Или сделку можно признать не действительной если продовец не исполняет эти пункты?

Добрый день.

Или сделку можно признать не действительной если продовец не исполняет эти пункты?

 В случае нарушения продавцом условий договора о продаже квартиры свободной от прав третьих лиц — у Вас есть основания для расторжения  договора и право требовать вернуть оплаченную сумму.

Данное условие вытекает из ст. 460 ГК РФ, согласно которой

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Поскольку законом определено, что договор не может быть расторгнут если доказано, что Вы знали о наличии обременений и правах третьих лиц на квартиру на момент заключения договора, то с учетом этого Вы сейчас можете требовать от продавца предоставить ему «свежие» выписки по квартире.

Предоставление указанной информации как раз и будет доказательством того, что при заключении договора Вы обладали полной и достаточной информацией о наличии или отсутствии на квартиру прав третьих лиц.

Поэтому предоставление истребуемых Вами документов в первую очередь должно быть выгодно и интересно самому продавцу.

В этом случае он на дату заключения ДКП формирует для себя доказательственную базу об осведомленности покупателя о юридической чистоте квартиры.

На этом основании Вы и можете его мотивировать к предоставлению затребованных Вами документов.

В случае их непредоставления — Вы при выявлении указанных обстоятельств после приобретения квартиры вправе обратиться к продавцу с требованием о расторжении договора.

И в этом случае ему предстоит доказывать Вашу осведомленность о заявленных обстоятельствах на дату заключения ДКП.

Здравствуйте, Елена!

Основания для признания сделки недействительной указаны  в ст. 166 ГК РФ

А именно:

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В Вашем случае таких оснований нет.

Потому что для изложенных Вами обстоятельств нет соответствующего закона, который бы указывал на то, что можно подать подобный иск.

Договор можно было бы расторгнуть, если бы Вы в нем предусмотрели обязанность по предоставлению указанных Вами документов и последствия непредоставления  — возможность расторжения.

Справку из Психдиспансера в прицнипе никто не обязан предоставлять и эта справка еще ничего не подтверждает сама по себе.

То есть по всем гарантиям, которые у Вас указаны — должны были быть в договоре предусмотрены механизмы их реализации. 
У Вас этого нет. 

Да и в принципе нет оснований полагать, что есть какие-то проблемы с этим объектом, либо со стороной договора.

Здравствуйте, Елена.

Процитированный Вами п.3 предварительного договора — это заверения об обстоятельствах по смыслу ст.431.2 ГК РФ.

В гражданском праве действует принцип добросовестности -см. п.5 ст.10 ГК РФ.

Это означает, что произведенные заверения соответствуют действительности, пока не будет доказано иное. Бремя доказывания лежит на лице, которое заявляет о недобросовестности.

В силу п.2 ст.307 ГК РФ

2. Обязательствавозникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Предварительным договором не предусмотрены обязательства продавцов предоставить выписки из ЕГРН, кредитные отчеты БКИ, справки об отсутствии долгов по коммунальным, и т.д. Не следует таких обязанностей и из законодательства. Поэтому продавцы отказывают Вам в этом, ничего не нарушая.

Цель предварительного договора  — это подготовка к заключению основного договора купли-продажи,  но в таком случае в его рамках и следовало предусматривать предоставление всего указанного.

При текущих обстоятельствах нет оснований говорить о недобросовестности продавца, о недействительности предварительного договора купли-продажи.

Также отмечу, что из сообщенных Вами обстоятельств и самого ПДКП не усматривается и того, что будущий договор должен быть заключен именно в нотариальной форме. При этом нотариальная форма обязательна только в предусмотренных законом случаях, либо, если стороны это согласовали. (см. п.2 ст.163 ГК РФ )

В силу ст.550 ГК РФ следует, что договор купли-продажи недвижимости совершается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

Поэтому Вы не можете настаивать на нотариальной форме будущего основного договора, но требовать заключения договора в простой письменной продавец вправе.

Как запросить у них эти документы?

Только путем переговоров, если продавец соизволит пойти Вам навстречу.

Все остальные моменты по вопросам подготовки к сделке могут быть рассмотрены индивидуально в чате.

С уважением