Можно ли продавец квартиры оставить сумму аванса себе в качестве штрафа, если покупатель нарушил свои обязательства и если это предусмотрено договором аванса?

Question

Добрый день. Я являюсь продавцом квартиры. Заключили с покупателем Договор об авансе. Покупатель отказался от сделки и требует возврата аванса, иначе грозит обращением в суд. Могу ли я оставить себе сумму аванса в качестве штрафа? Деньги возвращать не хочу, т.к. мною потрачены деньги на билеты (я приехала на сделку) в сумме, превышающей аванс. Ответ прошу обосновать. Предмет договора: Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру. Также в договоре есть такие пункты: 1.3. Покупатель обязуется купить вышеуказанную квартиру до 20 декабря 2019 по вышеуказанной цене. 1.4. В обеспечение своих оязательств Покупатель передает Продавцу в качестве аванса за вышеуказанную квартиру сумму 30000 рублей. 2.1. В случае нарушения Покупателем своих обязательств, в срок действия настоящего договора, сумма аванса остается у Продавца в качестве штрафа. Пункта о необходимости вернуть аванс, если сделка не состоится, в договоре нет. Скан договора прилагаю.

Андрей Тертышный · Answer

Здравствуйте. 1) На мой взгляд для Ваших интересов было непредусмотрительно в этой ситуации указывать вносимую сумму в качестве аванса, а не задатка. ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Разница между задатком и авансом в то, что в случае уклонения от заключения договора сумма аванса подлежит возврату, сумма задатка — нет. 2)Тем не менее, в заключенном договоре Вы предусмотрели неустойку (штраф) в случае уклонения Покупателя от исполнения своих обязательств. И, несмотря на то, что задатком условие об удержании 30000 рублей рассматривать нельзя, согласно п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016)(утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 13 апреля 2016 г.), Вы можете оставить внесенную Покупателем сумму 30 000 рублей себе в качестве неустойки за несоблюдение Покупателем своих обязательств. Не меняет природы платы за отказ от договора как ее указание изначально в качестве штрафа, так и такое условие, как удержание ранее внесенной денежной суммы (обеспечительного платежа, задатка, аванса и др.) в качестве штрафа за досрочное расторжение договора. Поскольку закон предусматривает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств, не имеется оснований для признания недействительным условия договора о взимании платы за досрочный отказ от него в любом виде. Такое договорное условие гарантирует законные интересы стороны, которой заявлено требование о досрочном расторжении договора (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016), утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 13 апреля 2016 г.).

Дарья Горлова · Answer

Добрый день! Да, можете, поскольку в договоре установлено, что аванс в случае нарушения договора расценивается и удерживается как неустойка. Подтверждающая судебная практика: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 12 февраля 2013 г. N 1695 Оценив установленные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что внесенная Воробьевым С.А. в соответствии с п. 4.3.1 договора от 26.02.2012 года сумма в размере 50 000 руб. не подлежит возврату истцу, поскольку Воробьев С.А. отказался от заключения основного договора купли-продажи по неуважительным причинам.3 г. N 1695

Екатерина Аникеева · Answer

Здравствуйте! Согласно ст. 431 ГКРФ При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Из буквального толкования договора следует, что аванс остается у продавца в случае нарушения сроков покупателем. Кроме того, общий смысл договора подтверждает это утверждение, поскольку аванс передавался именно в обеспечение обязательства, поэтому аванс Вы вправе оставить у себя.