8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
2000 ₽
Вопрос решен

Какие риски для продавца (не получить оплату за дом) есть в данной ситуации?

Есть земельный участок ИЖС на котором построен жилой дом, дом не поставлен на кадастровый учет и не зарегистрирован в Росреестре. То есть по документам дома нет.

Нашлись покупатели на этот земельный участок и дом.

Покупают с привлечением ипотеки через Сбербанк.

Покупателю брать ипотеку на новое строительство выгоднее, чем приобретать построенный дом, так как ниже проценты по кредиту. Поэтому дом продается через договор подряда, а не куплю продажу.

В итоге схема такая, что планируется в один день заключить договор купли-продажи земельного участка, договор-подряда на строительство дома и подписать акт приема-передачи дома этим же числом (акт покупателю не отдавать), чтобы исключить возможность для покупателя, отказаться от договора-подряда после приобретения земельного участка и получить дом бесплатно.

Также в этот же день подписывается еще акт приема передачи дома с открытой датой, для того чтобы в дальнейшем, месяца через 4 указать в нем дату соответствующую реальному сроку строительства, и этот акт отдать покупателю для представления в Сбербанк.

Какие риски для продавца (не получить оплату за дом) есть в данной ситуации?

Показать полностью
Уточнение от клиента
Если ответят несколько юристов, возражений нет.
Уточнение от клиента
уточнение, деньги по договору подряда перчисляются продавцу от Сбербанка сразу же, покупатель берет их в кредит под строительство дома.
Уточнение от клиента
Основное что беспокоит, это то что дом уже построен, а покупатель может допустим через неделю, отказаться от договора подряда, и в итоге нужно будет вернуть ему деньги по подряду, и дом фактически перейдет к покупателю бесплатно.
, Дмитрий, г. Великий Новгород
Павел Солнцев
Павел Солнцев
Юрист, г. Самара

Добрый вечер.

Если я правильно вас понял, покупатель хочет сначала рассчитаться с вами только за землю, а спустя 4 месяца за якобы строительство жилого дома, так?

Но на сайте Сбера сказано, что кредит на строительство частного дома можно получить весь сразу, и не нужно доказывать строительство дома, чтобы получить деньги. Строительство дома нужно доказать, чтобы подтвердить целевое использование кредитных средств и передать дом в залог банку.

Поэтому вы можете в договоре подряда прописать, что стоимость работ оплачивается сразу в размере 100% до начала строительства, получить деньги от покупателя, а потом он через 4 месяца заполнит акт приёма-передачи дома и сдаст в банк.

Согласно ст.421 ГК РФ,

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Но почитайте внимательно, дом должен соответствовать всем требованиям жилого помещения, а подрядчик должен быть ИП или юр.лицо.

0
0
0
0
Дмитрий
Дмитрий
Клиент, г. Великий Новгород
подрядчик ИП, сделка проходит по программе Сбербанка
подрядчик ИП, сделка проходит по программе Сбербанка

 А как вы планируете получить деньги за дом, если подрядчиком будет другое лицо?

И что будет делать подрядчик, если дом уже построен?

Сделка подряда фиктивная получается.

0
0
0
0
Урал Таштимиров
Урал Таштимиров
Юридическая компания "ООО "Строительный альянс"", г. Сибай

Здравствуйте.

Это как бы незаконная такая схема, такие действия. Но Вас как Продавца это мало интересует, Вам нужно знать о рисках по этой незаконной схеме.

Упуская льготы, вопросы по ипотеке, и рассматривая Вашу схему, можно сказать, что возможно продажа земельного участка, а также продажа набора как бы «стройматериалов» на дом, заключить договор КП по ст.454, 549 ГК. Тем самым сумма будет больше приближена к реальной цене продажи дома.

Также заключить договор подряда (ст.702 ГК РФ). но деньги получить сразу.

потом уже дооформление якобы произведенных работ.

0
0
0
0

Деньги нужно постараться получить сразу всё за дом. Ну а насчет обмана и «передумавание» Покупателя, то можно оговорить в договоре, что сумма возвращается в части, и через определенное время, или предусматривается штраф при расторжении договора.

0
0
0
0
Артур Салахиев
Артур Салахиев
Юридическая компания "СРО "КРС"", г. Москва

Здравствуйте. 

Какие риски для продавца (не получить оплату за дом) есть в данной ситуации?

 Лично я бы разделил риски на два основных типа — правовые и фактические.

1. Основной  правовой риск — возможность признания данной сделки недействительной (в том числе в части в отношении отсутствующего дома), причем на различных основаниях 

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Статья 170 ГК РФ. 

Поскольку причина проведения такой сделки при желании может устанавливаться довольно легко,

Покупателю брать ипотеку на новое строительство выгоднее, чем приобретать построенный дом, так как ниже проценты по кредиту.

такой риск, пусть и маловероятный, всегда будет наличествовать. 

В отношении данного риска у Вас есть возможные меры реагирования, в том числе возможность легализации построенного дома в будущем (а также указание на то, что в случае отмены сделки только в части будет происходить позволение злоупотребления правом для покупателя

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

… В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Статья 10 ГК РФ. 

Все это, разумеется, навскидку. Чтобы более содержательно комментировать и тем более предполагать возможные тактики поведения на случай каких-то обстоятельств, нужно тщательнее изучать ситуацию. 

Помимо вышеуказанного основания оспаривания сделки есть и другие, например 

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки...

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Статьи 168, 169  ГК РФ. 

Как видите, нормы довольно «каучуковые» и теоретически могут быть задействованы. 

2. Основной фактический риск — это, конечно, поведение покупателя. То, что Вы не передадите акт, Вам никаких гарантий не даст, тем более, что если дело дойдет до суда, такой акт может быть истребован от Вас судом. А риск непредоставления будет ложиться на Вас, поскольку бремя доказывания будет распространяться на обе стороны. 

Суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В ходатайстве об истребовании доказательства должно быть обозначено доказательство, а также указано, какие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, могут быть подтверждены или опровергнуты этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место нахождения доказательства.

Статья 57 ГПК РФ. 

Помимо прочего, есть масса возможностей (тем более в 21 веке) зафиксировать доказательства наличия дома уже на момент получения участка. Из банального — приглашение свидетелей, запись видеосъемки (с фиксацией на ней текущего числа. Да и экспертиза покажет дату съемки), приглашение нотариуса или инженера для каких-либо действий. 

0
0
0
0
Артем Давидьянц
Артем Давидьянц
Юрист, г. Краснодар

Здравствуйте Дмитрий 

Вариант достаточно не простой. 

В договоре подряда можно предусмотреть, что условия об одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренные ст. ст. 717, 719 ГК РФ, могут быть изменены соглашением сторон (абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ). Так, стороны могут исключить право заказчика на отказ от исполнения договора подряда в любое время до сдачи ему результата работы согласно ст. 717 ГК РФ.

прописывается примерно так. 

Заказчик не вправе в одностороннем порядке в соответствии со ст. 717 ГК РФ отказаться от исполнения договора.

Однако в договоре подряда огромное количество рисков .

Например 

Если договором не определены начальный и конечный сроки выполнения работы, данный договор может быть признан незаключенным ввиду несогласования его существенного условия (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 708 ГК РФ). В судебной практике достаточно распространена позиция о том, что начальный и конечный сроки выполнения работ являются существенным условием договора подряда (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2023 N Ф07-700/2023).

И т.д в подряде огромное количество рисков как для покупателя так и для продавца + оформление будет осложнено для покупателя. 

Так как должна в теории изначально в его собственность перейти земля потом уже заключаться договор подряда но тут как вы указали по факту у вас появиться право денежного требования. 

Согласно ст 717 

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Т.е зачем вам подстраиваться настолько под покупателя когда вы можете зарегистрировать ижс. А потом продать его . 

Дмитрий надеюсь смог вам помочь

С уважением Давидьянц А.Г.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Защита прав потребителей
Что можно сделать в данной ситуации?
Добрый день. В декабре 2022 года заказал у частного лица шкаф под лестницу, оплатил сумму сразу 100%, чека по пятным причинам нет, заключили договор, прописали срок изготовления и установку 30 дней и оплату полной стоимости, работа выполнена на 70%,двери не установлены. Монтаж производился частями сначала каркас потом ящики, достали двери и никак не получается завершить заказ. В смс при переписке обещает скоро все поставить но пока только слова. Причину пояснял что орестовали помещение где хранится материал для моего заказа, но это было год назад. Что можно сделать в данной ситуации?
, вопрос №4025392, Сергей, г. Москва
Земельное право
Хотим купить дом.Продавец хочет получить задоток, но документов никаких нет.Может предоставит только квитанции за свет.Как нам поступить?
Хотим купить дом.Продавец хочет получить задоток,но документов никаких нет.Может предоставит только квитанции за свет.Как нам поступить?
, вопрос №4025130, Анастасия, г. Уфа
700 ₽
Вопрос решен
Пенсии и пособия
И предпенсионный статус имеет место быть в данной ситуации?
Доброго времени суток! Год рождения 1976. С 1980 г. проживала (зарегистрирована) с родителями в г. Новомосковск, Тульской области (момент взрыва на Чернобыльской АЭС 26.04.1986 г.) В 1994 г. переезжаем на пмж в с. Горлово, Скопинского района, Рязанской области. Оба места жительства имели статус Зона с льготно-социальным статусом. С 1996 года с села Горлово, Скопинского района, Рязанской области статус Зона с льготно-социальным статусом снимают. Вопрос... Мне сейчас 48 лет. Имею ли я право на досрочную пенсию в 52 г. и предпенсионный статус имеет место быть в данной ситуации? Справки о проживании в Зоне с льготно-социальным статусом ещё не брала.
, вопрос №4024176, Светлана, г. Воскресенск
Защита прав потребителей
Как поступать в данной ситуации?
Добрый день! Кратко — у телефона полетела память при обновлении, отнесли в центр, где покупали. Забрали на диагностику, хотя в начале просто озвучили сумму ремонта — мол, не гарантия это. Мы настояли на проверке. Проверили, сказали, что гарантия. В переписке 9 января договорились о ремонте, дали согласие долгое ожидание (45 дней) из-за необходимости заказа детали. А потом начали вылезать уже какие-то нюансы непонятные — предлагали сдать телефон в trade-in у них за 35000 (телефон стоил 57000), мы не согласились, сказали, что будем ждать ремонта. Потом через неделю написали, что телефон надо отправлять в Европу на диагностику, и если там не подтвердится гарантийный случай, то пересыл и ремонт ляжет на нас. Это возмутило, потому что 9 января эти детали не были озвучены. Сейчас прошло 45 дней, телефон ещё за границей. Менеджер объясняет это задержкой отправки из-за транспортной компании, и что сервис за это ответственность не берет. Как поступать в данной ситуации? В целом телефон у них лежит уже 2 месяца (вместе с диагностикой и из-за праздников нерабочих), хотелось бы уже просто вернуть сумму: возможно ли это?
, вопрос №4023808, Дария, г. Москва
Дата обновления страницы 29.11.2023