Доброго дня!
Вы можете улучшить условия детей, но делать это нужно строго в той последовательности, которую требуют органы опеки, иначе есть риск, что вам просто не оформят разрешение или позже возникнут вопросы (например, «дети остались без жилья»). В вашем случае опека предлагает безопасный и правильный путь, главное — всё увязать документально.
Правильная последовательность действий
Сначала покупаете 3‑комнатную квартиру с выделением долей детям
заключаете договор купли‑продажи новой квартиры от себя (без детей в собственниках);
затем в одном или двух шагах оформляете доли детям в новой квартире:
либо дарите им доли в этой квартире (дарение долей детям — самый распространённый вариант);
либо выделяете доли через соглашение о распределении долей (если покупали в долевую).
сразу после регистрации новых прав заказываете выписку из ЕГРН на 3‑комнатную квартиру, где будут видны доли несовершеннолетних.
Потом обращаетесь в органы опеки с уже готовой квартирой
подаёте в опеку:
выписку ЕГРН по новой 3‑комнатной квартире (с долями детей);
документы на старую 2‑комнатную (выписка ЕГРН, где дети тоже собственники);
справку о стоимости (оценка, договоры, кадастровая стоимость), чтобы показать, что условия не хуже, а лучше (больше площадь, та же или выше стоимость долей).
получаете разрешение органов опеки на продажу 2‑комнатной квартиры, где дети уже имеют доли в новой, более просторной квартире — это как раз и считается «улучшением жилищных условий».
После получения разрешения продаете 2‑комнатную квартиру
заключаете договор купли‑продажи 2‑комнатной квартиры от имени всех собственников (включая детей через родителей‑представителей);
затем регистрируете сделку в Росреестре.
Почему у вас не будет «двух квартир у детей»
Если вы сначала оформите доли детям только в новой 3‑комнатной, а уже потом продадите 2‑комнатную, то одновременно у детей не будет двух квартир.
В момент подачи в опеку разрешение вы предоставляете документы на уже созданную долю в новой квартире, а продажа 2‑комнатной — это последний шаг.
Органы опеки не могут упрекнуть вас в том, что у детей «две квартиры», если вы не продавали 2‑комнатную до момента, когда доли в новой уже оформлены.
Что могут посоветовать люди «в левую сторону»
Знакомые часто советуют «сначала продать, потом купить», но это гораздо рискованнее:
при продаже 2‑комнатной с долями детей нужно предусмотреть, куда пойдут деньги и как будет обеспечено жильё детей;
без уже оформленной новой квартиры опека может запросить залог денег в банке на детский счёт или иные гарантии, а потом вы ещё долго ищете подходящую недвижимость.
Поэтому ваша схема (сначала новая квартира с долями детей → потом разрешение и продажа старой) оптимальна и обычно одобряется.
Практические советы
Уточните в конкретном отделе опеки по месту прописки детей, какие именно документы им нужны (часто требуют:
копии паспортов,
выписки ЕГРН по обеим квартирам,
договоры купли‑продажи,
справки о стоимости,
заявление‑объяснение о цели сделки).
Если новая квартира покупается в ипотеку, договоритесь с банком и риелтором, чтобы выделение долей детям было предусмотрено заранее (обычно это делается после погашения кредита или с согласия банка).
