Как можно подарить долю незарегистрированного дома без участия второго собственника?

Уважаемый Михаил! Доброго! Что по выпискам из ЕГРН?

Права не оформлены или что?

Далее

— участок брата 3сот, в кадастре без границ, земли населённых пунктов «для индивидуального дачного дома и ведения дачного хозяйства», в кадастре адрес дома вписан, фактически площадь чуть меньше

— участок сестры 3сот, в кадастре без границ, земли населённых пунктов «для индивидуального дачного дома и ведения дачного хозяйства», в кадастре адрес дома вписан, фактически площадь чуть меньше

так обратитесь к любому кадастровому инженеру, верстайте межевые планы и ставьте ЗУ на кадастр. Если там где-то или с кем-то реестровые ошибки — исправьте посредством того же КИ (см. ст.61 федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В принципе то же самое по дому (новый технический план):

— дом в кадастре без границ, «жилой дом», в кадастре с меньшей площадью, в кадастре с приложеным доисторическим планом участка, в кадастре в долях 1\4брата 1\4сестры 1\2соседа, в кадастре в списке участков над которыми располагается вписан только участок соседа. Фактически у соседа есть пристройка неизвестно зарегистрированная ли. Доли без учёта пристройки соответствовали. Фактически дом разделён изначально стеной на 2части соседа и брата_с_сестрой, есть доисторическое решение суда СССР о разделе комнат. Два эл, два газовых счётчика, труба проходит по стене и участку соседа. Часть дома брата_и_сестры находится на фактически используемых земельных участках брата и сестры.

По уму, конечно, видеть бы документы. Так сложно советовать.

Далее,

Нужно долю дома и участок сестры подарить брату, чтобы потом передать по наследству сыну брата.

но при таком «раскладе» сын брата получит только после смерти отца.

Здравствуйте

Обращаться к кадастровому инженеру- ставить на учет все эти участки брата и сестры и потом вносить запись в егрн (до этого делать межевой план)— о том что им принадлежит и часть дома и вот эти участки- по кадастровым номерам и соответствующей площадью.

Потом они смогут все это подарить или продавать кому нужно, и уже проблем не будет на этом этапе.

Раз в сделке участвовать будут не все собственники имущества- участие нотариуса будет все равно обязательным.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
 

1. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению,за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, 

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.08.2019)

Здравствуйте, Михаил.

Согласен с коллегами.

Вам в первую очередь нужно обращаться к кадастровому инженеру, получать межевой план, и в дальнейшем  вносить сведения в ЕГРН о праве собственности на участок.

Это нужно потому, что до регистрации в ЕГРН распоряжаться землёй нельзя. Сначала регистрация — и только потом дарение.

Статья 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При этом договор дарения нужно удостоверить у нотариуса — это обязательное требование в отношении отчуждении долей недвижимости.

У брата и сестры при дарении доли дома на этапе нотариуса возникла проблема с тем что только участок соседа вписан в рег данные на дом. У соседа нет проблем и он не хочет участвовать.

Михаил

Здравствуйте. Насколько я понимаю, основная проблема в том, что дом находится в общей долевой собственности, а участки как Вы говорите, разделены, хотя по идее до момента фактического выдела такого быть не должно было. По крайней мере, Вы указываете на то, что дом принадлежит собственникам именно в долях.  

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. Из этих норм следует, что выдел части общего земельного участка при жилом доме отдельно от выделяемой части дома или вообще без выдела доли дома не соответствует закону.

Так что тут похоже сначала придется разбираться как получилось что участки выделены, хоть и не отмежеваны и не поставлены на кадастровый учет, а доли в доме в натуре не выделены. 

Добрый день Михаил!

Интересно чем нотариус обосновывает свой отказ в составлении договора дарения? Законодательством не предусмотрен запрет на совершение сделок со зданиями, которые не привязаны к земельному участку. На основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Если они не принадлежат одному лицу, препятствий для удостоверения договора не возникает. Можно обратиться к другому нотариусу.

В свою очередь отмежевать участки возможно как до, так и после совершения сделки. Хотя и по законодательству участок под зданием не делим, на практике несколько участков под зданием встречается часто. Поэтому не вижу проблем для межевания участков, при этом в реконструкции дома на блочный дом или установлении границ участка через суд не вижу необходимости.