Можно ли до погашения выделить эту долю ребёнку?

Здравствуйте! В вашей ситуации основная проблема заключается в том, что материнский капитал не позволяет заранее установить произвольную долю ребенка в размере 66% только потому, что вы внесли большую часть первоначального взноса. Закон связывает выделение долей детям прежде всего с использованием средств материнского капитала, а не с объемом личных вложений родителей.

Сейчас квартира будет приобретаться:

в собственность супруги;
в ипотеку;
с использованием материнского капитала для погашения кредита.
Пока ипотека не погашена и объект находится в залоге у банка, выделение доли ребенку возможно только при согласии банка. На практике большинство банков не согласовывают передачу в собственность несовершеннолетнему значительных долей в залоговой квартире до полного погашения ипотеки.

Самый надежный вариант — не рассчитывать только на обязательство по материнскому капиталу. Обязательство, которое оформляется для СФР, гарантирует лишь выделение долей членам семьи после снятия обременения, но не гарантирует именно 66% ребенку.

Если ваша цель — обеспечить дочери именно 66% квартиры, я бы рекомендовал одновременно оформить отдельное нотариальное соглашение между вами и супругой. В нем можно предусмотреть:

что первоначальный взнос в размере 2 275 000 руб. вносится вами исключительно в интересах дочери;
что после погашения ипотеки и снятия залога супруга обязуется оформить на дочь долю в размере 66% квартиры;
сроки оформления доли;
ответственность за уклонение от исполнения обязательства.
Дополнительно можно оформить передачу денежных средств не супруге, а непосредственно дочери через ее законного представителя. Например, договор дарения денежных средств дочери на приобретение жилья. Тогда появится документальное подтверждение того, что значительная часть средств предоставлена именно ребенку.

Однако даже договор дарения денег дочери сам по себе не превращает автоматически эти деньги в долю ребенка в квартире. Поэтому необходима связка документов:

Договор дарения денежных средств дочери.
Нотариальное соглашение родителей об использовании этих средств на приобретение жилья и последующем выделении дочери конкретной доли.
Документальное подтверждение перечисления денег.
Следует учитывать и еще один риск. Если развод состоится до выделения долей, а квартира будет зарегистрирована только на супругу, вам придется доказывать наличие обязательства по выделению доли ребенку через суд, если супруга добровольно его не исполнит.

Поэтому наиболее защищенная конструкция выглядит так:

вы дарите деньги дочери;
супруга как законный представитель принимает дар;
заключается нотариальное соглашение родителей о приобретении квартиры с использованием подаренных ребенку средств и материнского капитала;
в соглашении прямо фиксируется обязанность после снятия ипотеки оформить на дочь 66% доли.
Тогда у вас будет не просто моральное обещание супруги, а нотариальный документ, который можно принудительно исполнять через суд.

Если вам необходимо разобрать ваш вопрос детально, то напишите мне в личный чат в качестве отдельной услуги. При необходимости помогу рассчитать доли с учетом материнского капитала, оценить риски брачного договора и подготовить проект нотариального соглашения, договора дарения денежных средств ребенку и иных документов для максимальной защиты интересов дочери.

Здравствуйте, Артём.

Как можно это всё оформить, чтобы супруга гарантированно выделила долю 66% дочери при погашении

ипотеки? 

Вы можете использовать следующие инструменты:

— Соглашение об определении долей (после погашения ипотеки).
Это документ, который вы подпишете после снятия обременения с квартиры.

В нем вы можете зафиксировать размер долей, который считаете справедливым. Поскольку закон не устанавливает фиксированный размер доли (кроме минимального, эквивалентного сумме МСК), стороны свободны в определении долей по соглашению.

— Брачный договор (с элементами соглашения о разделе имущества)

Вы можете заключить новый договор или внести изменения в текущий, где будет прописано условие о том, что в случае приобретения квартиры с использованием средств МСК, право собственности на нее распределяется в определенных долях (включая долю дочери 66%). 

— Предварительный договор или нотариальное обязательство

Вы можете составить нотариальное соглашение, в котором супруга обязуется выделить дочери долю в размере 66% после погашения ипотеки. Хотя закон прямо не обязывает составлять такой документ до погашения ипотеки, нотариальное удостоверение такого обязательства создаст дополнительную правовую гарантию.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ,

жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, должно быть оформлено в общую собственность родителей и всех детей. 

Как можно это всё оформить, чтобы супруга гарантированно выделила долю 66% дочери при погашении ипотеки?

 Добрый день!

 Если при приобретении этой квартиры или погашения ипотеки на эту квартиру будет использован материнский капитал, то родители обязаны выделить долю не только ребенку, но и супругу, т.е. Вам, на основании ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ 

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. 

Поэтому заключайте соглашение об оформлении квартиры в долевую собственность, а затем дарите свою долю ребенку.

Это и будет гарантией того, что ребенок получит Вашу долю.

Далее продолжу.

Здравствуйте, Артем.

Квартира будет оформляться на супругу. Деньги на первоначальный взнос в сумме 2275000₽ (50% от стоимости) планирую внести я при условии последующего выделения доли в данной квартире дочери в величине 66%, т.к. для погашения ипотеки (не входит в сумму первоначалки) планируется сумма материнского капитала (728921,90), т.е. часть моей суммы из маткапитала в пользу дочери и + сумма дочери из маткапитала (общая 16% от стоимости объекта).

Как можно это всё оформить, чтобы супруга гарантированно выделила долю 66% дочери при погашении ипотеки?

При описанной схеме таких вариантов не существует (!!!). Вся проблема в том, что приобретая квартиру сразу в общую долевую собственность супругой и дочерью, возникает проблема с невозможностью передачи ее в залог банку.

По части требований к предмету залога при ипотечном кредитовании дополнительно можете пообщаться с банками, но представляется, что таких вариантов Вы не найдете.

Существующий правовой механизм обещания дарения (супругой дочери) или каких-либо нотариальных обязательств очень ненадежны и ничего  не обеспечат, существует масса способов уйти от них принявшим на себя какое-либо обязательство.

Единственный возможный вариант, который что-либо гарантирует — приобретение квартиры в общую долевую собственность супругой и Вами с последующим дарением после погашения ипотеки Вашей доли дочери.

На данный же момент все выглядит так, что «ты денежки внеси, обеспечь, как мужчина и отец, а потом я сама разберусь. (Правда пока ты об этом не знаешь)».

С уважением