Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

140 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
140 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Доход от аренды квартиры

Добрый день! Из налоговой пришло письмо о том, что согласно информации, поступившей от внешних источников, собственник сдает квартиру в аренду, в связи с этим доход в виде арендной платы подлежит облажению налогом на доходы физических лиц. Действительно в квартире проживают граждане, чья временная регистрация в РФ оформлена по другому адресу. При этом заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением. Вопросы:

1. По договору жильцы не платят никаких денежных сумм, никаких расписок нет, но реально коммунальные платежи оплачивают сами, возможно есть смысл заключить договор найма на сумму ком.услуг и с нее платить 13%. Есть ли правоприменительная практика по договорам найма квартир с заведомо низкой арендной платой по договору аренды, я имею ввиду намного ниже рыночной.

2. Если договор найма заключен с гражданином РФ, какова ответственной Наймодателя если в квартире вместе с ним будут проживать иностр.граждане без регистрации

2. Каково процедура со стороны налоговой, если они будут пытаться доказать, что собственник получает доход от сдачи квартиры внаем, со ссылкой на нормы права, пожалуйста.

Заранее спасибо

10 Декабря 2013, 15:34, вопрос №323946 Алена, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (14)

  • Юрист - Погуляйко Алексей

        Налоговая служба сможет в суде доказать получение прибыли от найма жилья ее владельцем только при наличии показаний наймополучателей, которые конкретно укажут на Вас, как на лицо, получившее от них средства за наем жилья. Других способов у налоговиков нет. Даже отсутствие оплаты от наймополучателя не дает права налоговиков требовать от Вас подоходный налог, Вы не получали доход и Вы не предприниматель, чтобы ежемесячно перечислять страховые и налоговые отчисления. Тут и нормы не нужны.

    10 Декабря 2013, 15:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ермилов Евгений
    Юридическая компания Фарватер
    Ермилов Евгений, Юрист, г. Москва
    • 185ответов
    • 41отзыв

     Алена, Добрый день! что понимается под фразой: «коммунальные платежи они платят сами» в ежемесячных платежках на оплату услуг стоит ФИО собственника квартиры, а не их.

    10 Декабря 2013, 16:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Евгений, оплачивают платежки и передают мне.

    10 Декабря 2013, 16:41
  • Юрист - Гусева Екатерина

    Алена,

    1) Вы имеете полное право договоры безвозмездного пользования и платить по ним ничего не нужно. Эти договоры не облагаются налогом. Правоприменительной практики на этот счет особой нет, так как Вы имеете право установить для договора найма любую цифру. У нас не устанавливаются рыночные стоимости услуг.

    2) В настоящее время правоохранительные органы пытаются привлечь граждан по 

    Статья 322.1. Организация незаконной миграции[Уголовный кодекс РФ] [Глава 32] [Статья 322.1]

    1. Организация незаконного въезда в Российскую Федерацию иностранных граждан или лиц без гражданства, их незаконного пребывания в Российской Федерации или незаконного транзитного проезда через территорию Российской Федерации -

    наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот двадцати часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до трех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.

    2. Те же деяния, совершенные:

    а) организованной группой;

    б) в целях совершения преступления на территории Российской Федерации, -

    наказываются лишением свободы на срок до семи лет со штрафом в размере до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.

    но опять же однозначной практики по их попыткам нет.

    3) Практика доказывания не отражена ни в каких нормативных актах. Что бы они начали реагировать, кто то должен  подать заявление о состоявшемся налоговом правонарушении. Если этого заявления нет ( его могут подать стороны и/или заинтересованные лица) то и того, что стоит доказывать нет. налоговая в настоящее время действует " на испуг" собирая от участковых сведения о том, кто и где проживает. А участковые в свою очередь от своих осведомителей ( скорее всего, кто-то из соседей).

    Если у Вас договор безвозмездного пользования, то бояться нечего. Можете для очистки совести предъявить его в налоговую и на этом закрыть вопрос.

    10 Декабря 2013, 16:41
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Екатерина, добрый вечер. А как быть с коммунальными платежами, это ж налоговая тоже может расценить как доход?

    10 Декабря 2013, 16:44

    Уточнение клиента

    Екатерина, по поводу незаконного въезда, транзита и пребывания иностранных граждан. Естественно я никакой деятельностью по имела ввиду, предусмотрен ли штраф для собственников квартир, если, например, приходит участковый, а в квартире проживает ин.гражданин без регистрации.

    10 Декабря 2013, 16:48

    Уточнение клиента

    Я согласна, что по документам мое имя, но ведь налоговая "из внешних источников" узнала о том, что живут не те, кто прописан))) И естественно странный альтруизм, что живут и не платят, так еще и коммуналку я сама оплачиваю, поэтому я и подумала, что на эту сумму может быть правильнее заключить договор найма. Хотя в действительности так оно и есть, они платят только ком.услуги,

    10 Декабря 2013, 16:57

    Уточнение клиента

    Например заключить договор найма с гражданином РФ и прописать статью из ГК о временных жильцах, смущает только что плата за найм будет значительно ниже рыночной

    10 Декабря 2013, 17:05
  • Юрист - Гусева Екатерина

    Алена, судя по Вашим словам,  согласно документам Вы их оплачиваете. В платежке стоит Ваше имя ( ведь они их просто Вам отдают). Вы имеете право заключив договор безвозмездного пользования платить коммунальные платежи сами. Здесь не возникает дохода. Никто документально за Вас их не платит. А попросить кого-то отнести деньги в банк Вы так же вправе.

    10 Декабря 2013, 16:46
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Екатерина

    Алена,  только если будет доказано, что собственник осознанно укрывает иностранных граждан без регистрации и то только в рамках уголовного производства.  Собственника чисто теоретически могут признать виновным по этой статье. Но опять же повторюсь, это все только набирает обороты и соответствующей практики просто еще нет.

    10 Декабря 2013, 16:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Екатерина

    Алена, внешними источниками скорее всего были соседи))) Альтруизм это допустим законом и тут налоговая с Вами ничего поделать не сможет. Как вариант, конечно в Вашем праве заключить договор найма на эту сумму и исправно платить налог. Тут выбирать и решать Вам. И та и та ситуация абсолютна законна.

    10 Декабря 2013, 17:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Екатерина

    Алена, у налоговой нет законных оснований привлечь Вас за слишком низкую стоимость. Ст 421 ГК  особенно ч. 4  Свобода договора :"

    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

    3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

    4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

    В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

    5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

    10 Декабря 2013, 17:09
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович

    Здравствуйте, уважаемая Алёна!

    Вы совершенно правильно поступили, что оформили договор безвозмездного пользования. Жаль только, что Вы его не зарегистрировали в органах юстиции. Вы обязаны регистрировать такой договор, если он заключён сроком от одного года, и не обязаны, если на более короткий срок.

    Поэтому, я полагаю, стоит его перечитать и, если это необходимо, переделать. Можно также указать в договоре, что наниматель обязан оплачивать коммунальные услуги. А затем предъявить налоговому инспектору. Пока что последний, видимо, пытается давить «на испуг». Главное, чтобы Вас не подвели Ваши квартиранты, чтобы они ничего не пугались и Вас, соответственно, не «сдавали».

    Всегда следует иметь в виду, что государство проникнуто формализмом и система по сути отрицает «здравый смысл». В конце концов «рыночная цена» — это «средняя температура по больнице», она бы не сформировалась, если бы на практике от неё не было бы отступлений, как в ту, так и в другую сторону.

    10 Декабря 2013, 19:02
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Добрый вечер, Лев Исаакович! Спасибо за ответ. Но если в договоре безвозмездного пользования (ссуды) я пропишу, что коммунальные услуги оплачивает наниматель(жилец), то получается, что я уже буду иметь доход в виде оплаты ком.услуг. И еще регистрация договора найма свыше 1 года - я нашла, но не нашла ничего о регистрации договора безвозмездного пользования (ссуды)

    10 Декабря 2013, 20:16
  • Юрист - Ермилов Евгений
    Юридическая компания Фарватер
    Ермилов Евгений, Юрист, г. Москва
    • 185ответов
    • 41отзыв

    Коммунальные услуги должны платить Вы, а они компенсировать их Вам. Арендатор сам не может платить коммунальные услуги, он не собственник.

    10 Декабря 2013, 20:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матвеенко Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Чертково
    Общаться в чате

    -добрый вечер. А как быть с коммунальными платежами, это ж налоговая тоже может расценить как доход? 

    Чудеса наших инспекторов уже ни кого не удивляют как говорят у нас все могут но  на мой взгляд дохода вданном случае у вас нет и  вот что есть по этому вопросу из официальных источников-

    Вопрос: Я сдавала в 2006 году с января по сентябрь жилую квартиру другому физическому лицу (нанимателю). По устному договору между нами данное лицо оплачивало коммунальные услуги самостоятельно.

    В налоговой инспекции Брянской области эту оплату признали моим доходом, выставили штраф и сумму подоходного налога.

    Прошу разъяснить:

    1. Является ли это моим доходом?

    2. Обязана ли я уплатить налог на такой доход?

    Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо о налоге на доходы физических лиц при сдаче квартиры в аренду и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

    В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 211 Кодекса к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относятся, в частности, оплата (полностью или частично) за него организациями или индивидуальными предпринимателями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика.

    Статья 211 Кодекса содержит закрытый перечень лиц, в результате отношений с которыми у физического лица может возникнуть подлежащий налогообложению доход в натуральной форме, включающий только организации и индивидуальных предпринимателей.

    С учетом вышеизложенного, экономическая выгода, возникающая у арендодателя при оплате нанимателем квартиры — физическим лицом коммунальных услуг, не может быть признана подлежащим налогообложению доходом в натуральной форме, и, соответственно, являться объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

    Заместитель директора ДепартаментаС.В. Разгулин

    Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 21 сентября 2007 г. N 03-04-05-01/311

    www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12056547/

    10 Декабря 2013, 20:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Сергей, спасибо, очень полезное письмо

    10 Декабря 2013, 23:01
  • Юрист - Ковалёв Артур Тоомасович

    Мне достоверно известно, что письмо из налоговой с формулировкой "что согласно информации, поступившейот внешних источников, собственник сдает квартиру в аренду" приходят многим, это своего рода обычная рассылка из налоговой, никакой информации и никаких внешних источников у них нет (был опыт работы в налоговой). В самом крайнем варианте, который можно рассматривать только теоретически — заключите договор с арендатором на незначительно маленькую сумму и заплатите с неё налог.

    10 Декабря 2013, 22:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матвеенко Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Чертково
    Общаться в чате

    И еще регистрация договора найма свыше 1 года — я нашла, но не нашла ничего о регистрации договора безвозмездного пользования (ссуды)  — Алена — вот хорошая ссылка  где все изложено доступно со ссылками на законы http://moskvarenta.ru/rentalagreements/dogovor-bezvozmezdnogo-pol-zovaniya-zhily-m-pomeshheniem/

    10 Декабря 2013, 23:48
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Алена!

     В соответствии со ст. 208 НК РФ 

    доходы от источников в Российской Федерации  - К  доходам от источников в Российской Федерации относятся:

    доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;

    То есть, если Наймодатель не получает доходы от передачи жилья в пользование, то он не является плательщиком НДФЛ.в данной ситуации.

    Доход в виде материальной выгоды возникнет у физического лица только в том случае, если помещение получено им в пользование от взаимозависимого лица. 

    Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 сентября 2010 г. N 03-04-05/3-520 разъяснено о налогообложении НДФЛ дохода в виде имущества, полученного в безвозмездное пользование:

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо от 19.04.2010 по вопросу налогообложения дохода в виде имущества, полученного в безвозмездное пользование, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

    В соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

    Доходы физических лиц подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.

    При этом положения главы 23 Кодекса не содержат каких-либо норм, позволяющих отнести безвозмездное пользование имуществом, предоставленным физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, к доходам физического лица, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц.

    То есть, Физ. лица по договору безвозмездного польз. не явл. плательщиками НДФЛ.

    Если у физ. лица отсутствует материальная выгода, то отсутствует доход, подлежащий налогообложению (см. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2007 N А42-2025/2006, от 14.06.2005 N А56-38192/04).

    В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник
    несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.



    Поэтому, уплата обязательных платежей по содержанию

    помещений и коммунальных платежей является обязанностью собственника

    В статье 432 ГК РФ установлено, что договор
    считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях
    форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Существенными, в частности, являются условия о предмете
    договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из
    сторон должно быть достигнуто соглашение.

    Если условиями договора безвозмездного пользования
    предусмотрено, что расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги
    возмещаются ссудополучателем ссудодателю, стоимость таких услуг является
    доходом ссудодателя и подлежит налогообложению НДФЛ.

    Если по договору жильцы не платят никаких денежных сумм и фактически коммунальные платежи оплачивают сами, то Вы не являетесь получателем дохода по ком. платеж.

    В договоре безвозмездного пользования
    должно
    быть предусмотрено, на кого возложена обязанность нести расходы по ком. платежам и осуществлению
    текущего и капитального ремонта. 

    Таким образом, сейчас Вам следует заключить доп. соглашение  к Договору с  условием оплаты ком. платежей и иных расходов.

    Смогу оказать услугу по составлению  соглашения, а также проконсультировать по успешному решению вопроса с ФНСв  чате.
    С уважением Ф. Тамара

    11 Декабря 2013, 01:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович

    Здравствуйте, уважаемая Алёна!

    Хотя Вы уже успели «закрыть» вопрос и распределить гонорар между моими коллегами, я всё-таки чувствую себя обязанным высказаться по поводу Ваших ремарок на мою консультацию.

    Удивительно, что Вы сами не обратили внимание на статью 695 ГК РФ.

     

    Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

    Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

    То есть Вы вправе сделать квартирантам подарок, взяв на себя их коммунальные расходы и специально отметив это в договоре безвозмездного пользования. Но по умолчания обязанность платить по счетам ложится на них (в силу требований закона — статьи 695 ГК РФ), в конце концов ведь фактически это оплата коммунальных ресурсов, которые они потребляют, а не Вы. Естественно, эти средства не могут становиться для Вас, с точки зрения налогообложения, ни доходом, ни даже материальной выгодой, поскольку ни рубля из них Вы себе в карман не кладёте.

    Некоторые коллеги припомнили, что закон возлагает обязанность содержания имущества на собственника. Действительно, по общему правилу это так.

    Статья 210. Бремя содержания имущества

    Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Однако здесь-то как раз тот случай, когда общая норма вытесняется специальной, а именно — нормой статьи 695 ГК РФ, которая по умолчанию переносит эту обязанность на ссудополучателя. К сожалению (здесь я пишу «к сожалению», хотя, казалось бы, стоило только приветствовать минимизацию бюрократических процедур), на практике банковский операционист не требует от плательщика предъявления удостоверения личности, предоставляя тем самым возможность кому угодно оплачивать чьи угодно счета. В идеале же Вам стоило бы подать заявление, например, в ЕИРЦ или МФЦ (в зависимости от того, где в Вашем районе выписывают счета) с просьбой выписывать счета на Ваших квартиросъёмщиков, приложив к заявлению копию договора безвозмездного пользования.   

    Попутно это помогло бы Вам разрешить конфликт с налоговой. Вы меня неправильно поняли, если подумали, что я рассматриваю государственную регистрацию долгосрочного договора безвозмездного пользования как Вашу юридическую обязанность, за неисполнение которой Вас могут наказать. Отнюдь нет, более того, даже государственная регистрация долгосрочного договора жилищного найма не является в строгом смысле слова юридической обязанностью сторон указанного договора (если стороны желают сэкономить на тысячерублёвой госпошлине, они могут оформить свой договор как краткосрочный с регулярным продлением). Но я имел в виду исключительно соображения практического удобства для Вас, а нормой закона предлагал Вам воспользоваться по аналогии.  

    Статья 6. Применение гражданского законодательства по аналогии

     1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

    2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

    Но поскольку коллизия уже возникла, исходя из принципа минимизации расходования сил и средств, на мой взгляд, сейчас вполне будет достаточно представить в налоговую копию договора безвозмездного пользования и проявить твёрдость («у меня нет ни доходов, ни материальной выгоды, поэтому налоги я платить не должна»).

    Напротив, если бы Вы ещё и добровольно возложили на себя обязанность перечислять государству 13% от указанных платежей, то это бы как раз явилось Вашим «подарком» государству. А уж если Вы исходите из предположения, будто деятельность налоговых органов основана на здравом смысле, то с Вашей стороны логично было бы избегать излишнего одаривания государства, дабы в налоговом ведомстве не решили, будто у Вас совесть не чиста. Остаётся пожелать Вам удачи!

    13 Декабря 2013, 20:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats