Возможна ли смена ВРИ по прошествии какого-то времени?

Question

Здравствуйте. Приобрели у государства на аукционе два смежных участка 15 сот. ЛПХ и 12 сот ИЖС, в границах населенного пункта. Регион - респ. Башкортостан. ВРИ у участка разные, так как сразу эти ВРИ были заложены в аукцион. Есть желание участок ЛПХ 15 сот. разбить на два (10+5 сот., либо 11+4 сот. или 9+6 сот.) и один из них, который больше - продать, а второй малый присоединить к своему участку ИЖС, и строить на нем жилой дом. Реализуемы ли такие действия? Какая минимальная площадь, на которую можно разбить участок ЛПХ, 4 или 6 сот.? Возможно ли дальнейшее присоединение участков? Согласно договора купли-продажи с Минземимуществом, изменение ВРИ не допускается, прямо так и указано в договоре. Возможна ли смена ВРИ по прошествии какого-то времени? Если не делать объединение, в дальнейшем будут трудности с регистрацией кап. строений? И необходимо учитывать расположение кап. строений на участках, чтобы строго делились по границе участков, с соблюдением дистанций по 3 м от границы?

Эрик Степанов · Answer

Здравствуйте. В целом описанная вами схема может быть реализуема, но многое зависит от Правил землепользования и застройки конкретного муниципального образования. В первую очередь необходимо проверить минимальный размер земельного участка для ЛПХ в вашем населенном пункте. Если минимальный размер, например, 6 соток, то раздел на 11+4 сотки будет невозможен, а на 9+6 соток — возможен. Требования устанавливаются местными нормативными актами в соответствии со ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. После раздела объединение одного из образованных участков с участком ИЖС возможно только при соблюдении требований к образуемому участку и если законодательство и местные ПЗЗ допускают объединение участков с разными ВРИ. На практике часто предварительно требуется привести ВРИ к одному виду. Что касается запрета на изменение ВРИ в договоре купли-продажи, необходимо внимательно изучить формулировку. Если участок был приобретен из государственной собственности с особыми условиями, такой запрет может действовать определенный срок. Однако в общем случае правообладатель вправе инициировать изменение ВРИ в порядке, предусмотренном ст. 37 Градостроительного кодекса РФ и местными ПЗЗ. Если объединение не производить, строительство жилого дома на участке ЛПХ в границах населенного пункта обычно допускается (ст. 4 Федерального закона № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»), но необходимо соблюдать градостроительные регламенты, отступы от границ участка и иные требования. Размещать строения следует с учетом границ каждого участка, поскольку при регистрации будут проверяться параметры именно того участка, на котором расположен объект. Для точного ответа нужно проверить ПЗЗ вашего муниципалитета и минимальные размеры участков для ЛПХ и ИЖС именно по месту нахождения земельных участков. Для полного разбора вашего вопроса можете написать мне в личные сообщения.