Здравствуйте!
Если отгороженная площадь не была создана как самостоятельное нежилое помещение и нужна для обслуживания дома либо доступа к общим коммуникациям, она принадлежит всем собственникам. На основании п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
Расположение под Вашей квартирой не дает Вам преимущественного права, соседу его квартира сверху тоже такого права не дает. Чердак также общий. На основании ч. 4 ст. 37 ЖК РФ:
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Сосед мог законно получить собственность, если кладовая изначально была предусмотрена проектом и кадастром как отдельное нежилое помещение с самостоятельным назначением либо позднее законно создана при согласии всех собственников. Президиум ВАС РФ, № 11401/12 разъяснил, что одни только коммуникации не превращают изначально самостоятельное помещение в общее.
https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=7&documentId=213703
Но Верховный Суд РФ, № 305-ЭС25-2385 признал отсутствующим зарегистрированное право на подвал без самостоятельного назначения, требующий доступа к общим сетям.
https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-25072025-n-305-es25-2385-po-delu-n-a40-885642023/
Связь со строительством дома прав соседу не дает. Даже запись ЕГРН можно оспорить. На основании п. 6 ст. 8.1 ГК РФ:
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Собрание могло дать соседу площадь лишь в пользование, но не сделать ее его собственностью. Такой вопрос предусмотрен п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
Требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Решение не может перекрывать доступ к коммуникациям или нарушать права жильцов.
Письменно потребуйте от УК или ТСЖ провести осмотр и составить акт, дать поэтажный план, экспликацию, проектное назначение подвала, схемы сетей, протокол собрания и договор с соседом. На основании ч. 1 и 1.1 ст. 161 ЖК РФ требуется обеспечить доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества.
Найдите кадастровый номер через НСПД и закажите выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Проверьте границы, назначение, дату и основание регистрации. Запросите документы у соседа.
При бездействии УК обратитесь в Госжилинспекцию Тюменской области. Если в техническом подвале хранятся вещи, обратитесь также в МЧС, подп. «б» п. 16 Правил № 1479 запрещает использовать подвальные и технические этажи для хранения предметов, кроме разрешенных пожарными нормами случаев.
Если законное основание не подтвердится, нужно требовать не выселения, а освобождения общего имущества, демонтажа ворот и перегородок, обеспечения доступа. На основании ст. 304 ГК РФ:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Если обнаружится протокол собрания, его можно оспорить в пределах шести месяцев со дня, когда Вы о нем узнали или должны были узнать, по ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Самостоятельно срезать замок до проверки документов не следует.
В соответствии со ст. 36 Жилищного Кодекса РФ всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
Вероятнее всего, сосед занял часть подвала самоуправно, т.к. оформить его в собственность, если изначально при строительстве не было данное помещение поставлено на отдельный кадастровый учёт, если в нём не было никаких инженерных коммуникаций.