Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми: риски и порядок действий

Владимир, здравствуйте!

Купить квартиру с зарегистрированными несовершеннолетними детьми можно. Если дети не являются собственниками, сама регистрация не препятствует переходу права и обычно не требует разрешения опеки. Но необходимо проверить, не принадлежат ли им доли и не использовался ли материнский капитал: невыделенные детские доли создают риск оспаривания сделки.

Предложенная схема — полная оплата и проживание семьи еще три месяца — для Вас рискованна. По пункту 2 статьи 292 ГК РФ после продажи право пользования квартирой у семьи прежнего собственника обычно прекращается, но регистрация и выселение не происходят автоматически. Если продавцы добровольно не выедут, может потребоваться суд. Отдельный договор найма на три месяца даст им законное основание проживать в квартире в течение этого срока.

Безопаснее провести альтернативную сделку: продавец одновременно продает эту квартиру и покупает другую. Если это невозможно, расчеты по аккредитиву следует разделить:

основную часть цены — после регистрации Вашего права;
существенную оставшуюся часть — только после снятия всей семьи с регистрационного учета, фактического освобождения квартиры, передачи ключей и подписания акта.
Условия раскрытия аккредитива заранее согласуйте с банком: он проверяет документы, а не факт реального выселения. Обычно потребуются выписка ЕГРН на Ваше имя, документы о снятии всех указанных лиц с учета и акт освобождения квартиры.

В договоре купли-продажи необходимо указать срок освобождения квартиры, всех зарегистрированных лиц, отсутствие сохраняющихся прав пользования, неустойку за просрочку и заверения продавца об отсутствии детских долей, неисполненных обязательств по маткапиталу и отказников от приватизации. Простого обещания «выписаться через два месяца» недостаточно: при нарушении его придется исполнять через суд.

Особенно важно проверить мужа продавца. Подача заявления о разводе не прекращает брак. Если квартира приобретена в браке, она может быть совместным имуществом, даже если оформлена только на жену. Тогда необходимо участие мужа в сделке либо его нотариальное согласие по статье 35 СК РФ. Также следует проверить, не заявлен ли раздел квартиры и нет ли судебного запрета на ее продажу.

Итог: сделка возможна, но полную цену до освобождения квартиры передавать не рекомендую. До подписания договора нужно проверить права детей, маткапитал, приватизацию и позицию мужа, а часть денег удержать до фактического выезда и снятия всей семьи с регистрационного учета.

Здравствуйте. Такая сделка в принципе законна и регистрируется, если дети только зарегистрированы в квартире, но не являются её собственниками и не относятся к находящимся под опекой/попечительством либо оставшимся без родительского попечения. В этом случае само наличие регистрации несовершеннолетних не требует разрешения органа опеки. По п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности к покупателю является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Но с точки зрения покупателя предложенная схема действительно не самая безопасная. Главный риск не в том, что дети потом получат право собственности на квартиру — одна только регистрация такого права не создаёт, — а в том, что после регистрации сделки продавцы с детьми фактически останутся проживать в уже Вашей квартире. Если они через три месяца добровольно не съедут и не снимутся с регистрационного учёта, вопрос придётся решать через суд. Кроме того, до сделки нужно обязательно проверить, нет ли у кого-либо из зарегистрированных лиц специальных бессрочных прав пользования квартирой, например вследствие отказа от участия в приватизации. Такие права в отдельных случаях сохраняются и после продажи.

Поэтому я бы не раскрывал продавцу всю сумму аккредитива сразу после регистрации перехода права собственности. Юридически намного безопаснее предусмотреть удержание существенной части цены до фактического освобождения квартиры и снятия всех продавцов и членов их семьи с регистрационного учёта. Это можно увязать с условиями раскрытия аккредитива: первая часть после регистрации Вашего права, оставшаяся — после предоставления документов о снятии всех зарегистрированных лиц с учёта и передачи Вам освобождённой квартиры по акту. Обязательство освободить квартиру в конкретный срок также нужно прямо закрепить в ДКП.

Дополнительный договор аренды квартиры бывшему собственнику на три месяца я бы без необходимости не заключал. Он создаёт уже самостоятельное договорное право пользования квартирой после её продажи. Практически проще и безопаснее непосредственно в ДКП определить срок физического освобождения квартиры и снятия с регистрационного учёта, ответственность за просрочку и порядок окончательного расчёта.

Отдельно обязательно нужно разобраться с мужем продавца. Если квартира приобретена супругами в браке и является их общим имуществом, для её продажи необходимо нотариально удостоверенное согласие мужа, даже если собственником в ЕГРН указана только жена. Сам факт подачи заявления на развод этого режима не прекращает. По ст. 35 СК РФ отсутствие необходимого нотариального согласия создаёт самостоятельный риск последующего оспаривания сделки супругом.

Поэтому до сделки я бы проверил выписку ЕГРН, основание приобретения квартиры продавцом, историю регистрации всех проживающих, наличие несовершеннолетних собственников или отказников от приватизации, семейное положение продавца и документы мужа. А конструкцию расчётов сделал бы так, чтобы у продавца оставался реальный финансовый стимул выписать детей и полностью освободить квартиру.

Если пришлёте выписку ЕГРН и документ, на основании которого продавец приобрела квартиру, я смогу сказать, какие именно риски здесь есть и как безопаснее сформулировать ДКП и условия аккредитива.

Здравствуйте, Владимир. Сделка возможна, но предложенная схема — высокорискованная. Вы можете купить квартиру с прописанными детьми, если они не являются собственниками. В этом случае органы опеки не нужны — для снятия с регистрационного учёта детей требуется только наличие нового места жительства, а не разрешение опеки (п. 2 ст. 292 ГК РФ, п. 3 ст. 7 Закона РФ «О праве граждан на свободу передвижения»). 

Главный риск не в детях, а в том, что продавцы фактически останутся жить в вашей квартире после сделки. Если они не выедут, выселять их придётся через суд.

Самый безопасный вариант — провести альтернативную сделку, когда продавец одновременно продаёт эту квартиру и покупает другую. Тогда дети сразу прописываются на новую площадь, и вы получаете квартиру свободной от регистрации. Если такой вариант невозможен, действуйте так.

1. Разделите платёж по аккредитиву. Первая часть — после регистрации права собственности. Вторая часть — только после того, как продавцы фактически освободят квартиру и предоставят документы о снятии всех членов семьи с регистрационного учёта. Это должно быть прописано в условиях раскрытия аккредитива.

2. Пропишите обязательство о выезде в ДКП. Укажите срок освобождения (например, 2 месяца), неустойку за просрочку и то, что они не имеют права оставаться в квартире после этого срока.

3. Проверьте мужа продавца. Если квартира куплена в браке, требуется его нотариальное согласие (ст. 35 СК РФ). Без него сделка может быть оспорена.

4. Проверьте историю квартиры. Убедитесь, что никто не является отказником от приватизации, и не использовался ли материнский капитал.

5. Не заключайте отдельный договор аренды. Это даст продавцам законное право оставаться в квартире на три месяца.

Если продавец не соглашается на частичный аккредитив, это повод насторожиться. Если она не уверена, что сможет выехать в срок, я бы не рекомендовал покупать квартиру. Лучше потерять хороший вариант, чем потом судиться полгода и жить с чужими людьми. Если вы готовы прислать выписку из ЕГРН и документы продавца, я проверю их и скажу точно, есть ли риски.

Если мой ответ был полезен, поставьте «+».