Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Потенциальное Банкротство арендодателя - собственника (физлицо и ИП) торгового помещения и риски для арендатора (ООО)
Мы, как ООО, являемся потенциальным арендатором помещения торгового назначения.
Собственник рассматриваемого торгового помещения (физлицо и ИП) – арендодатель сдает свое помещение в аренду по невысокой ставке которую можно с разных позиций оценить и как «рыночную» и как «несколько ниже рыночной».
Наше видение что ставка аренды рыночная, так как:
1. Помещение с неузаконенной перепланировкой – для приведения в соответствие которой потребуется потратить значительные средства и время.
2. Назначение помещения, по которому оно использовалось последние 20 лет уже не актуально. Лучшее использование помещения требует вложений в перепланировку и ремонт для использования по другому назначению. Эти вложения будем делать мы в случае аренды данного помещения.
3. Помещение сдается в аренду с октября 2020 года и до сих пор не было сдано. Предложение об этом находится все это время в открытом доступе на сайте Циан. Что также может свидетельствовать о том, что цена аренды рыночная.
4. Собственник помещения имеет большие долги по налогам. Около полумиллиона из того что пробили по базе ФССП. Также он имеет ликвидированную (видимо заброшенную им) ООО, которая была ликвидирована в 2020 году по инициативе налоговой, так как видимо не подавалась отчетность и не проводились операции — По собственнику есть СВЕДЕНИЯ О ЛИЦАХ, ПОДПАДАЮЩИХ ПОД УСЛОВИЯ, ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ ПОДПУНКТОМ «Ф» ПУНКТА 1 СТАТЬИ 23 ЗАКОНА О РЕГИСТРАЦИИ (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 08.08.2001 № 129-ФЗ). И собственник до 2023 года не имеет право быть учредителем ООО и Ген директором.
Не смотря на сложности выше — Помещение нам интересно, и мы хотели бы его взять в аренду на срок 10 лет. Собственник согласен на долгосрочный договор.
В связи с тяжелым текущим финансовым положением собственника есть опасения что он может быть признан банкротом в ближайшее время. Хотя его риэлтор уверяет, что таких предпосылок нет — он состоятельный человек и это его не единственная недвижимость.
У нас есть опасение что человек все-таки может быть признан банкротом учитывая его большие долги.
Вопросы:
1) Если все-таки собственник будет признан банкротом в будущем – какие риски в данном случае несем Мы как арендатор его помещения?
2) Как имеет смысл проверить собственника помещения, чтобы потом можно было доказать что мы добросовестный арендатор заключивший сделку по рыночной цене? (в реестре банкротов не числиться. По ФССП все долги посмотрели. В Судебных делах пробитых по https://sudact.ru/ и https://kad.arbitr.ru/ на данный момент ответчиком не является.) Возможно имеет смысл запросить его кредитный рейтинг из пары ведущих БКИ? Получить данные о других его объектах недвижимости — чтобы быть уверенным что стоимость активов выше чем сумма долгов или что есть и другие объекты которые могут быть проданы чтобы удовлетворить претензии кредиторов? Что еще имеет смысл сделать?
3) Можем ли мы как добросовестные арендаторы таким образом Прописать ДОГОВОР чтобы ГАРАНТИРОВАТЬ себе право аренды даже в худшем случае развития событий – если собственник-арендодатель будет все-таки признан банкротом, проиграет суд кредиторам и его имущество = данное помещение будет изъято в пользу кредиторов?
4) Какие шансы что в данном негативном сценарии наш долгосрочный договор аренды признают недействительным? От чего это зависит? Какие шансы при том что помещение у него изымут в пользу кредиторов что в этом случае они смогут разорвать с нами договор аренды?
5) В случае признания его Банкротом Все сделки за последние 3 года оспариваются автоматически или по каждой из сделок должно быть подано заявление от кредитора и признании ее недействительной?
6) Возможно имеет смысл на номинальную сумму стать кредитором должника – одолжить ему 10 тысяч по расписке – чтобы иметь право быть среди кредиторов и продвигать там свои интересы в случае банкротства и судов?
7) На данное помещение в феврале повесили обременение – запрет на регистрацию в Росреестре. По одному из долгов на 38 тысяч перед Налоговой переданной на исполнение ФССП. Соответственно для заключения долгосрочного договора потребуется заключить договор на 11 мес, с условием его регистрации на оговоренный срок после того как должник погасит этот долг и обременения будет снято. В случае невыполнения этого за 11 мес – автоматическое продление договора на 11 мес. Какие в этом случае дополнительные риски? Как лучше в договоре или доп соглашении прописать обязать собственника оплатить долги по налогам из наших арендных платежей и снять обременение на долгосрочную регистрацию договора?
Уважаемые юристы, спасибо за ответы!
Если я правильно понял, то при должной осмотрительности (заблаговременно сделанная экспертная оценка по цене аренды что она близка к рыночной) и хорошо составленном договоре аренды главным риском является то что может случиться при следующем развитии событий (просьба подтвердить – правильно ли я это понял?):
Мы заключаем договор с расчётом на 10 лет. Пока не снято ограничение договор заключен на 11 мес с автопролонгацией на аналогичный срок еще 9-10 раз, если не будет заключен долгосрочный договор за первые 11 мес. Прописываем обязательство собственника с первых наших платежей рассчитаться по долгам перед налоговой и снять обременения с объекта недвижимости для регистрации долгосрочного договора аренды. Берем заверение-подтверждение от собственника что договор не заключен в следствие тяжелых финансовых обстоятельств и он не находится в предбанкротном состоянии. Собственно, делаем все что можем чтобы себя обезопасить до заключения договора – верно?
При этом если собственник все таки после этого уйдет в банкротство и кредиторы наложат взыскание на данный его объект недвижимости. То сложности у нас могут быть в случае если кредиторы продадут данный объект с торгов, а новый собственник посчитает договор с нами невыгодным для него и захочет его разорвать. И вот тут развилка по возможным вариантам:
1) Мы успели заключить долгосрочный договор и тогда согласно ст.617 ГК РФ имеем право пользоваться помещением на условиях указанных в договоре на срок указанный в договоре. И оспорить это будет для нового собственника очень маловероятно – верно понял?
2) Ограничение по регистрации на помещение снять не успели и договор у нас так и остался заключенным на 11 мес с автопролонгацией. Но в данном случае новый собственник имеет гораздо больше возможностей для расторжения договора. Соответственно в этом случае нам придется защищать свои интересы в суде на более шатких основаниях. Какие в данном случае видятся наши шансы на успешное завершение дела и продолжения работы в помещении на оговоренных ранее условиях? Как для данного случая себя возможно себя обезопасить? К каким неприятным шагам новый будущий собственник в теории может прийти по помещению для того чтобы не дать нам работать, пока идет судебное разбирательство?
Господа юристы, спасибо за Комментарии. Еще по одному моменту на будущее уточните пожалуйста:
У меня есть пул договоров от сетевых арендаторов как пример договоров «на стороне арендатора». Я в ближайшее время сделаю компиляцию из этих договоров и базового договора присланного арендодателем, с учетом тех вещей которые мне важны в долгосрочном договоре и того что вы сейчас посоветовали. После этого отправлю свой договор на согласование арендодателю.
Далее мне нужно будет свой договор с замечаниями арендодателя свести к версии, которую можно будет согласовать с ним и подписать. Если вы готовы выполнить подобную работу (больше консультации по корректировкам к договору и рискам с ними связанным нежели подготовка договора), то напишите личное сообщение – сколько будет стоить такая работа с договором с вашей стороны?
Либо стоимость подготовки в договора с самого начала с учетом необходимых вводных от меня и комментариев от арендодателя для приведения к взаимоприемлемому варианту с учетом минимизации рисков для нас как арендатора?
И последний момент уточните пожалуйста – правильно ли я понимаю что по ГК РФ – основанием для расторжения договора аренды является ликвидация юридического лица?
То есть если мы все таки заключили долгосрочный договор и при этом собственник сдавал бы помещение от лица ООО – то ликвидация ООО было бы основанием для расторжения договора?
Соответственно так как собственник сдает от ИП – то такой возможности у него нет?
А мы со своей стороны снимая помещение как ООО – можем в итоге расторгнуть данный договор в случае принятия решения о ликвидации ООО – все верно?
1) Если все-таки собственник будет признан банкротом в будущем – какие риски в данном случае несем Мы как арендатор его помещения?Роман
Здравствуйте. Ну во первых, есть смысл отметить, что надо бы получить экспертное заключение от оценщика с тем, чтобы были установлены все нюансы установления именно такой арендной платы. В этом случае Вы будете защищены от того, чтобы Вам вменялся умысел при получении в аренду данного помещения. Если цена аренды будет рассчитана и близка к установленной договором, то с этой точки зрения я опасностей не вижу.
Что еще имеет смысл сделать?Роман
Собственно перечисленное Вами вне открытых источников, Вы можете получить только при наличии доброй воли самого арендодателя, поскольку никто Вам из БКИ и Росреестра такие данные не предоставит. Я бы предложил ориентироваться на ситуацию, когда банкротство так или иначе будет. При этом получение оценки арендной платы, как было сказано выше, будет хорошим способом избежать обвинений в получении необоснованных преференций.
3) Можем ли мы как добросовестные арендаторы таким образом Прописать ДОГОВОР чтобы ГАРАНТИРОВАТЬ себе право аренды даже в худшем случае развития событий – если собственник-арендодатель будет все-таки признан банкротом, проиграет суд кредиторам и его имущество = данное помещение будет изъято в пользу кредиторов?Роман
Если не будет признано, что Вам сдавалось помещение по сильно заниженной цене, то Вы как любой другой арендатор (ст. 617 ГК РФ).
5) В случае признания его Банкротом Все сделки за последние 3 года оспариваются автоматически или по каждой из сделок должно быть подано заявление от кредитора и признании ее недействительнойРоман
Нет, не автоматически. Есть в законе о банкротстве такое понятие как подозрительные сделки. По ст. 61.2 127-ФЗ – это неравноценные или вредные сделки, а основанием для отнесения сделки к неравноценной является отличающееся встречное исполнение обязательств другой стороной, включая случаи отличия цены или прочих условий в худшую сторону по сравнению со среднерыночными. Так что именно наличие правильной оценки гарантирует сохранение сделки как таковой.
6) Возможно имеет смысл на номинальную сумму стать кредитором должника – одолжить ему 10 тысяч по расписке – чтобы иметь право быть среди кредиторов и продвигать там свои интересы в случае банкротства и судов?Роман
Не вижу в этом смысла.
Добрый день!
1) Если все-таки собственник будет признан банкротом в будущем – какие риски в данном случае несем Мы как арендатор его помещения?Роман
При банкротсве собственника данное помещение скорее всего будет выставлено с торгов и у него будет новый собственник, либо оно встанет на баланс мунипалицета, который будет нести уже все расходы по помещению.
Т.е при банкротсве собственника имущество меняет собственника, по основаниям, предусмотренным ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Согласно ст.617 ГК РФ:
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Т.е даже если после банкротсва у помещения появится новый собственник, ваш догоовр аренды продолжит действовать.
Единственной в процессе банкроства могут возникнуть проблемы с поставкой коммунальных услуг, что может отразится на вашей деятельности.
Кроме того, риск будет если договор будет не зарегистрирован, новый собственник может сказать что он вас не знает.Но и этот вопрос тоже решаеться в судебном порядке.
) Как имеет смысл проверить собственника помещения, чтобы потом можно было доказать что мы добросовестный арендатор заключивший сделку по рыночной цене?Роман
Я тут никаких рисков не вижу, так как собственник вправе распоряжаться своим имуществом любым не запрещенным законом способом и сдавать его он может по любой цене установленной соглашением сторон.
Согласно ст.424 ГК РФ:
1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В независимости от того проверите вы его или нет, на вас это собо не скажеться.
Единственной при заключении догоовра закажите выписку из ЕГРЮЛ на эту дату и сохраните ее.Вы подтвердите что на день заключения договора собственником было именно это юридическое лицо.
3) Можем ли мы как добросовестные арендаторы таким образом Прописать ДОГОВОР чтобы ГАРАНТИРОВАТЬ себе право аренды даже в худшем случае развития событий – если собственник-арендодатель будет все-таки признан банкротом, проиграет суд кредиторам и его имущество = данное помещение будет изъято в пользу кредиторов?Роман
Как я указала выше это право у вас возникает в силу закона, согласно ст.617 ГК РФ.
Можете условия данной нормы отразить еще раз в договоре.
Даже если помещение будет изьято и передано арендатором, это не являеться оснвоанием для расторжения догоовра и его прекращения.
Очень внимательно нужно посмотреть, чтобы в договоре не было иных отличных от законных условий
) В случае признания его Банкротом Все сделки за последние 3 года оспариваются автоматически или по каждой из сделок должно быть подано заявление от кредитора и признании ее недействительной?Роман
Нет не все сделки, а только подозрительные.
При том в вашем случае вы всегда и собственник можете аппелировать тем, что при заключении такойй сделки не возникнет скрытая экономическая выгода от того, что имущество сдано в аренду по более низкой цене, чем обычно применяется по схожим сделкам.Собственник не получает от этого каких либо дополнительных плюсов, главное чтобы все налоги были своевременно уплаченыю
6) Возможно имеет смысл на номинальную сумму стать кредитором должника – одолжить ему 10 тысяч по расписке – чтобы иметь право быть среди кредиторов и продвигать там свои интересы в случае банкротства и судов?Роман
Смысла в этом нет, на ваши права по договору аренды это никаких не скажеться и не обезопасит вас.
7) На данное помещение в феврале повесили обременение – запрет на регистрацию в Росреестре. По одному из долгов на 38 тысяч перед Налоговой переданной на исполнение ФССП. Соответственно для заключения долгосрочного договора потребуется заключить договор на 11 мес, с условием его регистрации на оговоренный срок после того как должник погасит этот долг и обременения будет снято. В случае невыполнения этого за 11 мес – автоматическое продление договора на 11 мес. Какие в этом случае дополнительные риски?Роман
В случае если договор не будет зарегистрирован, то потом при переходе права собственности к новому собственнику может возникнуть ситуация что новый собственник не захочет продлевать договор аренды на новый срок на 11 мес и долгосрочных отношений у вас не получится.
) Мы успели заключить долгосрочный договор и тогда согласно ст.617 ГК РФ имеем право пользоваться помещением на условиях указанных в договоре на срок указанный в договоре. И оспорить это будет для нового собственника очень маловероятно – верно понял?Роман
Да в таком случае у нового собственника не будет оснований для расторжения догоовра, он будет считаться действующим и разорвать с вами отношения по данным основаниям он не сможет в судебном порядке никак.
Ограничение по регистрации на помещение снять не успели и договор у нас так и остался заключенным на 11 мес с автопролонгацией. Но в данном случае новый собственник имеет гораздо больше возможностей для расторжения договора. Соответственно в этом случае нам придется защищать свои интересы в суде на более шатких основанияхРоман
В данном случае вопрос будет спорный, обезопасить себя будет проблематично.
Как вариант я бы предложила вам другие варианты решениея вопроса, это:
Вы можете в договоре прописать условие о том, что стороны договорились, что данный догоовр будет пролонгированных столько то раз.Но это тоже шаткая позиция.
Или как наиболее устойчивый вариант это заключить вам долгосрочный догоовр, но без государтсвенной регистрации.Сеййчас суды идут по практике что в таокм случае обязательства будут считаться действующими, и даже в случае судебного спора у вас останеться право на пользованием помещением до решения суда, которое с большей вероятностью будет в вашу пользу.
А почему бы не указать в договоре на то, что первая оплата идет напрямую в погашение долгов? Это вполне возможно.
Юрий, добрый день! Можете привести формулировку — каким образом лучше прописать данное обязательство арендодателя в договоре?