Так же хотелось уточнить- не попадаем ли мы при таких кодах на НДС?

Question

Добрый день! Занимаемся строительством частных домов с целью последующей продажи. Строим своими силами , основные виды монтажных работ выполняет муж собственноручно, иногда прибегает к помощи родственников, условно-говоря- силами одной семьи) Сейчас в стадии оформления ИП. ИП оформляется на жену. Основным кодом выбрали - 68.10 , + дополнительные -41.20- 43. ...Налогообложение выбрали УСН Доход. При оформлении в банке посоветовали учесть риски, связанные с появлением сомнений у налоговой в возможности возведения обьекта у меня как у ИП - женщины обьекта "собственными силами". Т.е. это обязательно должны быть какие-то сторонние наемные сотрудники. А если это муж , то он должен быть либо самозанятым, либо я должна нанимать собственного мужа по договору гпх. Т.е муж должен платить налог за то что строит, и жена должна платить налог с ведения коммерческой деятельности ( в нашем случае- семейной деятельности). Хотела уточнить- так ли это на самом деле? На каких основаниях налоговая сможет усомниться в факте возведения дома только своими силами. Ведь основной вид деятельности с которго будет уплачиваться налог- это продажа собственного имущества . Еще нам так и не ответили точно- нужны ли будут кассовые чеки в нашей ситуации. Так же хотелось уточнить- не попадаем ли мы при таких кодах на НДС? (сверхдоход) И можно ли продавать именно с таким выбором кодов ( основной-68.10, дополнительный - 41.20) в семейную ипотеку. А если такие сделки возможны- то будут ли к ним применяться точно такие же правила , касаемые НДС, чеков, налогов и т.д , как и к остальным сделкам. Очень хочется разобраться, но информацию все время разную дают) Буду очень признательна за помощь) Спасибо.

Ольга Чистякова · Answer

Яна, приветствую Вас. Действительно ФНС может проявить интерес к тому, как именно осуществляется строительство, особенно если объекты строятся «собственными силами». Важно иметь документальное подтверждение всех операций и расходов. Лучше оформить отношения с мужем либо через самозанятость, либо через договор ГПХ, чтобы избежать претензий со стороны налоговых органов. У ФНС и банка логика такая что один человек (тем более женщина-ИП без профильного образования) физически не может построить дом в одиночку. С точки зрения ФНС это выглядит как «нереальность хозяйственных операций» или сокрытие трудовых отношений. Вы выбрали УСН «Доходы», в этом случае вы платите налог с выручки от продажи дома, а ваши расходы на строительство налоговую не интересуют для расчета налога. Но! Налоговая может заинтересоваться источником происхождения актива. Если у ИП нет сотрудников и договоров подряда, возникает вопрос: кто построил дом? Если вы ответите «муж помог», налоговая может квалифицировать это как теневую занятость. Муж выполняет трудовую функцию без оформления и уплаты взносов/НДФЛ. По ст. 250 НК РФ это может быть признано внереализационным доходом ИП, с которого нужно заплатить налог. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/d3cd0da5dfeff39ba9cedcd32c6c42fcfbd97b43/ Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Доходы от предпринимательской деятельности одного из супругов также являются общим имуществом. Логика работы на самого себя/ семью здесь работает, но она сталкивается с предпринимательским статусом.

Малика Чотчаева · Answer

Яна, добрый день! Вы заказали мнение 3 юристов, поэтому отвечу Вам. 1. Вы вправе оформить ИП на себя (жену), и строить дома для последующей продажи, но при регулярной «семейной» работе налоговая, как правило, будет считать, что фактически заняты и другие члены семьи. 2.ФНС и ГИТ исходят из того, что родственники не могут системно работать «бесплатно», труд мужа и родственников без оформления расценивается как скрытые трудовые отношения с доначислением НДФЛ , взносов и штрафами. Неправомерное неудержание (неперечисление) НДФЛ влечет взыскание штрафа в 20% от неудержанной (неуплаченной) суммы налога, а также уплату налога за счет средств налогового агента при доначислении (взыскании) НДФЛ по итогам налоговой проверки (п. 1 ст. 123, п. 9 ст. 226 НК). 1. Неправомерное неудержание и (или) неперечисление (неполное удержание и (или) перечисление) в установленный настоящим Кодексом срок сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/539d6ca4c0a10b10485324dbcec142f73acb015c/ Оптимально оформить супруга либо по трудовому договору, либо по ГПХ, либо как самозанятого по договору оказания услуг; оформление самозанятости сейчас чаще всего рекомендуют именно как компромиссный вариант. 3. УСН «Доходы» сохраняется, пока соблюдаете лимиты и иные условия спецрежима. «Сверхдоход» сам по себе не переводит Вас на общую систему, но с 2026 года часть операций упрощенцев может облагаться НДС при превышении установленных порогов, однако реализация жилых домов освобождена от НДС по подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ 3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции: 22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/c8ebcedc9ddce9d959d6c520c3b0d602f71e8e12/ НДС с продажи жилых домов платить не нужно, даже при высоком доходе, но операции отражаются в декларации по НДС, если Вы стали плательщиком этого налога по другим основаниям. 4. При продаже домов физлицам в рамках предпринимательской деятельности ИП обязан применять онлайн‑кассу и выдавать чек независимо от способа расчёта — наличные или перевод. В соответствии с п. 1 ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа» 1. Контрольно-кассовая техника, включенная в реестр контрольно-кассовой техники, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_42359/d2fc933bc5ec367e9a8713330510af5d9e1a3fe4/ Также ознакомьтесь с этой информацией по ссылке: https://www.garant.ru/consult/nalog/1816566/ Исключение — когда продаёт не ИП, а физлицо вне предпринимательства, тогда доход облагается НДФЛ (гл. 23 НК РФ), но в Вашей ситуации это именно бизнес. 5. Коды ОКВЭД 68.10 (покупка и продажа собственного недвижимого имущества) и 41.20 (строительство жилых и нежилых зданий) соответствуют Вашей модели: строите и продаёте, ФНС как раз смотрит на их наличие, чтобы относить доход от продажи к предпринимательскому. По семейной ипотеке, банки при аккредитации объектов ориентируются на статус продавца (ИП/ООО/физлицо), наличие права собственности и отсутствие обременений. ОКВЭД 68.10 + 41.20 не мешают реализовывать дом покупателю с семейной ипотекой, если объект соответствует требованиям банка и законодательства С уважением!

Анна Баимова · Answer

Здравствуйте Яна! Должен ли муж платить налог? И может ли налоговая усомниться в строительстве «собственными силами»? да, налоговая может и, скорее всего, усомнится, отношения с мужем лучше оформить, чтобы он платил налог Налоговый орган оценивает реальность хозяйственной операции и наличие ресурсов для ее выполнения. У ИП на УСН «Доходы» нет обязанности учитывать расходы, но есть обязанность доказать, что доход получен от собственной деятельности ФНС исходит из следующей логики: Физическая невозможность выполнения работ, это оценочная категория, но суды ее поддерживают Женщина-ИП без наемных работников, без строительного образования и профильной техники не может за 3-6 месяцев построить дом площадью 150 кв. м (фундамент, кладка стен, кровля, электрика, сантехника). Это объективный фактор. Отсутствие договоров подряда, если у ИП нет заключенных договоров с третьими лицами, но дом построен, налоговая делает вывод, что работы выполнены неустановленными лицами без оформления и уплаты налогов. Семейные отношения не освобождают от уплаты налогов. Статья 34 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) регулирует вопросы совместной собственности супругов. Она устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/57d1c84a547cfe1569a406f58a5b3ef183001ebd/ Чем грозит бездоговорное привлечение мужа Если налоговая докажет , что дом строился не вами лично, а с привлечением мужа без оформления, она может: Переквалифицировать отношения в трудовые ст. 5.27 КоАП РФ — штраф для ИП до 10 000 руб. за каждого неоформленного работника. Статья 5.27 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) регулирует ответственность за нарушение трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/7ff50b874c8cbce814266fd45eb5fff8b30449b6/ Доначислить налог по ст. 250 НК РФ безвозмездно полученные работы (труд мужа) могут быть признаны внереализационным доходом ИП, с которого нужно заплатить налог по ставке УСН (6%) Статья 250 Налогового кодекса РФ (НК РФ) определяет понятие внереализационных доходов и перечисляет их виды. Эти доходы учитываются при расчёте налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, УСН и ЕСХН наряду с доходами от реализации https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/d3cd0da5dfeff39ba9cedcd32c6c42fcfbd97b43/ Снять расходы (если вы перейдете на УСН «Доходы минус расходы» в будущем) суды часто отказывают в учете затрат, если нет документального подтверждения, кто именно выполнял работы. Как правильно оформить отношения с мужем: два легальных варианта Муж регистрируется как плательщик налога на профессиональный доход (НПД). Вы заключаете с ним договор подряда на выполнение строительных работ. Налог мужа: 6% с доходов от юрлиц/ИП (если он работает с вами как с ИП) или 4%, если работает как с физлицом (но тогда вы не сможете учесть расходы, если перейдете на УСН «Доходы минус расходы»). Легально подтверждает, кто строил дом. Муж не платит страховые взносы (только 6% налога). Не нужна касса. Нет отчетности (всё в приложении «Мой налог») договор ГПХ менее выгодно Вы заключаете с мужем договор гражданско-правового характера (ГПХ) на выполнение работ. Вы как ИП становитесь налоговым агентом: НДФЛ: 13% (удерживаете и платите из вознаграждения мужа). Страховые взносы: 30% (пенсионное, медицинское, соцстрах) — это ваши расходы как ИП сверх вознаграждения. Отчетность: нужно сдавать 6-НДФЛ и РСВ. вариант с самозанятостью значительно выгоднее и проще Нужна ли кассовая техника (ККТ) при продаже дома? Да, нужна . Вы обязаны применять контрольно-кассовую технику при каждом расчете с покупателем, если получаете деньги наличными или банковской картой Ст. 14.5 КоАП РФ: штраф для ИП — 1/4 от суммы расчета, но не менее 10 000 руб. за каждый факт отсутствия чека Статья 14.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) регулирует ответственность за продажу товаров, выполнение работ либо оказание услуг при отсутствии установленной информации либо неприменение в установленных федеральными законами случаях контрольно-кассовой техники https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/3824bbacc6e85f19f12895b0ee20f3bbae92f439/ Попадаете ли вы на НДС при таких кодах (68.10, 41.20)? Нет, не попадаете , если остаетесь на УСН и соблюдаете лимиты При продаже дома по договору купли-продажи вы не обязаны выставлять НДС При превышении лимита (в 2026 году — ориентировочно 79,74 млн руб. с учетом коэффициента-дефлятора) вы автоматически теряете право на УСН и переходите на ОСНО, где НДС — 20% Можно ли продавать в семейную ипотеку с кодами 68.10 и 41.20? Да, можно . Банки при выдаче семейной ипотеки проверяют : 1.Предмет залога (дом должен соответствовать требованиям банка). 2.Продавца — вы как ИП имеете право продавать недвижимость. 3.Никаких специальных правил по налогам, НДС или ККТ для ипотечных сделок нет. Правила те же: При получении денег от банка (которые банк переводит вам за покупателя) вы обязаны выдать покупателю чек ККТ. Технически чек пробивается на сумму, поступившую от банка. Налог — 6% со всей суммы продажи (нельзя уменьшить на расходы на УСН «Доходы»). при ипотечных сделках банки могут запросить договор подряда с мужем-самозанятым, чтобы убедиться, что дом построен легально

Александр Елесин · Answer

Всё так, Вам надо ознакомиться с азами налогообложения ИП при подобном виде деятельности доверительно поговорить с кем-то из ИФНС или бухгалтером. Вы собираетесь строить семейным подрядом, регистрировать дом на себя, а после продавать - ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости ИФНС всяко не поверит, что Вы — одна построили дом, легко вычислят и получите мама не горюй проблем. Поэтому или оформлять мужа по нормам ТК РФ - — ТК РФ Статья 303. Заключение трудового договора с работодателем — физическим лицом или по нормам ГК РФ договор подряда - — ГК РФ Глава 37. Подряд Кассы, НДС и прочее — рекомендую письменный запрос в ИФНС направить — ст. 21 НК РФ. Семейная ипотека — это покупатель выяснит — можете в банке спросить со стороны продавца.

Александр Чистяков · Answer

Доброго дня желаю Вам! Попробуем разобраться в Вашей ситуации. Возможность возведения объекта «собственными силами» Согласно законодательству, нет обязательного требования привлекать сторонних наёмных сотрудников для выполнения работ в рамках предпринимательской деятельности. ИП вправе выполнять работы самостоятельно или с помощью родственников, если это не противоречит условиям договоров и законодательству. Однако налоговая инспекция может усомниться в реальности работ, если возникнут подозрения в искусственном занижении налоговой базы или нарушении правил учёта расходов. Например, если будут обнаружены несоответствия в документации, отсутствие доказательств выполнения работ (акты, договоры, чеки на материалы и т. д.), это может вызвать вопросы у контролирующих органов. Требование оформлять отношения с мужем как с самозанятым или по договору ГПХ не является универсальным и обязательным. Такое мнение может быть основано на ошибочном предположении, что все работы должны выполняться только через формальные трудовые или гражданско-правовые отношения с третьими лицами. Однако в случае, если работы выполняются самим ИП или членами его семьи без оформления таких отношений, это не является нарушением, если деятельность ведётся в рамках закона. Кассовые чеки Если вы получаете оплату от клиентов (например, за продажу дома), то, как ИП на УСН, вы обязаны применять контрольно-кассовую технику (ККТ) и выдавать кассовые чеки при наличных расчётах или расчётах с использованием платёжных карт. Это требование установлено Федеральным законом №54-ФЗ. Исключения возможны только для определённых видов деятельности на патентной системе налогообложения (например, ремонт жилых и нежилых зданий, монтажные работы и т. д.), но в вашем случае, при выборе УСН, такие исключения не применяются. НДС При строительстве для собственных нужд (хозяйственным способом) возникает объект обложения НДС, если работы носят капитальный характер и приводят к созданию объекта недвижимости. Однако в вашем случае, если дом строится с целью последующей продажи, такие работы не квалифицируются как выполненные для собственного потребления. Объект НДС возникает только при реализации построенного объекта. С 2025 года компании и ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН), чей доход превышает 60 млн рублей в год, обязаны начислять и уплачивать НДС. С 2026 года пороги для перехода на обязательную уплату НДС снижены: в году, с которого компания переходит на УСН, она будет освобождена от НДС, если в предыдущем году применяла ОСН или АУСН, или если в предыдущем году организация применяла УСН и получила доход в совокупности: 20 млн рублей за 2025 год, 15 млн рублей за 2026 год, 10 млн рублей за 2027 год и последующие годы. Если ваш доход не превышает эти лимиты, вы не обязаны платить НДС при продаже дома. Продажа домов по семейной ипотеке Продажа дома, построенного ИП, по программе семейной ипотеки возможна, но есть ряд условий: Вы должны выступать первым собственником объекта и продавать его как профессиональный застройщик. Дом должен быть оформлен как жилой, пригодный для постоянного проживания, расположен на земле с подходящим видом разрешённого использования (например, ИЖС или ЛПХ). У вас должны быть все документы: разрешение на строительство (или уведомление о соответствии), акт ввода в эксплуатацию, выписка из ЕГРН о праве собственности. Коды ОКВЭД (41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий» и 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества») должны быть внесены в ЕГРИП до начала строительства, а не после регистрации дома. Важно учитывать, что не все банки одинаково подходят к сделкам с ИП. Некоторые могут требовать продавца в форме юридического лица и не рассматривать ИП. Вывод Нет обязательного требования привлекать сторонних сотрудников для выполнения работ. Выполнение работ самим ИП или членами семьи не является нарушением, если деятельность ведётся в рамках закона. При получении оплаты от клиентов необходимо применять ККТ и выдавать кассовые чеки. Если доход не превышает установленные лимиты, НДС при продаже дома платить не нужно. Продажа домов по семейной ипотеке возможна при соблюдении ряда условий, включая наличие нужных кодов ОКВЭД и полный пакет документов. Для минимизации рисков рекомендуется вести подробный учёт всех расходов и доходов, сохранять договоры, акты, чеки на материалы и другие документы, которые могут подтвердить законность и реальность деятельности. Вот такая ситуация. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!