К примеру может случиться такая ситуация: (что собственник после продажи квартиры подаст на банкротсво или

. Юридический отчет по квартире дадут на руки. Так же банк предлагает доп.страховку и проверку от юристов на этого собственника.

 Здравствуйте.

Ну собственно это определенная гарантия по крайней мере покрытия убытков, связанных с проблемами с титулом. Поскольку банк при страховании самостоятельно проверяет историю квартиры, ее собственников, включая и предыдущих, оценивая риски страхования.

К примеру может случиться такая ситуация:(что собственник после продажи квартиры подаст на банкротсво или признает себя невменяем на момент сделки) Нужно ли оформить нотариально заверенный документ, чтобы квартиру не смогли изъять в случае чего или проверки от банка будет достаточно?

 Вы можете потребовать от продавца справку из ПНД, заключить договор с участием нотариуса с тем, чтобы он проверил гражданина на способность осмысленно совершать действия и отвечать за них. При этом учитывая, что продажей квартиры занимается мать и Вы фактически видимо продавца и не увидите, возникает вопрос — зачем мать дарила квартиру сыну с тем, чтобы потом ее самой же по доверенности продавать. Тут есть какая-то непонятность, которую следует выяснять, в том числе и по соотношению дат дарения и будущей продажи.

Что касается банкротства, то самое главное — обратить внимание на цену, которая будет указана в договор, поскольку основные проблемы всегда возникают тогда, когда по согласованию между собой стороны включают в договор заниженную цену за квартиру. Это прямой путь к оспариванию сделки по ст. 61.3 Закона о банкротстве. Поэтому с этим вопросом необходимо быть крайне внимательным.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Добрый день! Софья В вашей ситуации опасения понятны, особенно потому что продажа идет по доверенности и собственник лично не участвует в сделке. Проверка банка и юридический анализ действительно снижают риски, но полностью их не исключают. Теоретически продавец действительно может позже попытаться оспорить сделку, например через банкротство, заявление о недееспособности или попытку доказать, что не понимал значение своих действий.  Но если будут серьезные основания для оспаривания, суд все равно будет смотреть на реальные обстоятельства сделки.

Что лучше на мой взгляд сделать для максимальной безопасности: проверить, нет ли у собственника долгов, судов, исполнительных производств и признаков будущего банкротства; убедиться, что доверенность действующая и не отозвана; по возможности провести сделку нотариально, даже если это не обязательно; желательно получить справки из ПНД и НД от собственника на дату сделки; сделать полную оплату официально через банк. Также дополнительная страховка титула от банка в таких ситуациях действительно может быть полезна.

Сам факт, что квартира получена по дарению от родителей, сам по себе не является проблемой. Но основной риск у вас сейчас именно продажа по доверенности, поэтому здесь чем больше подтверждений добровольности и законности сделки, тем лучше.

можете написать в лс, если нужно более детально вашу ситуацию решить 

Здравствуйте, Софья!

Для минимизации рисков при покупке квартиры на вторичном рынке настоятельно рекомендую проверить полный перечень документов (проверка от банка — неплохо, но часто она носит только формальный характер):

— стоимость квартиры должна быть среднерыночной на рынке по продаже вторичной недвижимости;

—обязательно сделать скриншоты аналогичных объявлений на известных площадках;

— выписку из ЕГРН о праве собственности;

-тщательно проверить основание возникновения права собственности на квартиру: договор дарения (дата имеет значение 3 года прошло или меньше)...

— наличие технического паспорта (нет неузаконенной перепланировки);

— справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, капитальному ремонту, электроэнергии;

— справка о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц;

— нотариальное согласие супруги на отчуждение имущества п. 3 ст. 35 СК РФ.

— проверить ФИО Продавца на сайте судебных приставов о наличии задолженностей ФФСП

— сайт ЕФРСБ (Проходил ли Продавец процедуру банкротства);

— обязательно заключить предварительный договор купли-продажи;

— если в сделке привлечены несовершеннолетние собственники, то необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства п.3 ст. 35 СК РФ;

— если владелец квартиры старше 60 лет, желательно, чтобы он прошёл психиатра в ПНД за 1-2 дня до сделки;

— если собственник квартиры старше 60 лет продает свое единственное жилье и ничего при этом не приобретает, этот факт должен насторожить;

— использование банковского аккредитива — банк перечислит средства продавцу только при предъявлении документов, подтверждающих исполнение (регистрацию перехода права собственности на Покупателя и т. п.).

Также настоятельно рекомендую после тщательной проверки документов заключить сделку у нотариуса с видеофиксацией, а также при помощи грамотного юриста в сфере недвижимости, защищая Ваши интересы.

 Для проверки документов также дополнительно рекомендую:

— запросить выписку НБКИ — бюро кредитных историй: сделать анализ всех предоставленных сведений какие кредиты брал, как погашал, ипотека или в основном потребительские, банки или МФО и т.д. Составить финансовый портрет продавца.

— оформить титульное страхование… Титульное страхование — так называется страхование риска, что вы утратите право собственности на недвижимость, если суд признает сделку недействительной.

Если все-таки продавец признает себя банкротом (в течение 3-х лет до подачи заявления о признании себя банкротом), то в силу ст. Ст. 61.6 -1 ФЗ-127 от 26.10.2002 г. «О банкротстве»

— Сохранить квартиру можно только, если для гражданина и членов его семьи (ПОКУПАТЕЛЯ)- оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.

Всего доброго!

Здравствуйте, Софья!

Покупаем с мужем недвижимость, квартиру под семейную ипотеку 2%, детей нет.У квартиры один собственник, он находится в Москве, ему эту квартиру подарили родители. То есть она в дарственной. Продажей занимается его мать по доверенности. 

Во-первых, нужно проверить доверенность на сайте доверенностей

https://www.reestr-dover.ru

Заключайте договор с участием нотариуса, который может проверить дееспособность Продавца (насчет учета у психиатра)

Насчет возможного банкротства Продавца, то главное чтобы цена продажи была реальной и равноценной по сделке.

При неравноценности сделка может быть признана недействительной в соответствии со ст. 61.2 закона О банкротстве

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки

Здравствуйте. 

Полностью  конечно исключить риски невозможно, но их можно минимизировать тщательной проверкой документов, использованием нотариального удостоверения. 

Так перед сделкой необходимо  будет проверить документы на квартиру. Это -запросить свежую выписка из ЕГРН, где указаны правообладатели, обременения и пр характеристики. 

Сделка по доверенности допустима (ст. 185 ГК РФ), но важно проверить подлинность доверенности и ее объем.

Проверьте подлинность доверенности и объем полномочий. 
Запросить справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Проверьте личность продавца-паспорт, согласие супруга (если в браке).
По возможности — справки из ПНД и НД (по согласованию). 

К примеру может случиться такая ситуация:(что собственник после продажи квартиры подаст на банкротсво

Что касается риска оспаривания  сделки при банкротстве продавца, то в соответствии со ст.61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,

сделки, совершённые в течение одного года до подачи заявления о банкротстве, могут быть оспорены как подозрительные, если они совершены с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Если квартира продана по рыночной цене, покупатель не аффилирован с продавцом, и отсутствуют признаки злоупотребления, риск признания сделки недействительной минимален.

или признает себя невменяем на момент сделки)

Согласно ст. 177 ГК РФ, сделки, совершённые гражданином, признанным недееспособным, ничтожны.
Если на момент сделки продавец был дееспособен и не было решения суда о признании его недееспособным, сделка действительна.
Если впоследствии продавец будет признан недееспособным, но на момент сделки был вменяем, оспорить сделку крайне сложно 

Здравствуйте.

Риэлтор от продавца говорит, что все документы в порядке и ничего дополнительного не нужно

Нужно проверить эти документы. На слова риэлтора, тем более со стороны продавца, особо полагаться не стоит. 

Так же банк предлагает доп.страховку и проверку от юристов на этого собственника.

Титульное страхование, действительно, возможно.

Суть его в том, что при наступлении определённых условий (изъятия квартиры) вам выплатят оговорённую стоимость.

Но нужно тщательно изучить договор страхования — какие конкретные страховые случаи в нём указаны. Страховые компании, как правило, стараются максимальное сузить такие случаи, а условия, необходимые для выплаты, наоборот, расширить.

Продажей занимается его мать по доверенности. 

По доверенности приобретение добавляет риски, так как тут ещё могут быть проблемы на стороне представителя, например, даже если сын полностью адекватен психически, то соответствующие отклонения у матери, как лица, подписывающего договор, могут стать основанием для оспаривания сделки.

Если все-таки продавец признает себя банкротом (в течение 3-х лет до подачи заявления о признании себя банкротом), то в силу ст. Ст. 61.6 -1 ФЗ-127 от 26.10.2002 г. «О банкротстве»

— Сохранить квартиру можно только, если для гражданина и членов его семьи (ПОКУПАТЕЛЯ)- оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Это вам неверно написали.

При недействительности сделки квартиру вернут продавцу, даже если она станет для вас единственным жильём.

Нужно ли оформить нотариально заверенный документ, чтобы квартиру не смогли изъять

Такого документа, который бы полностью защитил, к сожалению, нет,

Титульное страхование, проверка документов, договор (можно и нотариально удостоверить дополнительно), проверка продавца и представителя, общедоступных баз — вот основные способы минимизации рисков.

----------------------------------

Если вам понадобится индивидуальная консультация или составление документов — можете написать мне в чат