Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что лучше сделать: узаконивать/приводить в исходное/оформлять техпаспорт сейчас или ждать?
Здравствуйте! Нужна консультация и стратегия защиты прав несовершеннолетней и сохранения квартиры в наследственном споре.
1) Кто я и кто участники
Я: мужчина, 29 лет, проживаю в Екатеринбурге, официально работаю.
Несовершеннолетняя сестра: 8 лет. У нас общая мать, разные отцы.
Мать умерла: [17.08.2025].
Отец сестры: указан в свидетельстве о рождении, в браке с матерью не состоял. В квартире никогда не был зарегистрирован.
2) Имущество и наследство
Квартира (3-комнатная) в центре Екатеринбурга, площадь 87,8 кв. м, ориентировочная стоимость около 13,5 млн.
Квартира полностью принадлежала матери.
Завещания нет.
Наследники: я и несовершеннолетняя сестра (ожидается по 1/2 доли каждому).
До вступления в наследство осталось 9 дней (свидетельство о праве на наследство ещё не получено).
В квартире зарегистрированы: я и сестра. Фактически сейчас в квартире живу только я.
Сестра после смерти матери проживает с отцом по другому адресу (общежитие).
3) Суть конфликта
Отец сестры:
озвучивает намерение продать долю ребёнка (говорил про продажу/подготовку к продаже);
заявляет, что ребёнок “в этой квартире жить не будет”;
пытается давить (в прошлом угрозы/оскорбления; сейчас временами “мягкий” тон, но я понимаю, что это может быть тактика).
приезжал за вещами ребёнка (встречались рядом с домом, без записи).
Я:
хочу защитить сестру и её имущественные права;
хочу продолжать жить в этой квартире (всю жизнь тут жил);
не хочу совместной продажи квартиры, но понимаю, что отец будет давить в эту сторону;
опасаюсь провокаций с его стороны (подкинуть что-то, манипуляции, “друзья в органах” и т.п.).
4) Что уже сделано/консультации
Были обращения в прокуратуру и комиссию по делам несовершеннолетних (существенной помощи не дали).
Опека: сходили с тётей (родственница по линии матери). Начальница опеки:
фактически склоняет к варианту продажи квартиры целиком и “потом делить”;
сказала, что они смотрят в основном стоимость нового жилья, “на площадь уже не смотрят”;
сказала, что я якобы должен буду пустить отца жить в квартире вместе с ребёнком, если он захочет.
Нотариус на консультации говорил противоположное: что отец не может проживать в квартире без моего согласия.
Есть также вопрос по налогам: нотариус говорил про возможный НДФЛ 13% при продаже раньше 3 лет.
Отдельно: в квартире есть незаконная перепланировка (санузел/вторая дверь на балкон, снесена стена между кухней и комнатой) — БТИ/техпаспорт пока не оформлял.
5) Доказательства/материалы
Есть видео 4–5 летней давности, записанное матерью, где отец оскорбляет мать и ребёнка.
Есть переписка/сообщения в мессенджере (давление, требования “вещи подготовил” и т.п.).
Есть 2 аудиозаписи разговоров (и расшифровки).
Готов предоставить всё по запросу.
6) Вопросы к вам (что мне нужно)
Прошу оценить и дать план действий по двум блокам — до вступления в наследство и после:
A. Доступ отца в квартиру / “вселение через ребёнка”
Есть ли у отца законное основание требовать доступ/ключи/проживание в квартире, если он:
не собственник, не зарегистрирован в квартире;
ребёнок будет собственником 1/2 доли и зарегистрирован в квартире, но фактически живёт с отцом;
судебного решения о месте жительства ребёнка нет.
Может ли отец через суд добиться права проживания в квартире “в интересах ребёнка”, и как это обычно решается судами?
Что я могу сделать превентивно, чтобы снизить риск его “вселения”: соглашение о порядке пользования, обеспечительные меры, обращения, фиксации?
B. Продажа доли несовершеннолетней
4) Какие реальные механизмы, чтобы заблокировать/затруднить продажу доли ребёнка, если отец пойдёт в опеку за разрешением?
5) На какие аргументы опека обязана опираться (стоимость, условия, безопасность, район, обременения, разница в качестве жилья и т.д.), и как грамотно оформить возражения?
6) Если опека всё-таки даст разрешение — как и куда обжаловать, какие сроки, какие доказательства критичны?
7) Какие “серые” схемы бывают при продаже доли несовершеннолетнего и как их пресечь заранее?
C. Материнский капитал
8) У нас с сестрой маткапитал “на двоих/на второго ребёнка” (детали уточню документами). Есть версия, что из-за разных отцов капитал нельзя использовать до 18 лет. Нужно:
проверить правовой статус сертификата и кто им распоряжается после смерти матери;
можно ли использовать сейчас на жильё и на каких условиях (ипотека/прямая покупка);
влияет ли факт разных отцов и что говорит практика Соцфонда/судов.
D. Налоги
9) НДФЛ при продаже наследственной доли/квартиры: когда реально возникает 13%, есть ли льготы/вычеты, влияет ли регистрация (“прописка”)?
E. Перепланировка
10) Как незаконная перепланировка может повлиять на:
продажу квартиры/доли (в т.ч. через опеку),
оценку и сделки,
возможные споры с отцом (может ли использовать против меня)?
Что лучше сделать: узаконивать/приводить в исходное/оформлять техпаспорт сейчас или ждать?
F. Риски и экстренные сценарии
12) Что делать, если он начнёт “давить через заявления”: полиция/опека/суды/ложные обвинения?
13) Нужны ли какие-то превентивные шаги по безопасности и фиксации (видеонаблюдение, порядок коммуникации, заявления участковому и т.д.)?
7) Цель
Сохранить квартиру, не допустить ухудшения условий ребёнка и продажи доли в ущерб.
Минимизировать риск проживания отца в квартире и его доступа.
Держать суд как крайний, но допустимый инструмент.
Здравствуйте!
3) Суть конфликта
Отец сестры:
озвучивает намерение продать долю ребёнка (говорил про продажу/подготовку к продаже);
заявляет, что ребёнок “в этой квартире жить не будет”;
пытается давить (в прошлом угрозы/оскорбления; сейчас временами “мягкий” тон, но я понимаю, что это может быть тактика).
приезжал за вещами ребёнка (встречались рядом с домом, без записи).
Я:
хочу защитить сестру и её имущественные права;
хочу продолжать жить в этой квартире (всю жизнь тут жил);
не хочу совместной продажи квартиры, но понимаю, что отец будет давить в эту сторону;
опасаюсь провокаций с его стороны (подкинуть что-то, манипуляции, “друзья в органах” и т.п.).
Для продажи доли несовершеннолетнего ребенка в любом случае необходимо будет получить законному представителю ( отцу) предварительное разрешение от органа опеки и попечительства, согласно ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
Так, согласно норме данной статьи
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Это возможно в случае, если взамен будет ребенку предоставлено равноценное жилое помещение ( доля в жилом помещении).
Да, учитывается стоимость продаваемого и приобретаемого жилого помещения ( рыночная стоимость, согласно отчету оценки).
Кроме того, у Вас, как у долевого собственника жилого помещения преимущественное право на приобретение доли, согласно ст. 250 ГК РФ.
Здравствуйте.
1. Право на вселение и проживание у отца вашей сестры нет, поскольку такое право есть только у собственника. Наличие родственных отношений с собственником не предоставляет такому лицу никаких прав на принадлежащее собственнику имущество (статья 30 ЖК РФ, статья 60 СК РФ).
Поэтому отца ребёнка можете не впускать, и требовать вселения он не вправе.
2. Отец ребёнка как законный представитель вправе продать долю с разрешения органа опеки и попечительства.
Сделать он это может при условии оформления доли.
У вас есть преимущественное право покупки доли, поэтому он должен предложить вам приобрести долю, при отказе от приобретения или неполучении от вас ответа он продаст долю любому третьему лицу (статья 250 ГК РФ).
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. Как-то защитить от продажи эту долю вряд ли сможете.
Опека даст разрешение на продажу доли при условии, что интересы ребёнка не будут нарушены.
Каких-то строгих критериев на этот счёт нет; как правило, опека берёт в расчёт площадь жилого помещения (чтобы приобретённое взамен жилое помещение не было по площади менее проданного). Стоимость, расположение и другие характеристики второстепенны.
Кроме того, ему вообще могут дать согласие на продажу доли при условии перечисления вырученных денег на счёт ребёнка, даже без приобретения замещающего жилья.
4. Лучший совет, что вам можно дать, — это согласиться на продажу квартиры целиком и делить деньги пополам. Потому что в противном случае вы рискуете, что долю вашей сестры приобретут чёрные риэлторы и будут выживать вас из квартиры. И вы вынуждены будете и продать эту долю на очень невыгодных условиях, рискуя не купить никакого нового жилья для себя.
C. Материнский капитал
8) У нас с сестрой маткапитал “на двоих/на второго ребёнка” (детали уточню документами). Есть версия, что из-за разных отцов капитал нельзя использовать до 18 лет. Нужно:
Касательно материнского капитала следует указать, что при условии, что отцы у детей разные, право на средства капитала к такому отцу не переходит. Оно переходит к детям в равных долях, но дети несовершеннолетние, либо дети, не достигшие 23 лет, но обучающиеся по очной специальности (часть 5 статьи 3 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ):
5. Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает у ребенка (детей в равных долях), указанного в части 4 настоящей статьи, в случае, если женщина, право которой на дополнительные меры государственной поддержки прекратилось по основаниям, указанным в части 3 настоящей статьи, являлась единственным родителем (усыновителем) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, либо в случае, если у отца (усыновителя) ребенка (детей) не возникло право на дополнительные меры государственной поддержки по основаниям, указанным в части 3 настоящей статьи.
..., возникает у ребенка (детей в равных долях), не достигшего совершеннолетия, и (или) у совершеннолетнего ребенка (детей в равных долях), обучающегося по очной форме обучения в образовательной организации (за исключением организации дополнительного образования) до окончания такого обучения, но не дольше чем до достижения им возраста 23 лет.
Вам 29 лет, право на капитал у вас, к сожалению, отсутствует.
D. Налоги
9) НДФЛ при продаже наследственной доли/квартиры: когда реально возникает 13%, есть ли льготы/вычеты, влияет ли регистрация (“прописка”)?
При продаже недвижимого объекта, полученного в наследство, до истечения минимального срока владения (это 3 года — пп. 1 п. 3 ст. 217 НК РФ, исчисляется с даты открытия наследства) возникает обязанность уплатить НДФЛ. Ставка в данном случае прогрессивная, поэтому нужно знать сумму, за которую будет продан объект.
Уменьшить налог можно, заявив налоговый вычет в сумме 1 000 000 руб., либо в размере расходов, понесенных наследодателем на приобретение имущества (если сохранились документы о купле-продаже).
Здравствуйте,
Сохранить квартиру не получится. Здесь даже не смысла «бодаться». Отец несовершеннолетнего, как законный представитель, вправе обратиться в опеку за получением разрешения на продажу доли и продать. Естественно, сначала предложит выкупить ее Вам в силу ст 250 ГК РФ и если Вы не выкупите, продаст третьим лицам.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Тут только уповать, что доля не продастся + не продастся по той цене, по которой захотел продать ее отец. Все таки, не много желающих купить долю. Кстати продать ее по цене ниже, чем будет предложена Вам, он не может. В таком случае, Вы вправе обжаловать сделку.
Поэтому, если отец намерен все же продавать, последуют действия уже с его стороны, может быть для Вас даже вариант продать совместно и разделить деньги будет выгоднее ( в случае, если не сможете выкупить долю). Либо придется жить в одной квартире с чужими людьми ( вдруг все же долю кто-то купит). Вам в любом случае рано или поздно квартиру делить. Ни сегодня так завтра сестра подрастет и также захочет продать свою долю. Не будете же Вы жить совместно. В общем, тут только Вам решать. Но бессмысленно ходить по опекам и прочим органам, сохранить квартиру не получится. Отец здесь действует в рамках закона, такое право как у законного представителя несовершеннолетнего у него есть.
Что касается проживания, то так как квартира в долевой собственности, на вселение того или иного лица требуется согласие всех содольщиков.
Но в силу ст 60 СК РФ
4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
Так как ребенок несовершеннолетний, то за согласием на вселение в квартиру несовершеннолетнего отец правда может обратиться в опеку. Органы опеки, в случае необходимости, действительно, могут дать такое согласие.
Но Вы говорите что у отца есть свое жилье, ребенок проживает там, зарегистрирован там. И есть основания обжаловать вселение отца в таком случае в квартиру.
Вообще, пока квартира не продастся в части или в целом, можно заключить Соглашение о порядке владения и пользования квартирой, находящейся в долевой собственности. То есть кто в какой комнате проживает. Это на случай, если опека все же даст отцу согласие. Ну или вообще, мало ли отец вещи какие-то завезет дочери и т.д. чтобы Вам, так сказать, назло.
В общем, в Вашем случае, практически по всем вопросам придется договариваться с этим отцом. Пока ребенок несовершеннолетний и отец ее законный представитель
Перепланировка в квартире никак не повлияет на возможность продать долю/квартиру в целом.
Насчёт налогов нотариус прав. Возникает налог с дохода от продажи раньше минимального срока владения. В данном случае, при продаже недвижимости полученной по наследству, минимальный срок — 3 года. Период регистрации в квартире на этот срок не влияет.
Ст 217.1 НК РФ
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
Да, нотариус прав, согласно ст. 60 СК РФ родители не имеют права собственности на имущество детей.
Поскольку квартира находится в долевой собственности, то на вселение требуется Ваше согласие, согласно ст. 247 ГК РФ, зарегистрироваться в ней он также без Вашего согласия не сможет, согласно Приказу МВД России от 06.08.2025 N 553 «Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».
Да, согласно положениям ст. 217.1 НК РФ.
Если ребенок фактически живет с отцом в ином жилом помещении, то в случае подачи иска с его стороны в суд, Вам необходимо указать на это, так согласно ст. 20 ГК РФ
Он может зарегистрировать ребенка по своему месту жительства. Ранее ребенок проживал с матерью, она умерла, он является единственным его родителем — законным представителем.
Так, право пользования у отца ребенка в этой квартире не возникло, для этого нет правовых оснований. право собственности также, согласно ст. 60 СК РФ.
Для его вселение требуется Ваше согласие.
Если Вы подали заявление о принятии наследства, то оно Вам принадлежит со дня его открытия ( смерти наследодателя).
По истечении 6 месяцев нотариус выдает свидетельство о праве на наследство.