Здравствуйте!
Помимо возврата уплаченной суммы Вы можете требовать договорную неустойку за просрочку передачи и убытки в виде разницы между ценой договора и ценой сопоставимого апартамента на дату расторжения. Но эта разница взыскивается только как доказанные убытки. Если же Ваш договор по существу окажется именно ДДУ, при расторжении по вине застройщика закон дает возможность взыскать еще проценты на возвращаемую сумму, для гражданина в двойном размере, + убытки сверх неустоек и процентов.
Нужно смотреть сам текст договора.
В Постановлении ВАС РФ № 54 указано, что инвестиционные договоры часто квалифицируются как купля-продажа будущей недвижимости. Если имущество не передано, покупатель вправе требовать возврата денег и разницы между договорной и текущей ценой.
Одновременно нужно помнить, что апартаменты в составе апарт отеля обычно относятся к нежилым помещениям гостиничного типа. При этом сам Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ сейчас распространяется и на нежилые помещения, если оформлен именно договор участия в долевом строительстве.
По разнице в цене основание это ст. 393 ГК РФ, ст. 393.1 ГК РФ и п. 5 ст. 453 ГК РФ. В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, указано,
По смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.
В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).
То есть риск изменения цен несет нарушившая сторона, если именно ее нарушение привело к досрочному прекращению договора. Для суда Вам нужно будет показать либо реальную замещающую покупку сопоставимого объекта после расторжения, либо нормальный отчет оценщика о рыночной стоимости именно на дату расторжения. Подборка объявлений не подойдет. Суд будет смотреть на сопоставимость по комплексу, площади, этажу, виду отделки, сроку готовности и правовому режиму объекта.
Договорную неустойку за просрочку передачи, если она у Вас прямо записана в договоре, можно взыскивать за период со дня, следующего за датой передачи, до даты расторжения. После расторжения обязанность передать объект прекращается, значит дальше уже нет просрочки передачи, а есть отдельная обязанность вернуть деньги. Здесь у застройщика наверняка будет ходатайство о снижении по ст. 333 ГК РФ, и суды неустойку обычно снижают.
С процентами за пользование чужими деньгами надо разделять периоды. До расторжения у застройщика имеется нарушение по передаче объекта, поэтому ст. 395 ГК РФ тут применяться не будет. Зато если после расторжения он не вернет деньги в согласованный срок, возникнет денежное обязательство, и тогда проценты по ст. 395 ГК РФ взыскиваются. Если деньги после прекращения договора удерживаются уже без основания, дополнительно применятся п. 2 ст. 1107 ГК РФ
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
и п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В частности, таким моментом следует считать представление приобретателю банком выписки о проведенных по счету операциях или иной информации о движении средств по счету в порядке, предусмотренном банковскими правилами и договором банковского счета.
Одновременно взыскивать и договорную неустойку, и проценты по ст. 395 ГК РФ за одно и то же денежное нарушение нельзя, если в договоре прямо не указано об этом. Но неустойка за просрочку передачи и проценты по ст. 395 ГК РФ за просрочку возврата денег это разные нарушения, их можно заявлять раздельно.
Если вдруг у Вас все таки ДДУ, по ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ при расторжении из за просрочки передачи застройщик возвращает цену и платит проценты на нее со дня внесения денег до дня возврата, для гражданина в двойном размере, а ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ позволяет взыскивать убытки сверх неустоек и процентов. Но по ДДУ нужно обязательно проверять даты, потому что Постановление Правительства № 326 в редакции от 30 декабря 2025 года исключает из расчета ряд неустоек, процентов и убытков за периоды до 31 декабря 2025 года, а по части ранее предъявленных требований дает отсрочку исполнения до 31 декабря 2026 года.
Если такая неустойка предусмотрена договором, и застройщик нарушил сроки исполнения обязательства. то договорная неустойка подлежит уплате в соответствии с условиями договора.
Подавайте претензию с требованиями о выплате этой неустойки, расторжении договора и возврате денежных средств по договору.
Если Ваши требования не будут удовлетворены в установленный Вами срок, то Вы можете потребовать уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского Кодекса РФ:
При этом надо учитывать, что проценты на неустойку не начисляются. Проценты могут быть начислены только на основной долг, как и неустойка.