Нужно ли согласие всех собственников на разборку подоконной части и устройство вентиляционных отверстий

Здравствуйте.

опрос: все ли собственники должны согласовать указанные изменения либо достаточно 2/3? является ли увеличение оконного проема путем разборки подоконной части реконструкцией?

Как правило — да, считается, что увеличение оконных проёмов требует согласование всех собственников.

О чём, например, писал Верховный суд РФ:

Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2021 N 310-ЭС21-2626 по делу N А14-27410/2018

… ответчик (собственник спорного нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме) в отсутствие согласия всех собственников помещений в этом доме увеличил оконные проемы на 1,4 м вниз путем демонтажа наружной стены, являющейся ограждающей конструкцией, которая принадлежит всем собственникам помещений в доме; данная реконструкция нарушает права и законные интересы всех собственников помещений многоквартирного дома, поэтому ответчик должен привести фасад дома в первоначальное состояние.

Только здесь было увеличение вниз.

В итоге обязали восстановить фасад.

Обойти это правило довольно сложно. В большинстве случаев приходится либо получать согласие всех либо приводить в первоначальное состояние.

Здравствуйте,  Ангелина.

Я придерживаюсь позиции аналогичной позиции коллеги Максименко.

Разборка подоконного прастранства внешней стены многоквартирного дома требует согласия всех собственников многоквартирного дома в силу статьи 36 ЖК поскольку фасад (стена МКД) является общим имуществом МКД.

Утверждены

Постановлением Правительства

Российской Федерации

от 13 августа 2006 г. N 491

ПРАВИЛА

СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

2. В состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

Никаких фишек здесь нет.

По отверстиям в несущих стенах еще теоретически можно доказывать, что оно не влияют на несущие способности МКД, но суды как правило не уходят в экспертизы.

Находил практику Верховного Суда согласного которого суд посчитал что даже на вентиляционные отверстия в ненесущей стене МКД требуется согласие всех собственников МКД, а здесь стены несущие, даже углубляться судьи не будут, укажут что требуется согласие всех собственников МКД и все.

С уважением!  Г.А. Кураев 

Здравствуйте!

Увеличение высоты оконного проема относится к реконструкции, поскольку увеличивает расчетный вес на несущие конструкции, тем самым влияет на основные конструктивные характеристики здания.

Выполнение разбора подоконной части кирпичной кладки является уменьшением размера общего имущества и возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Соответственно, такие действия из вашего вопроса требуют согласия собственников всех собственников помещений в данном доме, с учетом положений  ЖК РФ Статья 36. «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме».

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/
Пробивка отверстий для вентиляционных труб является перепланировкой / переустройством, так как затрагивает несущие конструкции, статья 26 ЖК РФ. «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме».

Согласно норме, перепланировка / переустройство в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Подробнее тут: sudact.ru/law/zhk-rf/razdel-i/glava-4_1/statia-26_1/
Выкрутиться без согласия собственников невозможно.

Идеи и фишки могут быть в том, что бы получить согласие собственников путем проведения ОСС, ст. 44 — 46 ЖК РФ. 

Добрый день, Ангелина.

Помимо получения согласия от собственников помещений многоквартирных домов Вам необходимо получить разрешение на перепланировку помещения.

Росреестр считает увеличение оконных проемов перепланировкой. Подробнее здесь: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/rosreestr-razyasnil-novyy-zakon-o-pereplanirovkakh-v-mnogokvartirnykh-domakh/

К примеру, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.

Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для перепланировки Вам необходимо подготовить проект перепланировки и обратиться с заявлением в орган местного самоуправления за получением разрешения. Возможно орган местного самоуправления запросит у Вас и согласие собственников помещений многоквартирного дома для выдачи такого разрешения.