Является ли переустройством или перепланировкой такое устройство отдельного входа взамен окна без

Question

Общественная организация ветеранов боевых действий с 2003 года на основании Договора аренды с ДИГМ города Москвы занимает нежилое помещение в цокольном этаже в МКЖД с деревянными перекрытиями на территории ЦАО. В связи с необходимостью продления Договора аренды возник вопрос с оформлением документов (внесение изменений в Технический паспорт помещения). Проблема состоит в том, что много лет назад вместо окна был сделан отдельный вход для выполнения требований того времени о наличии отдельного входа для нежилых помещений. Отдельный вход сделан вместо окна в глубине дворового пространства. При устройстве отдельного входа несущие стены и перекрытия затронуты не были. Были заменены деревянные конструкции окон на металлические силовые элементы двери с соответствующими отделочными работами. Несколько лет работы по изменению фасадов в Москве не оформлялись. Стало известно, что в 2022 году Правительство Москвы в лице уполномоченных органов начал выдавать разрешения на изменение фасадов. Информация об этом была получена из подразделений Мосжилинспекции города Москвы. Прошу Вас предоставить информацию: 1. О наличии распорядительных или иных документов, разрешающих внесение изменений в фасады, произведенные ранее, в ходе перепланировки. Тем более что ч.4 ст.29 ЖК РФ позволяет не приводить помещение в исходное состояние, если изменения не повлекли нарушения прав и законных интересов жителей дома и не создали угрозу их жизни и здоровью. Прошу Вас предоставить информацию: 1. О наличии распорядительных или иных документов, разрешающих внесение изменений в дворовые фасады, произведенные ранее, в ходе перепланировки. Тем более что ч.4 ст.29 ЖК РФ позволяет не приводить помещение в исходное состояние, если изменения не повлекли нарушения прав и законных интересов жителей дома и не создали угрозу их жизни и здоровью. 2. Является ли переустройством или перепланировкой такое устройство отдельного входа взамен окна без изменения габаритов и является ли это основанием для отказа от продления Договора аренды нежилого помещения в МЖКД? 3. Как сформулировать запрос на получение разрешения на оформление отдельного входа в этих условиях?

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Сергей Николаевич! Доброго! Лучше начать со второго вопроса: Является ли переустройством или перепланировкой такое устройство отдельного входа взамен окна без изменения габаритов и является ли это основанием для отказа от продления Договора аренды нежилого помещения в МЖКД? в силу ч.1 ст.25 ЖК РФ Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. и если в тех. паспорт надо вносить изменения — да При этом же надо по Вам смотреть и сам договор аренды (касаемо пролонгации или перезаключения) и тех.описание Касаемо документов О наличии распорядительных или иных документов, разрешающих внесение изменений в дворовые фасады, произведенные ранее, в ходе перепланировки. что найду — прикреплю Или здесь сделать запрос в Департамент строительства города Москвы ( https://www.mos.ru/ds/contacts/ )

Юрий Колковский · Answer

1. О наличии распорядительных или иных документов, разрешающих внесение изменений в дворовые фасады, произведенные ранее, в ходе перепланировки. Тем более что ч.4 ст.29 ЖК РФ позволяет не приводить помещение в исходное состояние, если изменения не повлекли нарушения прав и законных интересов жителей дома и не создали угрозу их жизни и здоровью. Здравствуйте. На самом деле указанные действия могут подпадать под понятие как перепланировки, так и реконструкции. Кроме того, такие действия скорее всего привели к уменьшению общего имущества МКД, включающего и земельный участок (если на участке было сделано крыльцо). Согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества. Таким образом, в отсутствии 100% согласия сособственников легализовать изменение будет проблематично. 2. Является ли переустройством или перепланировкой такое устройство отдельного входа взамен окна без изменения габаритов и является ли это основанием для отказа от продления Договора аренды нежилого помещения в МЖКД? Оборудование отдельного входа в нежилое помещение на первом этаже может быть и перепланировкой и реконструкцией (в зависимости от вида и объема работ). 3. Как сформулировать запрос на получение разрешения на оформление отдельного входа в этих условиях? Надо вначале уточнить виды и объем работ, и в зависимости от этого решать, будет ли положительно воспринято Ваше обращение за легализацией отдельного входа или нет.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Действительно согласно ст.29 ЖК РФ 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. То есть обязательное условие сохранения помещений в переустроенном и (или) перепланированном состоянии это то, что это не будет нарушать прав и законных интересов граждан, не создает угрозу жизни, здоровью. Это все решается через суд.Проводится судебно-строительная экспертиза, Ст.79 ГПК РФ 2. Является ли переустройством или перепланировкой такое устройство отдельного входа взамен окна без изменения габаритов и является ли это основанием для отказа от продления Договора аренды нежилого помещения в МЖКД? Переустройством это не будет являться, ибо оно связано с установкой, заменой или переносом инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.В Вашем случае сети и оборудование не затрагиваются, а была замена деревянных конструкции окон на металлические силовые элементы двери с соответствующими отделочными работами и оборудован отдельный вход. Это может быть перепланировкой . Согласно ст.25 ЖК РФ 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Основанием для отказа от продления Договора аренды нежилого помещения в МЖКД это на вряд ли может являться, учитывая давность внесенных измененений. Нужно также смотреть сам договор аренды, ст.606 ГК РФ. 3. Как сформулировать запрос на получение разрешения на оформление отдельного входа в этих условиях? Так как изменения уже имеют место быть, то возможно вопрос придется решать через суд.Но можно обратиться за выдачей разрешения в уполномоченный орган.Это нужно решать с собственником.

Олег Чемоданов · Answer

Добрый день, Сергей Николаевич! Постановление Правительства Москвы от 02.02.2022 г. № 94-ПП говорит об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий (пункт 1.2 Постановления) и не относится к установлению правил по отношению к МКД. При этом действующее законодательство и судебная практика исходит из того, что замена окна на дверь относится к реконструкции здания (если происходит расширение оконного входа), со всеми вытекающими (составление проекта, его экспертизу, оформление разрешительных документов в органах власти (статьи 49, 51 Градостроительного кодекса, Определение судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 19.02.2020 N 18-КА19-69, Определение 4 Кассационного суда общей юрисдикции от 26 мая 2020 г. по делу N 88-11036/2020). Чтобы узаконить реконструкцию, необходимо обращение в суд. Как пример, Постановление 14 Арбитражного апелляционного суда: Наличие либо отсутствие доказательств возможности в согласовании переустройства в установленном законом порядке не является непреодолимым препятствием для признания прав лица, осуществившего самовольную перепланировку (переустройство), но с одновременным установлением обстоятельств того, что произведенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни и здоровью. Существенным для дела обстоятельством в данном случае является установление факта того, что произведенная перепланировка не повлияла на законные интересы граждан, а спорные помещения в существующем виде не создают угрозу их жизни или здоровью. Пусть Постановление говорит о перепланировке, указанные выводы можно отнести и к реконструкции. Следует учесть, что имеется судебная практика на уровне Верховного суда, когда положительные выводы экспертизы не всегда могут служить основанием для сохранения результатов реконструкции (Определение ВС № 34-КГ19-9 от 12.11.2019 г.). В суде потребуется проведение судебной экспертизы, так же не помешает наличие согласия собственников МКД на реконструкцию.

Герман Амвросов · Answer

Здравствуйте, Сергей Николаевич! 1. О наличии распорядительных или иных документов, разрешающих внесение изменений в дворовые фасады, произведенные ранее, в ходе перепланировки. Тем более что ч.4 ст.29 ЖК РФ позволяет не приводить помещение в исходное состояние, если изменения не повлекли нарушения прав и законных интересов жителей дома и не создали угрозу их жизни и здоровью. Документы, необходимые для оформления акта о завершенном переустройстве указаны в Постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП по ссылке https://docs.cntd.ru/document/537907820 Здесь нужно учитывать, что не во всех случаях допускается оформление акта о завершенном переустройстве без решения о согласовании переустройства. Например не допускается перейстройство без решения о его согласовании в МКД являющихся объектом культурного наследия 17. Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется в соответствии с настоящими Требованиями, не допускается на ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия , в случае если выполнение таких работ невозможно без проведения работ по сохранению объекта культурного наследия. 2. Является ли переустройством или перепланировкой такое устройство отдельного входа взамен окна без изменения габаритов и является ли это основанием для отказа от продления Договора аренды нежилого помещения в МЖКД? В Постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП изменение форм оконных проемов во внешних ограждающих конструкциях без ослабления несущей способности элементов конструкций МКД отнесено к работам по переустройству или перепланировке, требующих наличие проекта. 3. К работам по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, проведение которых связано с использованием (присоединением) части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемым на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, относятся: 3.1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома. Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП https://docs.cntd.ru/document/537907820 и является ли это основанием для отказа от продления Договора аренды нежилого помещения в МЖКД? Да, если договор аренды предусмотрены основания от его продления при самовольной перепланировке (переустройстве) нежилого помещения. 3. Как сформулировать запрос на получение разрешения на оформление отдельного входа в этих условиях? Необходимые документы для оформления запроса указаны в Административном регламенте, Приложения 2 к Постановлению №508-ПП 2.5.1.1.2. При обращении за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме: