Доброго дня желаю Вам!
Попробуем разобраться в Вашей ситуации.
Правомочен ли отказ в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия документации по планировке территории (ДПТ)?
Согласно части 4 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), если в соответствии с требованиями ГрК РФ размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии ДПТ, выдача градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) для архитектурно-строительного проектирования, а также для получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой ДПТ.
Таким образом, отказ правомерен, если в соответствии с ГрК РФ или иными федеральными законами для размещения объекта на данном земельном участке обязательна подготовка ДПТ.
Однако подготовка ДПТ согласно части 2 статьи 41 ГрК РФ в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением случаев, указанных в части 3 этой статьи.
Необходимо проверить, относится ли ваш случай к исключениям, когда подготовка ДПТ обязательна. Например, это может быть предусмотрено при создании искусственного земельного участка, размещении объектов дорожного сервиса в границах полосы автомобильной дороги и в других случаях, установленных федеральными законами.
Также стоит учесть, что в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 августа 2017 года №28588-ХМ/08 указано, что отсутствие утверждённой ДПТ, требование о подготовке которой установлено специальными федеральными законами, не является основанием для отказа в выдаче ГПЗУ, так как частью 4 статьи 57.3 ГрК РФ предусмотрен отказ только в случаях обязательной подготовки ДПТ, установленных самим ГрК РФ, а не в иных федеральных законах.
В судебной практике встречаются дела, где застройщики оспаривали отказы в выдаче разрешения на строительство, связанные с несоответствием проектной документации документации по планировке территории. Позиции судов в таких случаях неоднозначны.
В некоторых случаях суды вставали на сторону застройщиков, указывая, что ГПЗУ и вид разрешённого использования участка допускают возможность строительства запроектированных объектов. В других случаях суд отдавал предпочтение документации по планировке территории как документу, устанавливающему параметры строительства и конкретизирующему порядок застройки земельного участка. Согласно такой позиции, несоответствие объекта, предполагаемого к строительству, требованиям ДПТ является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Конкретных примеров дел, где суд обязал администрацию выдать разрешение на строительство именно из-за отсутствия ДПТ, в доступных источниках не найдено. Для получения более точной информации рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на градостроительном праве, который сможет проанализировать материалы дела и найти релевантную практику.
«Дачная амнистия» позволяет зарегистрировать право собственности на жилой или садовый дом в упрощённом порядке без направления уведомлений о начале/окончании строительства, получения уведомления о соответствии, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур. Однако это не отменяет требований к соответствию постройки виду разрешённого использования земельного участка и другим градостроительным ограничениям.
Дачная амнистия действует до 1 марта 2031 года. Для регистрации дома в упрощённом порядке необходимы:
технический план дома, подготовленный кадастровым инженером;
правоустанавливающий документ на земельный участок.
Ограничения для применения дачной амнистии:
дом должен соответствовать параметрам индивидуального или садового дома (не более 3 этажей, высота не выше 20 м);
площадь дома не должна превышать 500 м² (в этом случае потребуются дополнительные документы);
объект должен соответствовать виду разрешённого использования земельного участка (в вашем случае — земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования «для дачного строительства»);
дом не должен располагаться на чужой или самозахваченной земле, а также иметь грубые нарушения градостроительных, пожарных и санитарных норм — такие объекты могут признать самостроем.
Риски упрощённой регистрации:
если при проверке будет выявлено несоответствие постройки требованиям законодательства, её могут признать самовольной, а собственника — обязать снести объект по решению суда;
после окончания дачной амнистии (после 1 марта 2031 года) оформить неузаконенные постройки получится только по общим правилам, с уведомлениями о строительстве, проверками и риском отказа в регистрации.
Понимаю, что ситуация неприятная, но по-другому вопрос не решить, поверьте. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!
. ВРИ ведение садоводства (13.2) предполагает размещение жилого дома.
У вас ВРИ " Для дачного строительства" согласно ст 54 217-ФЗ от 29.07.2017 года приравнивается к ВРИ «ведение садоводства»
приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412 дает описание этому виду:
В ПЗЗ данный вид как основной, так что это тоже означает что строительство жилого дома возможно.
На участке есть ЗОУТИ (ст 105 ЗК РФ), в которой нельзя строить (116 кв.м.) — зона минимальных расстояний до газопровода. На плане он выделен желтым и не попадает в пятно застройки.
Насчет уведомления о несоответствии, написано много оснований, но конкретики в одном варианте, во втором пишут, что в утвержденных местных Правилах землепользования в зоне Сх-3, где находится ваш участок можно строить только при наличии Проекта планировки территории. А так как ППТ не утвержден, то и строить нельзя. Вам отказали, при том что участок пригоден для строительства и в ГПЗУ это четко указано.
Да, вы можете не получая уведомление по ст 51.1 ГрК РФ построить дом и оформить его в упрощеном порядке на основании ч 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года
.
Полагаю, что в судебном порядке по КАС РФ можно обжаловать отказ в течение трех месяцев. Если нужна помощь в составлении административного искового заявления, можете обратиться ко мне в личные сообщения.
действующее градостроительное законодательство не содержит в качестве оснований отсутствие проекта планировки территории, поэтому подобные оговорки в ПЗЗ противоречат ФЗ.
Вот есть пример положительной практики
www.zakonrf.info/gorsud/doc-e7794492-b0d0-50bf-bbc6-87deb1d67846/?ysclid=mocx7dzvq2472388228