Можно ли получить на дом два кадастровых номера на двух разных собственников?
Загородный дом, состоящий из двух частей, имеются разные входы. По документам каждый хозяин владеет 1/2 дома, но дом имеет один кадастровый номер. Как можно по документам разделить дом и получить на каждую половину свой кадастровый номер. Загородному дому более 100 лет.
Здравствуйте. Да, раздел возможен, но не путем простого присвоения двум половинам разных кадастровых номеров. Необходимо юридически прекратить долевую собственность на единый дом и образовать два самостоятельных объекта недвижимости. По статье 252 ГК РФ это делается по соглашению обоих собственников, а при отсутствии согласия — через суд.
Сначала кадастровый инженер должен обследовать дом и установить, можно ли технически разделить его на две автономные части: с отдельными входами, изолированными помещениями, самостоятельным доступом к земельному участку и возможностью безопасной эксплуатации. В зависимости от конструкции результат оформляется как два отдельных жилых дома либо как дома блокированной застройки. Для блокированной застройки каждая часть должна иметь отдельный выход на свой земельный участок и отделяться общей стеной без проемов.
Если оба собственника согласны, кадастровый инженер готовит технический план, заключается соглашение о разделе, после чего документы подаются через МФЦ в Росреестр одновременно на снятие исходного дома с учета и регистрацию двух новых объектов по статье 41 Федерального закона № 218-ФЗ. Каждому объекту будет присвоен отдельный кадастровый номер. Также обычно требуется решить вопрос с разделом земельного участка.
Если раздел технически невозможен либо второй собственник возражает, вопрос решается в суде на основании строительно-технической экспертизы. Возраст дома сам по себе разделу не препятствует, но состояние конструкций и соответствие каждой части требованиям безопасности будут иметь существенное значение. Могу изучить выписки ЕГРН, технический паспорт и документы на землю, после чего определить правильный вариант оформления и подготовить соглашение либо иск о разделе дома.
Да, получить на такой дом два отдельных кадастровых номера реально, но только при одном важном условии: если физически и юридически каждая половина действительно представляет собой самостоятельную, изолированную часть. Просто поделить дом «на бумаге» (например, закрепить за каждым собственником комнату) недостаточно — по закону часть жилого дома не может быть самостоятельным объектом недвижимости. А вот если у каждой части свой независимый вход, свои коммуникации и она пригодна для отдельной эксплуатации — тогда раздел в натуре возможен. Я подобрал пошаговый план, как это сделать.Что нужно сделатьПроведите строительно-техническую экспертизу. Пригласите кадастрового инженера. Он оценит, реально ли технически выделить две изолированные части: есть ли отдельные входы, можно ли организовать автономное подключение к электричеству, водоснабжению, канализации, отоплению. Если есть сложные моменты (например, нужно переносить коммуникации), инженер составит проект. Получите заключение органа местного самоуправления. Это ключевой момент. Нужно документально подтвердить, что дом изначально был построен как дом блокированной застройки (даже если в старых документах это не отражено). Либо, если часть дома была реконструирована (например, сделали отдельный вход), потребуется акт ввода в эксплуатацию после реконструкции. Без этого Росреестр может приостановить кадастровый учёт. Составьте соглашение о реальном разделе. В документе детально пропишите, какая часть дома (с указанием площадей и расположения комнат) переходит в индивидуальную собственность каждого владельца. Если раздел происходит между супругами (например, при разводе), такое соглашение нужно заверить у нотариуса. Закажите технический план. На основании заключения инженера и соглашения кадастровый инженер подготовит технический план. В нём будет отражено образование двух новых объектов недвижимости. Решите вопрос с земельным участком. Это частая загвоздка. Если после раздела каждый блок дома должен стоять на своём отдельном земельном участке, параллельно нужно провести межевание и поставить на учёт два новых участка. Каждому из них присвоят свой кадастровый номер. Важно проверить правила землепользования и застройки: возможно ли в вашей территориальной зоне образование таких отдельных участков (с учётом минимальных размеров). Подайте документы в Росреестр. Одновременно подаются заявления о постановке на кадастровый учёт двух новых объектов (блоков дома) и о регистрации права собственности на каждый из них. В результате исходный дом как единый объект снимется с учёта, а на его месте появятся два новых — с отдельными кадастровыми номерами. Важные нюансыНе все дома поддаются такому разделу. Если дом слишком старый, имеет серьёзные конструктивные дефекты или раздел в натуре технически невозможен (например, нельзя изолировать этажи в двухэтажном доме), придётся искать другие пути — например, определять порядок пользования через суд. Если собственники не могут договориться, вопрос решается в суде. Судья может назначить экспертизу, и на основании её выводов вынести решение о разделе. Процесс может занять время. От экспертизы до регистрации в Росреестре пройдёт несколько месяцев. Я рекомендую начать с консультации у кадастрового инженера. Они помогут оценить именно вашу ситуацию: есть ли скрытые препятствия (например, спорные границы участка или ограничения в ПЗЗ), и грамотно составить документы.
