Законно ли заселение в квартиру по акту приема-передачи без договора мены при ипотеке?

Уважаемая Наталья! Доброго времени суток! В силу ч.1 ст.567 ГК РФ

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой

Без тщательного анализа имеющихся у Вас документов давать серьезные советы просто бессмысленно.

Скорее Вам надо просто обратиться тому или иному юристу, предоставить ему все документы и далее вплотную работать с ним. Тем более если есть сомнения в посредниках.

При этом же в силу п.2 ст. 41.1  федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ

«Об ипотеке (залоге недвижимости)» (см. статью в целом: 

https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=39A8856894F73EA4CEB369D1602839C4&mode=searchcard&base=LAW&n=541165&dst=627&BASENODE=IiIiMSwwLDEiIiwiIjIsMSxMQVciIiI&rnd=njwNgQ#IgqMFUV2LmJz7l301):

Замена предмета ипотеки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» не является основанием для пересмотра обязательств сторон по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда.

Здравствуйте.

По идее Вам надо обратиться в банк-залогодержатель за разрешением на заключение договора мены ипотечной квартиры, поскольку согласие банка в таких случаях обязательно в силу закона (ст. 37 ФЗ Об ипотеке)

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

после получения разрешения банка согласовать с ним условия по перезаключению договора ипотеки на новое жилое помещение, которое Вам предоставят по реновации, т.е. таким образом у Вас произойдет замена залога со старой квартиры на новую.

Вы такой вариант застройщику предлагали?

Здравствуйте! 

Квартира в ипотеке, сейчас нас переселеют в другое жилье по реновации, но на квартире в спаравке егрн есть запрет на совершенние сделок, поэтому мы не можем оформить договор мены

Уточните, пожалуйста, речь о программе реновация в Москве?, и запрет на осуществление рег. действий наложен в отношении квартиры изымаемой ( дом включен в программу реновации?)

Так, согласно ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» от 15.04.1993 N 4802-1

В случае, если в отношении недвижимого имущества в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, принят судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, заключение договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, является основанием для перехода указанных ограничений или обременений прав на предоставляемое жилое помещение.

В связи с изложенным, ранее действующие ограничения  в отношении недвижимого имущества в многоквартирном доме, включенном в программу реновации должны быть перенесены на новое предоставляемое жилое помещение по программе. 

 Менеджер застройщика предлагает нам переехать в квартиру в аванас по акту передачи и выплачивать долг до его погашения и не обращаться в банк и после выплаты заключить договор.

С учетом изложенного, это обстоятельство ( наложение запрета на совершение регистрационных действий) не должно являться препятствием в заключении договора мены по программе реновация ( в соответствии со ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» от 15.04.1993 N 4802-1). 

Здравствуйте. .

 Оформлять переезд по акту передачи без регистрации права и без согласия банка  нельзя. Действовать нужно только с согласия банка-кредитора, иначе можно нарушить ипотечный договор и лишиться прав на новое жильё.

Без согласия банка Росреестр не зарегистрирует договор мены.

Как вариант- банк соглашается на замену предмета ипотеки  и вы оформляете договор мены, регистрируете право, продолжаете платить ипотеку уже за новое жильё.
Возможен вариант, когда банк требует частичного досрочного погашения или изменения условий кредита.

Если вы погасите ипотеку полностью, ограничения снимутся, и можно свободно оформить договор мены.

Согласно ст. 37  Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем — физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 настоящего Федерального закона.

в спаравке егрн есть запрет на совершенние сделок, поэтому мы не можем оформить договор мены

 Это стандартная запись при ипотеке ..

Согласно Приказа Росреестра от 07.12.2023 N П/0514  «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» (Зарегистрировано в Минюсте России 31.01.2024 N 77083)

137. При государственной регистрации ипотеки в реестр прав на недвижимость вносится запись об ограничении (обременении) — государственной регистрации ипотеки (далее также в настоящей главе Порядка — запись об ограничении (обременении).

Если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости (например, земельный участок и расположенный на нем жилой дом), то в реестр прав на недвижимость вносятся отдельные записи об ограничении (обременении) для каждого объекта недвижимости.

В соответствии с условиями ипотечного договора и ст. 343 ГК РФ, вы обязаны уведомлять банк о любых изменениях, затрагивающих предмет ипотеки.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/d6a6f78c4ebb741fe8b701e86e35bba9af23c965/

В данной ситуации  рекомендую связаться  с банком-кредитором (лучше письменно, через личный кабинет) и уведомьте о ситуации: Укажите, что дом подлежит сносу по реновации, требуется переоформление ипотеки на новое жильё.
Получите письменное согласие банка на замену предмета ипотеки или например-, требование досрочного погашения).
Передайте согласие банка застройщику  и  только после этого оформляйте договор мены и акт передачи.

Уважаемая Наташа, здравствуйте! 

Само по себе наличие ипотеки не лишает Вас права получить квартиру по реновации.

По статье 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 собственнику взамен освобождаемой квартиры бесплатно предоставляется равнозначное жилое помещение.

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.

www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/49504188/

В ситуации с реновацией действует специальная норма статьи 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Она прямо устанавливает, что зарегистрированные ограничения и обременения не препятствуют переходу права собственности на старую квартиру к городу Москве.

… В случае, если в отношении недвижимого имущества в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, принят судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, заключение договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, является основанием для перехода указанных ограничений или обременений прав на предоставляемое жилое помещение....

docs.cntd.ru/document/9009842?ysclid=mtmvntigea611750196

Одновременно с регистрацией права на новую квартиру ипотека — переносятся на нее.

При наличии судебного акта либо акта уполномоченного органа о запрете регистрационных действий заключенный договор служит основанием для переноса такого ограничения на предоставленное жилье.

Поэтому предварительно погашать ипотеку, снимать запрет и ждать несколько лет Вы не обязаны.

Статья 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит общее правило о согласии залогодержателя на отчуждение заложенной недвижимости, но статья 7.3 Закона № 4802-1 является специальной нормой применительно к московской реновации.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/

Росреестр должен зарегистрировать переход прав и одновременно перенести ипотеку и иные ограничения на новую квартиру.

Предложение переехать «в аванс» только по акту передачи не соответствует предусмотренной законом процедуре.

По статье 7.3 Закона № 4802-1 предоставление квартиры оформляется договором, предусматривающим переход права собственности; к нему применяются правила о мене.

Акт передачи сам по себе не передает Вам право собственности и не заменяет государственную регистрацию.

Освобождать квартиру под снос без подписанного договора и подачи документов на регистрацию не рекомендую.

Отказ менеджера обращаться в суд сам по себе не нарушает закон — формулировка статьи 7.3 дает уполномоченному органу право, а не обязанность подать иск по истечении 30 дней.

Но в Вашем случае судебное выселение вообще не требуется, поскольку Вы готовы заключить договор.

Запрет в ЕГРН не дает оснований откладывать оформление до полного погашения кредита.

Вам лучше сейчас направить письменное требование в Департамент городского имущества Москвы и Московский фонд реновации о предоставлении проекта договора и одновременной регистрации перехода прав с переносом ипотеки и запрета на новую квартиру.

Потребуйте письменный мотивированный ответ.

Банк также уведомите через Домклик и официальным обращением, приложив проект договора.

При письменном отказе обращайтесь в прокуратуру Москвы и в суд с требованием обязать уполномоченный орган заключить договор.

Основание — статья 445 ГК РФ, регулирующая обязательное заключение договора, совместно со статьей 7.3 Закона № 4802-1.

Отказ Росреестра в регистрации можно обжаловать по правилам главы 22 КАС РФ.

Деньги со вклада банк произвольно списать не вправе.

Согласно статье 854 ГК РФ без Вашего распоряжения списание допускается по судебному акту, прямому указанию закона либо условию договора.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/82d94ba9915573e504663796461434708a431773/

Проверьте кредитный договор на право безакцептного списания.

При исправной оплате ипотеки сама реновация не дает банку права забрать вклад.

Взыскание приставом возможно в рамках исполнительного производства по статье 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

С уважением, Дарья.