Правомерны ли требования УК об оплате проекта и подключения нежилого помещения к сетям?

 Здравствуйте.

На сколько правомерно требование Управляющей компании по подготовке проекта подключения к общедомовым инженерным системам и соответственно в дальнейшем оплата работ и материалов для подключения воды и канализации непосредственно до входа в помещение за счёт собственника помещения ?

УК обязана бесплатно выдать вам технические условия и обеспечить беспрепятственный доступ к общедомовым стоякам, но оплачивать работы и материалы по врезке до границ вашего помещения вы действительно должны за свой счет.

Требование о подготовке полноценного «проекта» сомнительно и зависит от ТУ.

УК не имеет права отказывать вам в подключении к ХВС и канализации на том основании, что у них «нет проектной документации» от застройщика.

 Согласно ст. 2 Постановления Правительства РФ № 491 в состав общего имущества включаются:

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Т.е. вертикальные стояки ХВС и водоотведения в подвале относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

УК лишь управляет им, но не является его собственником. Вы, как собственник помещения, имеете законное право использовать общее имущество дома  в силу ст. 247 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

УК обязана выдать ТУ и допустить собственника нежилого помещения в подвал МКД для подключения к общедомовым сетям ХВС, ГВС и водоотведения. Отсутствие старых документов застройщика не является оправданием для ущемления прав собственника. 

Обязанность УК — содержать уже существующее общее имущество в исправном состоянии. Заводить трубы внутрь вашего помещения (которое никогда не было подключено) за счет средств других жильцов (из графы «содержание и ремонт») УК не имеет права.

 Все работы по прокладке труб от общедомового стояка в подвале (точки врезки) до ввода в ваше нежилое помещение, а также покупка материалов (трубы, вентили, счетчики)осуществляются за счет собственника этого помещения.

Точкой раздела станет первый отключающий элемент (вентиль) на ответвлении от стояка ХВС и тройник на стояке канализации. Всё, что идет после них в сторону вашего помещения — это ваша зона финансовой ответственности.

Здравствуйте.

Приобретая указанное нежилое помещение, Вы как я понимаю, были уведомлены об отсутствии подключения к сетям? Если так, то при необходимости подключения, действительно собственник помещения должен оплатить, как проектные работы, так и само фактическое подключение к внутридомовым сетям, поскольку в данном случае речь идет о задействовании общего имущества МКД.

При этом если изначально проектом было предусмотрено подключение этого помещения к внутренним сетям, то отдельный проект не нужен, можно воспользоваться изначальным проектом, который не был физически полноценно воплощен в жизнь. 

По воде и канализации УК говорят, что у них нет проектной документации и требуют от собственника самому сделать проект подключения

Проектная документация может быть у застройщика, у УК и в государственных или муниципальных архивах. На этапах согласования и утверждения проекта копии проектной документации передаются в архивы. Это могут быть архивы департамента градостроительства или местный архив. Полагаю, что следует совершить действия по отысканию проектной документации.

При этом на мой взгляд, если в проекте изначальном такого помещения не существовало, то поскольку это увеличивает нагрузку на общедомовые сети, а значит меняется использование общего имущества (ст. 36 ЖК РФ), потребуется также и соответствующее решение общего собрания собственников.

Уважаемый Сергей, здравствуйте!

Да, такое увы, бывает — застройщик(долгострой) не выполнил свои обязательства по доведению инженерных коммуникаций до каждого помещения.

Внутридомовые инженерные системы водоснабжения и водоотведения — стояки, транзитные трубопроводы, запорная арматура — относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Это прямо следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ ип. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=501747

Собственник нежилого помещения, наравне с собственниками квартир, является участником общей долевой собственности на это имущество в силу ст. 290 ГК РФ.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/17e6cf132e6903d858ec2d529c23dfa3a89ab023/

Соответственно,право пользоваться общедомовыми инженерными системами у Вас есть уже в силу самого факта владения помещением.

Подключение к общедомовым сетям — это не просто «врезал трубу и пользуешься».

Однако, есть чёткий запрет на несанкционированное подключение к внутридомовым инженерным системам.

Потребитель не может осуществлять самовольное подключение к внутридомовым инженерным системам.

За самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения предусмотрена административная ответственность.

Требование УК о том, чтобы Вы за свой счёт подготовили проект подключения и оплатили работы по врезке в общедомовые стояки, в целом соответствует сложившейся практике.

Суды последовательно исходят из того, что собственник нежилого помещения, не подключённого к инженерным сетям на стадии строительства, обязан самостоятельно обеспечить технологическое присоединение с соблюдением установленного порядка.

В деле № А60-2673/2023 Арбитражный суд Уральского округа подтвердил, что собственник нежилого помещения вправе подключиться к общедомовым сетям, но при условии наличия согласованной проектной документации, и управляющая компания обязана предоставить доступ в подвал для выполнения таких работ.

Из материалов дела следует, что на момент обращения истца с заявленными требованиями принадлежащее ему помещение, входящее в состав многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Металлургов, д.2,водоотведением, горячим и холодным водоснабжением оборудовано не было. При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что письмом 21.09.2022 исх. № 6666 ответчик выдал истцу технические рекомендации на конкретный вид работ, а именно — выполнение подключения сантехнических приборов к системе холодного и горячего водоснабжения нежилых помещений в домовую магистраль жилого дома, после ОДПУ, с установкой подотчетного водомерного узла; магистраль холодного и горячего водоснабжения на нежилые помещения выполнить в подвале жилого дома; отвод стояков от санитарных приборов нежилых помещений выполнить в домовую магистраль — водоотведения жилого дома. 

...

Между тем судами принято во внимание представленное в материалы дела письмо ЕМУП «Водоканал» от 07.09.2022, из содержания которого следует, что получение технических условий не требуется, так как между предпринимателем Лясковским А.В. и ЕМУП «Водоканал» заключен типовой договор холодного водоснабжения и водоотведения от 15.03.2018 № 04308,… суды первой и апелляционной инстанций, установив доказанность факта не допуска ответчиком истца в подвальные помещения для осуществления подключения к системам коммунального хозяйства в рамках заключенных у истца договоров с ресурсоснабжающими организациями в соответствии с согласованной ранее ответчиком рабочей документацией, обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части возложения на ответчика обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу обеспечить истцу доступ в подвал соответствующего многоквартирного дома. 

kad.arbitr.ru/Card/837e4690-d602-46f7-bf60-9578072e2fab

Собственник помещения несёт расходы на проектные и монтажные работы внутри своего помещения и до точки врезки в общедомовую систему.

Таким образом, позиция УК в части необходимости подготовки проекта и оплаты работ за Ваш счёт — правомерна.

Это не прихоть управляющей компании, а требование действующего законодательства.

Что касается отсутствия у УК проектной документации на дом — это, безусловно, проблема, но не Ваша в юридическом смысле.

УК как лицо, осуществляющее управление домом, обязана располагать технической документацией на общедомовые системы.

Отсутствие такой документации у УК не освобождает Вас от обязанности подготовить проект подключения, но создаёт основание для требования к УК предоставить имеющиеся технические данные о параметрах сетей, точках врезки и допустимых нагрузках.

Целесообразно направить в УК письменный запрос о предоставлении технических условий или рекомендаций на подключение, а параллельно обратиться в ресурсоснабжающую организацию (местный водоканал) за выдачей технических условий на подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения.

С уважением, Дарья

Здравствуйте.

Вами законно приобретено нежилое помещение в МКД. При приобретении вами осматривалось это помещение, вы знали в каком оно состоянии, а если от застройщика (продавца) требовалось выполнение работ по подключению воды, канализации, то вы могли и должны были требовать этого.

Вам как собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения своим имуществом согласно ст. 209 ГК РФ.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания своего имущества несет сам собственник этого имущества. 

Если у Вас нет проектной документации касающейся инженерных систем по вашему помещению (застройщик не выполнил работы, хотя был обязан, или не был обязан), то вы как собственник желающий распоряжаться, пользоваться помещением, и провести воду, канализацию должны за свой счет заказать указанные работы.

Общие инженерные коммуникации (канализация, водопровод и т.д.) являются общим имуществом дома в соотвектствии со ст. 36 ЖК РФ,

Подключение к сетям дома своих инженерных систем должно быть согласовано, разрешено общим собранием в соответствии со ст.44 ЖК РФ,

Здравствуйте, Сергей.

Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В отношении нежилых помещений в многоквартирном доме действует правило, согласно которому собственник обязан самостоятельно обеспечить подключение своего помещения к коммунальным ресурсам, если иное не предусмотрено договором или проектной документацией.

Законодательство не возлагает на УК обязанность по проведению работ по первичному подключению нежилого помещения к инженерным сетям, если такое подключение не было предусмотрено проектом дома или ранее не существовало.

Если помещение изначально не было оборудовано инженерными системами, т.е. отсутствовало в проектной документации как подключенное, то работы по прокладке сетей от общедомового стояка до помещения являются работами по переустройству или созданию новых инженерных систем.
В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, УК обязана содержать и ремонтировать общее имущество, а также предоставлять коммунальные услуги. Однако это не означает, что УК обязана за свой счет выполнять работы по капитальному обустройству помещений, которые не были обеспечены коммуникациями при строительстве.

Поэтому требование УК о предоставлении проекта подключения является обоснованным с технической точки зрения. Любое вмешательство в общедомовые инженерные системы, т.е. врезка в стояки, должно быть согласовано, чтобы не нарушить гидравлический режим и работоспособность систем всего дома. Самовольное подключение может быть квалифицировано как несанкционированное, что влечет за собой ответственность вплоть до обязанности демонтажа и доначисления платы за «бездоговорное» потребление по повышенным тарифам, согласно п. 62 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Если у вас есть основания полагать, что помещение должно было быть подключено по проекту, например, если в техпаспорте здания или иных документах застройщика указано наличие инженерных сетей в данном помещении, вы вправе требовать от УК обеспечения доступа к этим сетям. Если же помещение изначально было пустым без коммуникаций, то бремя расходов на их создание лежит на собственнике.

Согласно п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, управляющая организация обязана осуществлять прием, хранение и передачу технической документации на МКД, включая проектную и разрешительную документацию.

Суды исходят из того, что у управляющей организации, принявшей дом в управление, документация должна иметься.
Если документация отсутствует, не была передана предыдущей УК или застройщиком, управляющая компания обязана принять меры к ее восстановлению за счет собственных средств или средств, предусмотренных договором управления на эти цели. Отсутствие документов не освобождает УК от обязанности по управлению домом и не является основанием для отказа в совершении действий, необходимых для эксплуатации дома, на это указывает Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2026 г. N 18АП-5606/26.

Если УК ссылается на отсутствие документов, чтобы уклониться от согласования вашего подключения, направьте в УК официальное заявление с требованием предоставить информацию о составе инженерных систем дома и выдать технические условия на подключение вашего помещения. В заявлении укажите, что отсутствие проектной документации у УК не является законным основанием для препятствования собственнику в пользовании общим имуществом, в вашем случае — стояками.
Если УК утверждает, что документы утрачены, вы также можете самостоятельно обратиться в Государственный архив вашего региона или в Управление архитектуры и градостроительства администрации города. Часто проектная документация на старые дома хранится там. Получение копий схем сетей из архива может стать основанием для того, чтобы УК признала техническую возможность подключения.
Если проектная документация действительно отсутствует и не подлежит восстановлению в архивах, вы вправе заказать разработку схемы фактического расположения сетей у специализированной проектной организации, имеющей допуск СРО. Эта документация будет являться основанием для легальной врезки в общедомовые стояки. Расходы на разработку такой документации в данном случае ложатся на вас, так как это необходимо для обеспечения нужд вашего конкретного помещения.

Суды неоднократно указывали, что отсутствие проектной документации не должно создавать негативные последствия для собственников. Если УК отказывается содействовать в подключении, ссылаясь на отсутствие документов, собственник может обратиться в суд с иском об обязании УК выдать технические условия или согласовать проект подключения.

Если дом был сдан без коммуникаций в вашем помещении, суд не обяжет УК оплачивать работы по их прокладке, но может обязать УК согласовать проект, разработанный вами, чтобы врезка была произведена технически грамотно и безопасно для всего дома.

Здравствуйте, Сергей!

Требование управляющей компании правомерно лишь частично, и важно разделить, что Вы действительно обязаны оплатить, а где УК выходит за рамки закона.

Начну с того, что бесспорно. Стояки холодного и горячего водоснабжения и водоотведения в подвале относятся к общему имуществу дома. Как собственник помещения Вы являетесь участником долевой собственности на это имущество и вправе им пользоваться, то есть подключиться. Но само первичное подключение помещения, которое при строительстве к сетям не заводилось, выполняется за Ваш счет. Это следует из бремени содержания собственником своего имущества (статья 210 ГК РФ): работы и материалы от точки врезки в общедомовой стояк до ввода в Ваше помещение оплачиваете Вы, а не УК из средств других жильцов. Точкой раздела служит первое отключающее устройство на ответвлении от стояка и тройник на канализации. В этой части позиция УК законна.

Теперь о том, где требования завышены. Полноценный «проект» подключения, тем более проект всего дома или подвала, для стандартной врезки в существующие и доступные стояки в четырех или пяти метрах не нужен. Достаточно технических условий или рекомендаций УК и технической схемы Вашего узла подключения, выполненной в соответствии с этими условиями. Требовать от Вас разработки полноценной проектной документации на дом УК не вправе.

Отдельно про главный аргумент УК об отсутствии проектной документации. Он не дает ей права ни отказывать Вам в подключении, ни перекладывать на Вас восстановление документов на дом. По стандартам управления многоквартирным домом хранить и при необходимости восстанавливать техническую документацию обязана сама УК за свой счет. Отсутствие старых бумаг застройщика не освобождает ее от обязанности выдать Вам сведения о сетях, точках врезки и допустимых нагрузках и обеспечить доступ в подвал для работ.

Два момента стоит проверить заранее. Во-первых, посмотрите первоначальный проект дома и технический паспорт: если помещение изначально предполагалось подключить, отдельный проект не потребуется, достаточно воспользоваться первоначальным решением. Саму документацию есть смысл поискать в архиве департамента градостроительства или в государственном архиве региона. Во-вторых, если подключение заметно увеличивает нагрузку на общедомовые сети и меняет режим использования общего имущества, может потребоваться решение общего собрания собственников (статьи 36 и 44 ЖК РФ), поэтому этот вопрос лучше прояснить с УК до начала работ.

И последнее по важности. Самовольно врезаться в стояки нельзя, даже если технически они рядом и доступны. Несанкционированное подключение влечет административную ответственность и доначисление платы за бездоговорное потребление по повышенным нормативам. Поэтому порядок такой: направьте в УК письменное заявление с требованием выдать технические условия, сведения о сетях и обеспечить доступ в подвал, параллельно обратитесь в водоканал за техническими условиями, а при отказе или бездействии УК обращайтесь в суд с иском об обязании выдать условия, согласовать схему и обеспечить доступ.

С уважением,

Нургазы Отонбаев

Сергей, здравствуйте. Полагаю, что в вашем случае, необходимо исходить из договора, заключенного с УК в части ее прав и обязанностей. При этом, вы как собственник помещения несете бремя содержания принадлежащего вам имущества- ст. 210 ГК РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. УК по договору управления выступает исполнителем: она аккумулирует денежные средства собственников и организует работы — обслуживает инженерные системы, убирает подъезды, проводит текущий ремонт и т.п… — ст 162 ЖК РФ. Поэтому ваша позиция о том, что УК должна за свой счет осуществить подключение вашей собственности к коммуникациям, будет не совсем правомерной. Она также не может свободно распорядиться денежными средствами всех собственников и осуществить подключение вас к коммуникациям. Однако на мой взгляд, осуществление работ и оформление технической документации — эти обязанности относятся именно компетенции УК. Монтаж общего имущества, исходя из ст 161 ЖК РФ возлагается на УК (учитывая перечень имущества, признаваемого общедомовым в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (п. 5)). Также в п. 27 данного Постановления Правительства РФ  № 491 указано: «Ответственные лица обязаны в установленном законодательствомРоссийской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы … вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом».

Здравствуйте!

Требование УК правомерно только частично. Вода и канализация в нежилое помещение фактически никогда не заводились. Общедомовые стояки находятся примерно в 4–5 метрах от помещения. Поэтому сначала нужно проверить первоначальный проект дома и техническую документацию. Необходимо установить, предусматривалось ли подключение помещения еще при строительстве.

Граница общего имущества определяется не входной дверью помещения. На основании п. 5 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Поэтому закон прямо не устанавливает, что собственник должен оплатить всю трассу от стояка до входа в помещение. Сначала нужно определить, какая часть сети является общедомовой, а какая индивидуальной.

Проект может потребоваться. Но это не связано с тем, что у УК отсутствует документация на дом. На основании ч. 1 ст. 25 ЖК РФ:

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

По ч. 1 и п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ переустройство согласуется с органом местного самоуправления. Для этого требуется подготовленный и оформленный в установленном порядке проект.

В Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023) указано:

Переустройство включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_464516/

Значит, проект именно Вашего переустройства может быть необходим. Но УК не вправе требовать от Вас восстановить проектную документацию всего дома.

Восстановление отсутствующей документации МКД относится к обязанностям лица, управляющего домом. На основании подп. «а» п. 4 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416:

Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в многоквартирном доме, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома и управления им (далее — техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование), в порядке, установленном настоящими Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);

А в подп. «д» п. 26 Правил № 491 указано:

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

Поэтому отсутствие документов у УК само по себе не дает ей права заставить Вас заказывать проект общедомовых сетей.

Кто должен оплачивать работы, зависит от первоначального проекта. На основании ст. 210 ГК РФ:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если в первоначальном проекте подвод к помещению вообще не предусматривался и сейчас создается новая система только для Вашего помещения, скорее всего, проектирование и устройство придется оплачивать Вам.

Но если подключение было предусмотрено проектом, а нужного участка общедомовой системы сейчас нет, нельзя без проверки считать, что его создание полностью относится к Вашей обязанности.

Согласие общего собрания нужно не при любой врезке. Часть 2 ст. 40 ЖК РФ требует согласия всех собственников, если работы невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

Обычная техническая врезка в существующий стояк сама по себе еще не доказывает, что требуется такое присоединение.

Сейчас направьте в УК письменный запрос. Попросите указать:

— конкретное правовое и техническое основание требования проекта;
— какой именно проект требуется;
— какие документы должны входить в проект;
— схему и точку подключения;
— имеющуюся проектную и исполнительную документацию дома.

Кроме того, для нежилого помещения нужно отдельно урегулировать отношения с ресурсоснабжающей организацией.

Самостоятельно подключаться к стоякам нельзя. Подп. «е» п. 35 Правил № 354 запрещает несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам.