Здравствуйте, ИП на УСН, с этого года на НДС 5%, доход свыше 60млн Вопрос, коммерческая недвижимость, сдается в

Здравствуйте!

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду, арендодатель обязан выставлять счета-фактуры с НДС по всем получаемым платежам, включая как постоянную, так и переменную части арендной платы. Переменная часть, представляющая собой возмещение коммунальных услуг, также подлежит обложению НДС. Согласно статье 168 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик обязан выставлять счета-фактуры при реализации товаров (работ, услуг), а также при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг).

За переменную часть оплаты, включающую возмещение коммунальных расходов, вы обязаны выставлять счета-фактуры с НДС по соответствующей ставке и отражать их в декларации по НДС. Это подтверждается разъяснениями специалистов, указывающими на необходимость включения НДС в стоимость коммунальных услуг при их возмещении арендатором.

Согласно письму Минфина России № 03-07-11/31845 от 5 июня 2023 г., если арендодатель выставляет счета-фактуры на возмещение коммунальных расходов, он обязан включить в них НДС, даже если эти суммы не формируют доход в рамках УСН. Это связано с тем, что возмещение коммунальных расходов рассматривается как часть договора аренды.

Таким образом, при сдаче коммерческой недвижимости в аренду и получении возмещения коммунальных услуг от арендатора, вы обязаны выставлять счета-фактуры с НДС по соответствующей ставке и отчитываться в налоговые органы, независимо от структуры арендных платежей.

Добрый день, Елена!

Существует три основных способа перевыставления коммунальных услуг арендодателем:

1. Включить коммунальные платежи в арендную плату в качестве переменной части

2. Перевыставить по отдельному счету

3. Перевыставить на основании отдельного агентского договора. 

У вас как раз первый случай. 

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, ст. 105.3 НК). В данном случае вся сумма арендной платы является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы. На всю сумму арендной платы нужно выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК). При этом в зависимости от условий договора арендная плата может включать в себя основную (постоянную) часть, которая складывается из стоимости переданной в аренду площади, и дополнительную (переменную) часть, состоящую в том числе из компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг. В этом случае арендодатель вправе указать в счете-фактуре единую стоимость услуги либо заполнить две строки с указанием отдельно постоянной и переменной частей. Такие разъяснения даны ФНС в пункте 1 письма от 04.02.2010 № ШС-22-3/86.

Все вышесказанное справедливо и для плательщика НДС на УСН по любой ставке. 

Если бы вы выставляли по отдельному счету, то вы бы не вправе были рассматривать для целей НДС компенсацию расходов по коммунальным услугам как реализацию и не могли выставлять счета-фактуры. Поэтому в такой ситуации арендодателю нельзя начислить НДС на компенсируемую стоимость услуг, а арендатору – принять входной НДС по этой сумме к вычету.

Ну а третья схема — это просто агентская схема, по который вы перевыставляете НДС от принципала. 

Здравствуйте Елена. Что бы Вам помочь, нужно договор аренды видеть.

Но в целом можно отметить следующее.

Если коммунальные услуги арендодатель перевыставляет арендатору, то объекта налогообложения НДС не возникает, так как сам арендодатель данные услуги не реализует. Соответственно, и счет-фактуру арендодатель по данной операции не выставляет (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ, Письмо Минфина России от 31.12.2008 N 03-07-11/392, п. 2 Письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@).

Но есть ньюанс. В случае компенсации арендатором в пользу арендодателя стоимости этих услуг, вопрос будет неоднозначным, так как в этом случае сумму возмещения стоимости коммунальных услуг арендатор должен учитывать в доходах на дату ее получения от субарендатора (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). По мнению Минфина компенсация субарендатором стоимости коммунальных услуг приводит к образованию экономической выгоды у арендатора и указанная сумма не предусмотрена ст. 251 НК РФ(пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, Письмо Минфина России от 12.05.2014 N 03-11-11/22068).

Таким образом, здесь многое зависит от условий договора. Поэтому нужно пересмотреть условия договора с арендатором и внести удобные, в целях налогообложения правки в этот договор.