Односторонний акт от застройщика, имеет ли смысл признать его недействительным?

Здравствуйте!

В соответствии с ч. 6 ст.8 ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости… »

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Однако, этому должен предшествовать ряд процедур, предусмотренный этим же законом, и должен быть факт уклонения от подписания акта.
В соответствии со ст.8 ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости… »

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Из описания вашей ситуации следует, что никаких уведомлений вам не направлялось, никаких актов вы не получали.
Также из вашего вопроса следует, что срок передачи объекта долевого строительства был нарушен.
В соответствии со ст. 2 ст. 6 ФЗ №214

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей»

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поэтому если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику претензию  о выплате неустойки, которая не была удовлетворена в добровольно, то с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.
Также в соответствии  со ст. 15 Закона о защите прав потребителей,  

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

То есть вы можете заявить требование компенсации морального вреда застройщиком, нарушившим свои обязательства.
В отношении тех недостатков, которые вы обнаружили в квартире, необходимо также обращаться к положениям «Закона о защите прав потребителей», а также «Обзору судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)»

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 20 того же закона, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Я бы сказала, что сейчас стоит поступить следующим образом:
1. Получить акт
2. Составить претензию о нарушении сроков, заявить требование о выплате неустойки, а также компенсации морального вреда
3. Составить претензию об имеющихся недостатках (это стоит сделать именно после получения акта, с указанием на то, что акт не содержит указания на недостатки и на сроки их исправления)
4. Направить претензию/претензии застройщику
Дальнейшие действия зависят от реакции Застройщика на ваши претензии.

В отношении подписания акта с Генподрядчиком. Этот Генподрядчик как-то отражен в вашем договоре ДУ? У вас с ним есть правоотношения? Или, как я предполагаю, это будет акт от лица Застройщика, просто указания ему (в силу из взаимоотношений) дает Генподрядчик.

Если будете подписывать акты лично в офисе Застройщика, обращайте внимание на то, чтобы в акте не было формулировок об отсутствии претензий (по срокам сдачи и к недостаткам помещения). Это не лишит вас права на обращение в суд, но в зависимости от текста формулировок может осложнить дело.
 

Здравствуйте! Вам коллега привела достаточно массивные выдержки из закона без особых комментариев к ним. В связи с Вашими вопросами изложу свою мотивированную позицию.

Отвечая на Ваши вопросы 1-3, отмечу следующее. Вам все-таки стоит дождаться получения одностороннего акта приема-передачи от застройщика. Ключи от квартиры и паспорта ПУ стоит получить только после получения Вами одностороннего акта от застройщика либо не получать их вообще, если считаете односторонний акт незаконным и собираетесь его оспорить. Получая ключи и паспорта ПУ и расписываясь в их получении, Вы по сути принимаете квартиру и по крайней мере косвенно соглашаетесь с отсутствием к застройщику претензий. 

На вопросы 4-5 отвечу ниже, а также более подробно изложу позицию по вышеназванным вопросам.