Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Регистрация ИП – на каком этапе, оптимальный период стоит ли открывать в декабре?
В собственности земельный участок (кадастровая стоимость 800 тыс.), построен жилой дом, на кадастровый учет не поставлен.
В декабре планируется выставить на продажу, ожидаемая стоимость 15 млн. руб.
В дальнейшем предполагается строить по 2-3 аналогичных дома в год для продажи.
Вопросы:
1. Постановка дома на кадастровый учет – как ИП или физ. лицо, перед или после регистрации ИП.
2. Земля в договоре купли продажи (ДКП) – налог при продажи земли, целевая стоимость (учет кадастровой стоимости) в договоре, вычет при продажи земли (1 млн руб не облагается налогом?), нужно ли будет платить ндфл? Если надо, то можно ли его вернуть как имущественный вычет (другой объект недвижимости)?
3. Регистрация ИП – на каком этапе, оптимальный период (стоит ли открывать в декабре?), компенсации/льготы при беременности
4. Дом в ДКП – обязанность предоставлении гарантии на дом (3, 5 лет) как застройщик (ИП), учет кадастровой стоимости (она не сразу определяется), уменьшение налоговой базы за счет разделения на конструктив и улучшения (отдельным договором)
5. Возможность компенсации НДС при УСН
Здравствуйте!
Участниками отношений при государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество являются граждане и юридические лица. На основании:
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Статья 4. Участники отношений при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Таким образом право собственности не будет регистрироваться на ИП (ИП не является юридическим лицом), а только на гражданина.
Поэтому планирование регистрации права собственности на ИП, и дальнейшая сделка от ИП с учетом его системы налогообложения не имеет правовой базы.
Антон, добрый день.
Исходить следует из того, что Вы указали
В дальнейшем предполагается строить по 2-3 аналогичных дома в год для продажи.
Следовательно, речь идет о предпринимательской деятельности физического лица по смыслу ст.2 ГК РФ
предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Имущество физического лица со статусом ИП не разграничивается на то, что принадлежит ему как ИП и то, что принадлежит ему как физ.лицу.(см. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 17.12.1996 N 20-П). Все имущество принадлежит ему как физическому лицу. Какое-то он использует в предпринимательстве, какое-то нет, решая это самостоятельно на свое усмотрение.
В соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ, пп.4 п.2 ст.220 НК РФ доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности не освобождается от НДФЛ, а имущественные налоговые вычеты к доходам от продажи не применяются.
В собственности земельный участок (кадастровая стоимость 800 тыс.), построен жилой дом, на кадастровый учет не поставлен.
В декабре планируется выставить на продажу, ожидаемая стоимость 15 млн. руб
Если сделка будет разовая, то может быть использован вычет в размере документально подтвержденных расходов на постройку/приобретение. В отношении доходов от продажи участка тоже, либо такие доходы могут быть освобождены от НДФЛ владении в течение минимального срока или более (п.п. 2-4 ст.217.1 НК РФ).
1. Постановка дома на кадастровый учет – как ИП или физ. лицо, перед или после регистрации ИП.
Перечень сведений о правообладателе, кот.вносятся в ЕГРН поименованы в п.54 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, статус ИП в ЕГРН не указывается.
Не будет иметь значения для целей налогооблажения и то, будет ли указываться статус ИП продавца в ДКП. Значение имеет только то, является ли деятельность систематической, направленной на извлечение прибыли. И такие признаки при Вашем описании однозначны.
перед или после регистрации ИП.
для целей налогооблажения по спец.налог.режиму (например УСН «доходы, уменьшенные на величину расходов), учитывая, что дом уже построен, т.е. затраты понесены до регистрации в качестве ИП — уже значения не имеет -см. Письмо Минфина РФ от 08.12.2021 № 03-11-11/99609
4. Дом в ДКП – обязанность предоставлении гарантии на дом (3, 5 лет) как застройщик (ИП), учет кадастровой стоимости (она не сразу определяется), уменьшение налоговой базы за счет разделения на конструктив и улучшения (отдельным договором)
Покупатель в любом случае вправе рассчитывать на гарантийный срок, независимо от того, прописана ли он в ДКП. Если продавцом будет ИП, который построил дом (застройщик), гарантия составит 5 лет — п.3 ст.29 Закона О защите прав потребителей.
5. Возможность компенсации НДС при УСН
ИП на УСН не являются плательщиками НДС, соответственно и возмещать им нечего. Ст. 172 НК РФ о порядке применения налоговых вычетов по НДС к ним не относится. Подробнее об этом здесь
При возникновении у Вас сопутствующих вопросов, охватывающих деятельность по строительству домов и их продаже, т.е. комплексно, юр.помощь может быть оказана в рамках индивидуальной консультации в чате.
С уважением