Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Родственник будет заниматься посуточной арендой моей квартиры
Добрый день.
Кейс такой:
Я ИП на УСН6%, деятельность с арендой не связана, ОКВЭД на эту тему нет, и привязывать аренду к ИП не хотелось бы вообще, чтоб в будущем не попасть на потенциальные 6% УСН при продаже недвижимости.
Есть необходимость сдавать посуточно мои квартиры в разных городах. В одном живёт родной брат, в другом мать, они готовы этим заниматься. Есть желание сделать всё 100% легально, пусть и заплатив небольшие налоги - как самозанятый (принимаем как данность, что в нужном регионе этот режим налогообложения уже работает).
Исходя из положений 422-ФЗ от 27.11.2018 и ответов на этом же сайте (вопросы номер https://pravoved.ru/question/2316068 и https://pravoved.ru/question/2276367 на этом сайте) я понял что:
а)
2. Не вправе применять специальный налоговый режим: … 5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части;
б)
2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: … 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
Верно ли я понимаю из вышеприведенных отрывков, что для полной юридической чистоты и правильности схемы работы:
Сдавать жильё должен непосредственно тот, кто это делает (мать или брат в соответствующем городе), и он же платить налог с доходов от этой деятельности. При этом делать это как самозанятый "на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части" он не может, т.к. в пункте 6 на тему аренды ничего нет, то есть аренда не является исключением. Но, на основании второго отрывка "Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: … 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений)" брат или мать всё же может сдавать как самозанятый квартиру, например, полученную по договору найма у третьего лица (меня). По агентскому договору - нельзя (ст.4 п.5), по договору найма - можно. Я не увидел нигде в законе запрета на применение НПД при сдаче не своей квартиры.
Итого схема такая: я, как физлицо сдаю свою квартиру с правом субаренды родственнику и для этой деятельности встаю на учет как плательщик НПД (параллельно и не касаясь своей основной деятельности по ИП на УСН), плюс-минус по рыночной цене, плачу 4% с этой суммы. Брат и мать также встают на учет как плательщики НПД и платят налог (4-6%) уже с получаемых ими сумм от сдачи посуточно. Могут ли они уменьшить свой налог на сумму платежей мне по нашему с ними договору аренды в этом случае? При этом когда они будут переводить мне доходы от моих квартир (за вычетом своих бонусов за работу) - это будут уже очищенные от всех налогов деньги, а т.к. мы все трое - близкие родственники, то никакого отдельного НДФЛ уже не будет. Брат брату отправляет деньги.
Может быть, есть более удобная схема? Но я пока увидел только такую.
полученную по договору найма у третьего лица (меня). По агентскому договору — нельзя (ст.4 п.5), по договору найма — можно. Я не увидел нигде в законе запрета на применение НПД при сдаче не своей квартиры.
Александр
Александр, добрый день! Да, исходя из положений
Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ
«О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» в случае сдачи в аренду (найм) квартиры, права на которую получены на основании договора аренды с собственником такой недвижимости самозанятый вправе осуществлять деятельность в качестве самозанятого сдавая такое помещение в субаренду.
Итого схема такая: я, как физлицо сдаю свою квартиру с правом субаренды родственнику и для этой деятельности встаю на учет как плательщик НПД (параллельно и не касаясь своей основной деятельности по ИП на УСН),Александр
так не получится и смысл таких метаний не совсем понятен если Вы опасаетесь учитывать доход от продажи квартир в рамках УСН. Если у Вас нет ОКВЭДа и деятельность именно по продаже не будет систематической доход от продажи у Вас все равно будет освобожден от налога в силу ст. 217 НК РФ вне зависимости от того что данные квартиры использовались в предпринимательской деятельности. А НПД это также предпринимательская деятельности + согласно п. 4, 5 ст. 15 Закона №422-ФЗ
Физическое лицо обязано в течение одного месяца со дня постановки на учет в качестве налогоплательщика направить в налоговый орган по месту жительства (по месту ведения предпринимательской деятельности) уведомление о прекращении применения упрощенной системы налогообложения,
В случае направления уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи, с нарушением установленного срока или ненаправления такого уведомления постановка данного лица на учет в качестве налогоплательщика аннулируется.
Здравствуйте, Александр!
Вы верно поняли, что Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» не запрещает физ. лицам, имеющим право пользования жильем (например по договору найма или безвозвозмездного пользования), зарегистрироваться в качестве плательщика НПД и платить данный налог с дохода от пересдачи этого жилья в поднайм.
поэтому, Ваши мать и брат, при наличии у них права пользования жильем с правом на поднайм, могу стать плательщиками НПД.
однако,
я, как физлицо сдаю свою квартиру с правом субаренды родственнику и для этой деятельности встаю на учет как плательщик НПД (параллельно и не касаясь своей основной деятельности по ИП на УСН)Александр
Вы не можете стать одновременно плательщиком НПД (найм родственникам) и УСН (по др. видам деятельности) в силу подп.7 п.2 ст.4 упомянутого Федерального закона
7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона;
таким образом, либо родственники сдают Ваши квартиры в найм платя НПД, а деньги потом дарят Вам, либо Вы сами их сдаете платя с дохода налог УСН, при этом,
привязывать аренду к ИП не хотелось бы вообще, чтоб в будущем не попасть на потенциальные 6% УСН при продаже недвижимости.
Александр
этого Вам боятся не следует, если по сроку владения объектом Ваш доход должен освобождаться от НДФЛ, т.к. для продажи квартир в п.17. ст.217 НК сделано исключение
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
Могут ли они уменьшить свой налог на сумму платежей мне по нашему с ними договору аренды в этом случае?
нет, не предусмотрено упомянутым Федеральным законом
Спасибо.
Я так понимаю, это недавние изменения, что если перепродажа недвижимости не является основной деятельностью, то и с продажи платить УСН6% не нужно. Иначе откуда тогда взялась страшилка, что нельзя сдавать квартиру как ИП, иначе потом при продаже попадешь на УСН 6% со всей суммы.
нет, учет расходов на НПД не предусмотрен, смысл этого режима максимально упростить отчетность, максимум у них есть право на налоговый вычет в 10 тыс.
То есть, если я встаю на учет как самозанятый, то я дальше не имею право применять УСН по ИП, даже если деятельность по ИП (ОКВЭД) не подпадает под Закон о самозанятых? В конечном итоге я очень усложню себе жизнь. После постановки как самозанятый я снимусь с УСН и буду вынужден по основному бизнесу платить налоги по ОСН?