Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли продавец квартиры оставить сумму аванса себе в качестве штрафа, если покупатель нарушил свои обязательства и если это предусмотрено договором аванса?
Добрый день.
Я являюсь продавцом квартиры. Заключили с покупателем Договор об авансе. Покупатель отказался от сделки и требует возврата аванса, иначе грозит обращением в суд. Могу ли я оставить себе сумму аванса в качестве штрафа? Деньги возвращать не хочу, т.к. мною потрачены деньги на билеты (я приехала на сделку) в сумме, превышающей аванс. Ответ прошу обосновать.
Предмет договора: Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру.
Также в договоре есть такие пункты:
1.3. Покупатель обязуется купить вышеуказанную квартиру до 20 декабря 2019 по вышеуказанной цене.
1.4. В обеспечение своих оязательств Покупатель передает Продавцу в качестве аванса за вышеуказанную квартиру сумму 30000 рублей.
2.1. В случае нарушения Покупателем своих обязательств, в срок действия настоящего договора, сумма аванса остается у Продавца в качестве штрафа.
Пункта о необходимости вернуть аванс, если сделка не состоится, в договоре нет.
Скан договора прилагаю.
Здравствуйте.
1) На мой взгляд для Ваших интересов было непредусмотрительно в этой ситуации указывать вносимую сумму в качестве аванса, а не задатка.
ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Разница между задатком и авансом в то, что в случае уклонения от заключения договора сумма аванса подлежит возврату, сумма задатка — нет.
2)Тем не менее, в заключенном договоре Вы предусмотрели неустойку (штраф) в случае уклонения Покупателя от исполнения своих обязательств.
И, несмотря на то, что задатком условие об удержании 30000 рублей рассматривать нельзя, согласно п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016)(утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 13 апреля 2016 г.), Вы можете оставить внесенную Покупателем сумму 30 000 рублей себе в качестве неустойки за несоблюдение Покупателем своих обязательств.
Не меняет природы платы за отказ от договора как ее указание изначально в качестве штрафа, так и такое условие, как удержание ранее внесенной денежной суммы (обеспечительного платежа, задатка, аванса и др.) в качестве штрафа за досрочное расторжение договора. Поскольку закон предусматривает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств, не имеется оснований для признания недействительным условия договора о взимании платы за досрочный отказ от него в любом виде. Такое договорное условие гарантирует законные интересы стороны, которой заявлено требование о досрочном расторжении договора (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016), утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 13 апреля 2016 г.).
Добрый день!
Да, можете, поскольку в договоре установлено, что аванс в случае нарушения договора расценивается и удерживается как неустойка.
Подтверждающая судебная практика:
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 12 февраля 2013 г. N 1695
Оценив установленные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что внесенная Воробьевым С.А. в соответствии с п. 4.3.1 договора от 26.02.2012 года сумма в размере 50 000 руб. не подлежит возврату истцу, поскольку Воробьев С.А. отказался от заключения основного договора купли-продажи по неуважительным причинам.3 г. N 1695
Здравствуйте!
Согласно ст. 431 ГКРФ
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального толкования договора следует, что аванс остается у продавца в случае нарушения сроков покупателем. Кроме того, общий смысл договора подтверждает это утверждение, поскольку аванс передавался именно в обеспечение обязательства, поэтому аванс Вы вправе оставить у себя.
Спасибо за ответы.
Однако ситуация мне ясна не до конца.
Если Продавец изначально оговаривает в авансовом договоре переход авансовой суммы в свою собственность в случае, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем — рассматривают ли суды подобный аргумент? Есть ли отрицательная практика, когда суды решали дело в пользу покупателя, несмотря на пункт о штрафе? Не является ли включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречащим законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса)?
Нет, как раз нормам ст 421 и 422 гкрф данный пункт не противоречит. Что касается практики, то основным обстоятельством суды, как правило, рассматривают, именно неисполнение обязанностей покупателем, а смысл внесения в данном случае денежных средств является именно гарантия заключения в будущем основного договора. Это следует не только из пункта о штрафе, но и из всего смысла договора и гражданского законодательства в целом. Тем более, наличие пункта о штрафе это лишний раз дополняет.