Не хотим, чтобы в счетах Управляющей компании нам выставляли НДС. Как этого добиться по закону?

Question

Уважаемые юристы и налоговики, обращаюсь к вам от инициативной группы собственников ЖК Серебряный Фонтан. В настоящее время мы согласовываем с УК тариф за коммунальные услуги (охрана, ТО и ремонт, озеленение и проч.). Входящие параметры задачи такие: 1. УК Эталон, аффилированна с застройщиком, оборот более 200 млн руб. в год, находится на ОСН (общая система налогообложения) и перевыставляет на жильцов счета с НДС. Счет предполагает сумму счета подрядчика (например, охранной организации), увеличенную на 8% накладных расходов и 10% рентабельности застройщика — и на всё это сверху накручивается НДС, даже несмотря на то, что бОльшая часть подрядчиков УК на упрощенной системе налогообложения (УСН). У нас, как у жильцов дома, есть 3 ключевые вопроса / проблемы: 1.1. Мы не хотим платить НДС только потому, что наша УК на НДС. Налог не повышает качество сервиса для нас, а просто является % государству с оборота. Мы знаем, что на рынке есть прецеденты, когда НДС не платится (УК на УСН или грамотное применение льгот — есть мнение {подтвердите его или скорректируйте}, что если свести рентабельность УК от перепродажи в ноль, то НДС возникать не будет). Просим Вас дать подробное заключение по этому вопросу — как нам избавиться от НДС? Все варианты, пожалуйста, со ссылками на соответствующее законодательство и практику. 1.2. В основном все поставщики услуг для нашей УК работают БЕЗ НДС, некоторые услуги поставляются с НДС, отдельные услуги УК (например управление) генерит сама. Просьба подтвердить правильность следующих расчетов: а. Таблица 1 (в приложении) — смешанные по налогообложению поставщики б. Таблица 2 (в приложении) — все поставщики БЕЗ НДС 2. Даже без НДС, мы считаем, что УК не должна получать % от оборота, так как от изменения его объема не меняется объем ее трудозатрат. Плата УК должна фиксироваться за управление. При этом мы не хотим лишать компанию коммерческого интереса, но он должен быть фиксированным и не приводить к конфликту интересов (УК выгодно завышать наши счета, так как они являются драйвером ее рентабельности). 2.1. Просьба пояснить, возможна ли ситуация, когда УК может обнулять / уменьшать налогооблагаемую базу по своему НДС на услуги, приобретенные без НДС. Например за 100р все услуги БЕЗ НДС купила, за 100р жильцам перепродала, НДС не платится. Свои услуги управления оценила в 10% от оборота и заплатила с него НДС. 2.2. Возможен ли вариант когда УК на ОСНО становится посредником между непосредственными исполнителями работ (включая управление ЖК), находящихся на УСН, и просто транслирует деньги жильцов в их сторону по их тарифам завышая их на 1% в виде своей комиссии. Возможно ли так избавиться от НДС? 3. После решения первых двух вопросов мы хотим начать согласовывать непосредственно тарифы и состав услуг. До этого это бессмысленно, так как при прочих равных мы будет неизменно терять в качестве. Если все же УК не идет на уступки, то мы будем рассматривать вопрос ее замены. Просим дать заключение — возможно ли подобрать УК для решения проблемы, описанных выше. Должна это быть компания на УСН (мы знаем, что УК, которая управляет ЖК Сердце Столицы, на УСН) или может быть какой-то формат с ОСН? Что еще важно иметь в виду? Имеет ли факт нахождения УК на УСН какие-то риски для собственников? Возможен ли вариант создания Эталоном УК на УСН без последующих претензий со стороны налоговых органов? Пожалуйста, все ответы давайте со ссылками на законодательство и судебную практику. По ссылке http://etalonuk.ru/obekty/sere... просим ознакомиться с документами, которые УК предоставила нам для голосования на собрании собственников. Спасибо, ждем ваших квалифицированных заключений.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Для получения именно заключения логично было бы разместить соответствующий запрос в разделе «документы», в этом разделе юристы отвечают именно на вопросы, либо обратиться к конкретному юристу в чат для того, чтобы договориться о сроках и стоимости такой работы. Что касается вопросов, то постараюсь на них ответить. 1.1. Мы не хотим платить НДС только потому, что наша УК на НДС. Александр Поскольку Вы пишете, что УК Эталон, аффилированна с застройщиком, оборот более 200 млн руб. в год, находится на ОСН (общая система налогообложения) и перевыставляет на жильцов счета с НДС. Александр Не знаю, что Вы понимаете под понятием оборот, но если это выручка, то следует полагать, что Ваша УК на НДС, поскольку размер выручки превышает установленный для перехода на УСН порог — 150 млн. Таким образом, если выручка Вашей УК превышает указанную цифру — перехода на УСН не будет. 1.2. В основном все поставщики услуг для нашей УК работают БЕЗ НДС, некоторые услуги поставляются с НДС, отдельные услуги УК (например управление) генерит сама. Александр Следует отметить, что исходя из положений пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению НДС операции по реализации коммунальных услуг, предоставляемых гражданам управляющими организациями. Данные операции не облагаются НДС при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций. То есть операции по реализации коммунальных услуг управляющих организаций, которые в установленном порядке предоставляют коммунальные услуги гражданам от НДС освобождены в принципе. При этом освобождение от НДС коммунальных услуг, реализуемых организациями коммунального комплекса, статьей 149 НК РФ не предусмотрено. При этом реализация коммунальных услуг организациями коммунального комплекса управляющей организации производится по тарифам, увеличенным на НДС. При дальнейшей реализации УК коммунальных услуг физическим лицам (потребителям) исчисление НДС не производится. Т.е. если УК перевыставляет услуги сторонних организаций коммунального комплекса, которые предъявлены ей с НДС, гражданам выставляется та же сумма (выставили 100 руб + 18 руб НДС, перевыставили потребителям 118 руб.). 2.1. Просьба пояснить, возможна ли ситуация, когда УК может обнулять / уменьшать налогооблагаемую базу по своему НДС на услуги, приобретенные без НДС. Например за 100р все услуги БЕЗ НДС купила, за 100р жильцам перепродала, НДС не платится. Свои услуги управления оценила в 10% от оборота и заплатила с него НДС. Александр Минфин России в своем Письме от 11 ноября 2016 г. № 03-07-14/66213 разъяснил, что услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемые управляющей организацией, освобождены от налогообложения НДС. При этом, компании, занимающиеся данной деятельностью, имеют право не применять льготу по уплате НДС и включать налог в стоимость своих услуг. То есть применение НДС тут исключительно на усмотрении УК — захочет пользоваться льготой — будет пользоваться, нет — значит будет выставлять с НДС. При этом на практике УК часто отказываются от льготы и добавляют НДС в платежки на оплату своих услуг. В итоге потребители получает цену на 18% выше, чем это могло быть в случае, если бы УК применила соответствующую льготу. Дело в том, что компании, применяющие льготу, не могут возместить входной НДС от поставщиков ресурсов из бюджета. Ввиду этого они вынуждены включать сумму оплаченного НДС в затраты, что снижает их прибыль. То есть данное обстоятельство напрямую связано с формированием прибыли УК. Но при этом нельзя в одном случае пользоваться льготой, а в другом — нет. Т.е. если от льготы отказываться, то полностью. Указанную проблему теоретически можно попробовать решить увеличением платы в УК, которая частично компенсирует УК выпадающую в случае использования льготы прибыль. Т.е. условно говоря — разделить с УК эти 18%. А вот каком размере — это и есть предмет для торга.

Дмитрий Савин · Answer

Александр добрый день! Положения налогового законодательства (пп 30 п.3 ст.149 НК РФ) говорят о том, что льгота по уплате НДС возникает только по работам по содержанию и ремонту общего имущества МКД и при условии их приобретения у сторонних организаций, иные услуги от уплаты НДС, в т.ч. по управлению многоквартирным домом, не освобождаются. В приведенном ниже примере (суд. дело) предприятие (оказывало услуги по управлению МКД) обжаловало решение налогового органа о доначислении НДС полагало, что поскольку услуга по управлению многоквартирным домом неразрывно связана с услугой по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в совокупности с которой составляет услугу по содержанию и ремонту жилого помещения, возникшая разница между стоимостью приобретенных работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов и стоимостью данных работ (услуг), реализованных населению по тарифу, не подлежит обложению НДС. Основанием для доначисления налоговым органом сумм НДС и пени послужил вывод о том, что налогоплательщиком неправильно применены положения подпункта 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ, необоснованно не учтены для целей налогообложения НДС суммы дохода от реализации населению услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, работ (услуг) по управлению многоквартирными домами и других работ (услуг), выполненных (оказанных) собственными силами управляющей организаций. Суды трех инстанций встали на сторону налогового органа. АС Дальневосточного округа 02.02.2016 г. https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/e2b8e31e-36c1-430c-9449-bb4eaa6463ff/a706cefc-2510-4fab-bbe9-d7c439acdea9/A73-4808-2015_20160202_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True …Вместе с тем работы и услуги, стоимость которых включена в плату за содержание и ремонт жилого помещения, являются самостоятельными видами работ (услуг). Как следует из подпункта 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ, от налогообложения НДС освобождены только работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и только при условии их приобретения у организаций, непосредственно выполнивших данные работы. Положений об освобождении от уплаты НДС иных услуг, в том числе услуг по управлению многоквартирным домом, данная норма не содержит. ….В целях исполнения обязательств и осуществления работ по содержанию и ремонту общего имущества домов общество привлекало подрядные организации. Размер платы за услуги управления сторонами (управляющей организацией и жильцами) в договорах управления в конкретной сумме не был определен, данный вид доходов отдельно в регистрах учета управляющей компанией не формировался, а учитывался в составе тарифа по содержанию и обслуживанию общего имущества. Предусмотренную подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ льготу управляющая компания применила в отношении всех полученных доходов от реализации услуг населению. Таким образом, в изложенной вами ситуации УК для применения льготы по НДС должна вести раздельный учет, предъявлять потребителям (жильцам) стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества, соответствующая стоимости их приобретения у сторонних лиц. При этом УК должна иметь доказательства, что предъявляемый потребителям тариф соответствует стоимости приобретения услуги у сторонних лиц. Из материалов дела следует, что налогоплательщиком не представлено документов, подтверждающих, что потребителям предъявлена стоимость работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества, соответствующая стоимости их приобретения у сторонних лиц. Следовательно, МУП «Служба заказчика № 1» не исполнило возложенную на него обязанность по документальному подтверждению правомерности заявленной льготы и ее размера. Налоговым органом в ходе проверки налоговая льгота в заявленном размере также не установлена. В приложении № 8 (Расчет тарифа к Бланку решения для голосования) содержится порядка 45 позиций составляющих «Содержание и ремонт общедомового имущества МКД». В таблице № 2 (приложение к вопросу) указано 5 наименований работ. Возможно предположить, что все работы из таблицы № 2 разбиты на 45 составляющих, однако представляется что это не так, например «ТОиР несущих и ненесущих конструкций и инженерных систем». Таким образом, приложение № 8 с тарифами не позволяет определить какие именно услуги будут выполняться сторонними организациями, какие собственно УК. Что в целом как раз ведет к ситуации, что УК выставляет жильцам сумму с НДС, для избежания рисков доначисления налогов. Ваши действия, это как раз довести до общего собрания жильцов о возможности снижения стоимости предъявляемых к оплате жильцам услуг со стороны вашей УК, которые предъявляются к оплате сторонними организациями. В большей степени вопрос к действиям руководства УК и организации бухгалтерского и налогового учета в УК.

Максим Крохалев · Answer

Александр, здравствуйте. По просьбе администрации, в рамках выполнения опции «мнение 3-х юристов» Отвечаю на ваши вопросы. 1.1 Как уже указали коллеги, на УСН ваша УК не может перейти по выручке. Освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ применить так же не может по выручке. Таким образом, остается только вариант с применением льгот по НДС в соответсвии с п.п. 29 п.3 ст. 149 НК РФ (реализация комунальных услуг), что тоже освещено коллегами. УК вполне могла применять бы эти льготы, но в этом случае не имела бы возможности принимать к вычету входной НДС от ресурсоснабжающих организаций, что составляет весьма значительную часть коммунальных платежей. Таким образом, УК пришлось бы платить данный НДС за свой счет, вполне естветственно, что она этого не желает. Применять же льготу частично (по одним услугам применять, по другим нет) нельзя. Обязать применять льготу УК так же нельзя. Однако, как мне представляется, вполне можно обсудить применение льготы по НДС в соответсвии с п.п. 30 п.3 ст. 149 НК РФ (реализация услуг по содержанию и ремонту общего имущества) под что как раз попадает уборка, охрана, текущий ремон и пр. и таким образом частично снизить НДС. 1.2.Таблицы 1 нет в приложении. Полностью подтвердить правильность расчета изложенного в таблице 2 невозможно и нерационально в рамках текущего вопроса. Кроме того, первая же проверенная сумма у меня не сошлась. В вашей таблице услуги охраны с НДС составляют 158 004 руб. В приложении №9 РАСЧЕТ ТАРИФА ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ УСЛУГИ «ОХРАНА» данные услуги с НДС составляют 135 432.00 руб. Очевидно вы разделили годовую сумму на 10, а не на 12. Перепроверять остальные числа не вижу смысла. Непосредственно к заданному вопросу это отношения не имеет, кроме того все суммы по всем услугам не получится сделать без НДС, как указал коллега Дмитрий, таким образом практического смысла данная таблица все равно не имеет. 2.1 По сути это продолжение/повторение вопроса 1.1. Как мы уже вяснили, УК может применять льготы по п.п. 29, 30 п.3 ст. 149 НК РФ и выставлять какие то услуги без НДС, вопрос чего это ей будет стоит, как это организовать и заставить УК эти льготы применять. Это надо обсуждать непосредственно с руководителям и главным бухгалтером УК. 2.2. Нет, так избавится от НДС нельзя. Теоретически можно было бы рассмотреть вариант работы по такой схеме с ресурсоснабжающими организациями (тепло, вода, энергия) но смысла в этом не вижу т.к. уверен, что все они работают с НДС. По поводу уборки, охраны, ремонта так сделать не выйдет, т.к. по закону именно УК выполняет задачу по содержанию и ремонту общедомового имущества, отвечает за это и не может быть просто посредником при платежах. 3. Естественно УК на УСН возможно решило бы проблему с НДС, но не стоит забывать, что вполне вероятно такая УК подняла бы свои тарифы для компенсации входного НДС от поставщиков, который ей пришлось бы платить. Если у вас есть достаточно активная группа жильцов рассмотрите вариант создания ТСЖ на ее основе, в этом случае расходы на содержание и ремонт жилья будут прозрачнее и вопрос с НДС можно будет решить самым оптимальным способом.