты до регистрации в таких сделках является обычной и предусмотренной правилами НИС.
Если продавец настаивает на дополнительных гарантиях, нельзя просто переписать договор «между собой» — любые такие условия нужно отдельно согласовывать, потому что для перечисления средств Росвоенипотека требует договор с условием оплаты после регистрации и выписку ЕГРН с обременением в пользу Российской Федерации. На практике либо продавец идет по стандартной схеме НИС, либо стороны обсуждают безопасный расчетный механизм и заново согласовывают документы, если это допустимо в вашей конструкции сделки.
Здравствуйте. Продавец хочет гарантий, что деньги поступят, а механизм военной ипотеки (НИС) так не работает, поскольку расчёты идут через Росвоенипотеку после регистрации перехода права собственности. Что говорит закон и как поступить.
Правовое обоснование
1. Специфика НИС. Ваша покупка регулируется Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Ключевой момент: целевой жилищный заём (ЦЗЖ) предоставляется не деньгами «на руки», а путём безналичного перечисления средств на счёт продавца. Это происходит после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к вам (участнику НИС) и регистрации ипотеки в пользу Российской Федерации (Росвоенипотеки). То есть, по закону, деньги физически не могут поступить продавцу раньше, чем квартира будет оформлена на вас с обременением.
2. Залог в пользу продавца. По общему правилу (ст. 488 ГК РФ), при продаже товара в кредит (с отсрочкой платежа) продавец вправе сохранить за собой залог на товар до полной оплаты. Однако в вашем случае это правило вступает в прямое противоречие с законом № 117-ФЗ и договором ЦЗЖ. По условиям договора ЦЗЖ (типовая форма утверждена Росвоенипотекой), квартира после регистрации перехода права собственности автоматически поступает в залог Российской Федерации в лице Росвоенипотеки. Это последующий залог (ст. 342 ГК РФ). Если вы оформите первый залог в пользу продавца, это создаст «конкуренцию залогов», что сделает сделку юридически невозможной для регистрации в Росреестре, так как Росвоенипотека не одобрит договор с дополнительным обременением, противоречащим её условиям.
3. Позиция судов. В данном случае применима правовая позиция, изложенная в постановлении Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49: условия договора толкуются исходя из его существа и цели. Цель договора ЦЗЖ — приобретение жилья с использованием бюджетных средств под контролем государства. Введение дополнительного залога в пользу продавца противоречит существу этого договора и нарушает права Росвоенипотеки как залогодержателя, поскольку её залог должен быть первым.
Что делать и как решить вопрос
Продавец, скорее всего, просто не знаком с механикой НИС. Его опасения понятны, но они снимаются не залогом, а гарантией оплаты, которую даёт сам договор ЦЗЖ.
Вот пошаговый алгоритм:
1. Покажите продавцу договор ЦЗЖ. Обратите его внимание на пункт о том, что Росвоенипотека перечисляет средства на его счёт (реквизиты указываются в договоре купли-продажи). Это не «обещание заплатить», а обязательство государственного органа, закреплённое договором. Деньги не могут «потеряться» — они будут переведены сразу после регистрации сделки.
2. Предложите альтернативу залогу — обеспечительный платёж или задаток. Если продавец переживает, что вы откажетесь от сделки после регистрации, вы можете до подписания основного договора передать ему задаток (ст. 380 ГК РФ) или обеспечительный платёж. Если сделка сорвётся по вашей вине, он останется у продавца. Это стандартная и законная мера, которая не противоречит НИС.
3. Разъясните последствия отказа. Если продавец настаивает на залоге в свою пользу, сделка не состоится. Росреестр откажет в регистрации, так как будет два противоречащих обременения. Продавец потеряет покупателя и время. Если он откажется от сделки после подписания договора купли-продажи, вы вправе требовать возврата задатка в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ) или понуждения к регистрации перехода права через суд (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Чего делать НЕ надо: Не соглашайтесь на условие о залоге в пользу продавца в тексте договора купли-продажи. Это сделает сделку недействительной для Росвоенипотеки, и вы можете потерять одобренный ЦЗЖ.
Итоговый вывод: Требование продавца юридически неисполнимо в рамках НИС. Ваша задача — не спорить, а объяснить ему механизм: деньги гарантированы государством и поступят на его счёт сразу после регистрации. Предложите ему задаток как альтернативную гарантию.
Краткий план действий:
1. Покажите продавцу договор ЦЗЖ и пункт о перечислении средств на его счёт после регистрации.
2. Предложите внести задаток (обычно 50-100 тыс. Руб.) до сделки в качестве гарантии ваших намерений.
3. Если продавец непреклонен — предложите ему обратиться в Росвоенипотеку за разъяснениями, либо ищите другого продавца, знакомого с программой НИС.
