Так же прочитала, что с 2025 года можно выделить доли, не дожидаясь закрытия ипотеки

Question

Вышла замуж в июне 2020, в октябре приобрели квартиру в льготную ипотеку 6.3% сроком на 20 лет. В январе 2021 родился ребенок, закрыли часть ипотеки материнским капиталом с уменьшением платежа. В этом году решили развестись с мужем. Сказал, что квартиру оставляет, в течении года будет помогать платить ипотеку, а после ее закрытия и оформления долей свою перепишет на ребёнка. Оставшийся срок ипотеки 15 лет. Выгнать я его конечно же не могу, предложить платить напополам тоже - боюсь, что откажется съезжать. Вопрос такой, можно ли как то его слова закрепить нотариально, чтоб не было такого, что он передумал? 15 лет долгий срок. Так же прочитала, что с 2025 года можно выделить доли, не дожидаясь закрытия ипотеки. Можно ли в таком случае выделить доли уже сейчас и чтобы муж свою переписал на ребенка не дожидаясь 2040 и в будущем после закрытия не имел никаких прав на квартиру?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Анастасия. Да, есть такие разъяснения Верховного Суда - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей» 41. Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ). Соглашение о разделе имущества с определением долей ребенка необходимо удостоверить нотариально. С уважением! Г.А. Кураев

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Анастасия! Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»: 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. То есть поскольку Вами было использован маткапитал, то выделить доли супруг и ребенку нужно обязательно. Как правильно написал коллега Геннадий Кураев, в связи с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ получать согласие банка-залогодержателя на выделение долей не нужно. При этом если ипотека оформлена на Вас, то в силу закона (статья 34 Семейного кодекса РФ) квартира уже находится в общей совместной собственности супругов. Независимо от того, если квартира формально оформлена только на Вас. Но Вам надо выделить долю не только мужу, но и ребенку (так как был использован маткапитал). Поэтому, на мой взгляд, надо заключать соглашение об определении долей (Вам, супругу и ребенку). Такое соглашение также следует заключить у нотариуса (подлежит нотариальному удостоверению, т.к. вместо совместной собственности с супругом, которая у Вас сейчас в силу закона, надо оформлять долевую собственность). А уже после того, как у супруга будет доля (когда на основании соглашения об определении долей возникнет общая долевая собственность), супруг может дарить свою долю ребенку. Но это будет уже отдельная сделка, на которую надо будет получать согласие банка. Чтобы этого избежать, следует при заключении соглашения об определении долей делать не общую долевую собственность на всех (Вас, супруга и ребенка), а на Вас и супруга делать общую совместную собственность, а ребенку выделять долю. Иначе говоря, будет общая долевая собственность, в которой, с одной стороны, будет доля ребенка, а, с другой стороны, доля, которая при надлежит Вам и супругу на праве общей совместной собственности. И тогда уже потом без согласия банка Вы сможете заключить с супругом соглашение о разделе общего имущества, по которому он передаст свою долю Вам. А Вы уже сможете затем подарить эту долю (или её часть) ребенку.

Ольга Прохорова · Answer

Сначала вам нужно выделить доли по маткапиталу всем членам семьи (ст. 10 ФЗ-256). Это делается без нотариуса, простым письменным соглашением. А после того как доля отца ребенка будет определена , вы пойдете к нотариусу и заключите брачный договор, по которому он передаст вам свою долю. Передать долю ребенку он может только после закрытия ипотеки, а не сейчас, т.к. квартира у вас в обременении у банка и все действия могут быть совершены только между супругами, а не между родителями и детьми. По поводу оплаты ипотеки: вы можете в брачном договоре прописать, что он берет на себя обязательства по оплате ипотеки в виде остатка долга, но он имеет полное право не платить вообще ничего В этом случае, если он не будет оплачивать, то платите все полностью вы, а с него взыскиваете половину выплаченных платежей К тому же, если он передает вам свою долю, то он имеет полное право потребовать от вас компенсацию денежную или по крайней мере требовать от вас самой производить оплату остатка долга по ипотеке

Артем Погосян · Answer

Здравствуйте, Анастасия! Полагаю, что этот вопрос можно рассмотреть с разных позиций, смотря для чего выделяется со стороны отца доля ребенка — как добровольное волеизъявление или как договоренность по алиментным обязательствам. По первому варианту, как верно указали коллеги, сначала требуется выдел долей по материнскому капиталу, что согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации согласия залогового банка не требует, а далее уже отчуждение доли и здесь потребуется согласие банка (статья 37 Закона об ипотеке). По второму варианту, если со стороны супруга нет препятствий, то уплату алиментных обязательств осуществить можно по соглашению, которое заверяется нотариально (статья 101 Семейного Кодекса РФ) и которое может предусматривать способ уплаты алиментных обязательств посредством предоставления имущества, а также иными способами, относительно которых достигнуто соглашение (статья 104 Семейного Кодекса РФ), однако проблема в том, что пока имущество в залоге у банка зарегистрировать его без согласия банка, а также принимать меры по отчуждению не получится (статья 37 Закона об ипотеке) и также это возможно после выдела долей по материнскому капиталу только. С уважением, Артем Гагикович!

Наталия Сысоева · Answer

Анастасия, здравствуйте. Доли можете выделить уже сейчас: на ребенка это нужно сделать обязательно (был реализован мат.капитал в ипотеку) — нужно составить соглашение об определении долей и с этим соглашением идти уже в МФЦ (для регистрации в Росреестре). ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» регулирует использование материнского капитала. Лицо, получившее сертификат, и его супруг (супруга) должны оформить жилое помещение, приобретённое, построенное или реконструированное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность — с определением долей по соглашению. Выделение долей в квартире, купленной с использованием материнского капитала, возможно до полного погашения ипотеки, не дожидаясь снятия обременения с объекта и без согласия банка. После, как доли будут определены, вы можете либо составить с супругом можете соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ), либо ваш супруг оформит договор дарения своей доли ребенку, на это потребуется согласие банка + он также останется созаемщиком в данном случае и ипотеку будет платить. Другой вопрос, что ваш супруг все, же перестраховывается, поскольку если будет выделена его доля и он ее до погашения ипотеки, он останется без своей доли но с обязательством уплаты ипотечных платежей.