Как сдать в субаренду помещение не имея на это формального права?

Как мне обезопасить партнера-инвестора (какой договор, какие условия), чтобы он имел возможность инвестировать деньги в помещение, которое арендую я у собственника и при этом он (партенр-инвестор) получил бы гарантии, что его не «выкинут» через полгода.

Алексей Секирин

Здравствуйте. Если по договору аренды, Вы не вправе сдавать или иным образом передавать в пользование другим лицам, то никак не обезопасить в том смысле, что пользоваться помещением может только и исключительно ООО, с которым был заключен договор аренды.

ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

То есть предложить можно только так — инвестор входит в качестве участника в ООО и интересующей его деятельностью занимается именно как подразделение ООО.

Как мне обезопасить партнера-инвестора (какой договор, какие условия), чтобы он имел возможность инвестировать деньги в помещение, которое арендую я у

Алексей Секирин

Алексей, добрый день! Да в общем то заключать с арендодателем допсоглашение к действующему договору включив в него согласие арендодателя на передачу части арендуемого помещения указаннму инвестору. Ст. 615 ГК РФ обуславливает право арендатора предоставлять предмет аренды (его часть) третьим лицам только с согласия арендодателя, иначе в случае предоставления помещения с нарушением указанного сейчас в договоре запрета арендодатель может требовать досрочного расторжения договора. Если такое согласие Вам не получить ну  легальных вариантов нет, только например оформлять его как сотрудника Вашего ООО, в этом случае он сможет там присутвовать на законных основаниях, как самостоятельное лицо (субаарендатор ) без согласия арендодателя нет. Обеспечить его права можно другим способом, залогом принадлежащего ООО имущества например 

Алексей, добрый день, в данном случае возможности как таковой нет, все права в настоящий момент, в том числе право разрешить или не разрешить Вам сдавать помещение в субаренду имеются у арендодателя, со своей стороны инвестора застраховать нельзя, все приведенные Вами действия возможны возможны только по соглашению с собственником, кроме того, согласно ст. 618 ГК РФ п. 1: 

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ: 

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)

Таким образом возомжно только путем соглашения с арендодателем. Кроме того, Все договорные схемы по субаренде этому инвестору, якобы легальные с точки зрения первоначального договора, в дальнейшем могут быть оспорены арендодателем как притворные сделки. 

Здравствуйте, Алексей, для реализации интересующего Вас варианта возможно организовать сотрудничество с партнером-инвестором в рамках договора простого товарищества. Это позволит не привязываться именно к вопросу субаренды помещения. Это регулируется в частности следующими нормами ГК РФ:

Статья 1041. Договор простого товарищества

1. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
2. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Статья 1042. Вклады товарищей

1. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
2. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Статья 1043. Общее имущество товарищей

1. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
2. Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.
3. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
4. Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются договором простого товарищества.

Если продумать схему взаимодействия на основании норм главы 55 ГК РФ о простом товариществе, в принципе, можно даже более эффективно, чем при сдаче в субаренду организовать сотрудничество.