Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Здравствуйте! В сложившейся ситуации, если договор купли-продажи в Росреестре не прошел государственную регистрацию при подтверждении сторонами выполнения обязательств по передаче денег и передачи квартиры, то соответственно данная сделка не считается пока действительной, так как таковая будет действительной с момента гос. регистрации. Т.е. можно в таком случае вернуть полученное по предварительному договору и больше обязательств по сделке не исполнять. Если же договор уже был зарегистрирован в Росреестре, то при фактическом неисполнении обязательств покупателем по передаче всей суммы по договору, продавец может обратиться в суд с иском с требованием взыскания неоплаченной суммы с неустойкой или же расторжением данного договора.

Если в вашем договоре установлено условие об оплате товара в рассрочку, то есть в нем указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей, то правила следующие (ст. 489 ГК):

- когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поэтому право на отказ зависит от размера данного платежа.

- в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено договором, на просроченную сумму подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

- если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (то есть в случае неисполнения обязательства со стороны покупателя - на проданную квартиру можно обратить взыскание и из вырученных средств удовлетворить свои требования)

ВЫВОД:

при оплате покупателем более 50 % стоимости товара, при отсутствии в договоре особых условий о расторжении договора первоначально вы вправе направить покупателю требование об окончательной оплате товара и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами за период неисполнения обязательства по уплате периодического платежа. В случае отсутствия реакции вы вправе предъявить это требование в судебном порядке. Также вы вправе потребовать взыскания убытков, которые вы понесете в силу неисполнения обязательств перед теми, у кого вы приобрели квартиру.

Расторжение договора возможно:

- по соглашению сторон

- при существенном нарушении договора другой стороной (это нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) - в вашем случае длительное неисполнение обязательства по оплате при неоднократном предъявлении требований с вашей стороны.

Однако, при данных обстоятельствах я не думаю, что расторжение договора возможно в силу существенного нарушения.

Добрый день, Олеся!

Скажите, а договор купли-продажи, а также переход права собственности уже зарегистрированы в Росреестре или нет?

Дело в том, что в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) следует учитывать, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом и зарегистрировать его.

В случае, если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован, но не зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, то возможно заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит госуд.регистрации, зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

В случае, если договор купли-продажи жилого помещения не зарегистрирован в Росреестре, то он считается незаключенным. В этом случае Вы можете поставить в известность продавца о том, что не намерены покупать у него квартиру и потребовать вернуть все деньги, полученные им за квартиру, а договор уничтожить в его присутствии. В противном случае, на его стороне возникает неосновательное обогащение (с учетом того, что ни сделка, ни переход права собственности еще не зарегистрированы).

С уважением, Марина.