Могу ли я требовать оплаты неустойки с застройщика, если ДДУ переоформлен по договору цессии?

Question

Добрый день! Подскажите пожалуйста. Мы сейчас оформляем досулебную претензию застройщику о задержке сдачи дома. Я не являюсь первоначальным дольщиком, и в марте месяце по договору цесси все права перешли мне. В строительной компании мне сказали, что я не имею права претендовать на неустойку, но нотариус, у которого оформляли перепродажу сказала, что вместе с этим договором все права переходят мне и мне перешли все ее права. Так же, как и право на требование неустойки. Хотелось бы узнать, права ли я. И какой номер закона, чтобы я могла указать его в письме застройщику. Спасибо

Константин Чупырь · Answer

Здравствуйте! Обычно в договоре пишут про объем перехода прав.

Давид Нагдалиев · Answer

Здравствуйте Антонина! По общему правилу, согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Но эта же статья устанавливает что возможна и частичная переуступка. Все зависит от того что указано в договоре переуступки права по ДДУ. Однако в любом случае, в рамках судебного разбирательства, Застройщик будет строить на этом убедительную позицию. Мы сталкивались с подобным форматом в судах. Здесь важно тщательно подготовиться к предстоящему спору! С уважением, Специализированное юридическое бюро «Мудрый дольщик»!

Зоя Воробьева · Answer

Здравствуйте, Антонина. Считаю, что для ответа на Ваш вопрос юристам необходимо видеть договор долевого участия и договор уступки прав требования. Вопросы уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве регулируются прежде всего общими положениями гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, а также Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанные нормы регулируют как уступку прав дольщика по договору, так и возможность передачи прав и обязанностей застройщика. Следует отметить, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Уступка прав дольщика по договору подлежит обязательной государственной регистрации. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Статья 11. Уступка прав требований по договору 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По общему правилу к цессионарию (Вам как новому дольщику) переходят все права и обязанности, если иное не предусмотрено договором. Прилагаю практику. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.05.2015 N 33-5201/2015 по делу N 2-90/2015 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов. Обстоятельства: Цессионарий ссылается на оплату долевого взноса в полном объеме. Встречное требование: Об оспаривании соглашения об уступке прав требований. Решение: 1) Требования удовлетворены частично с учетом применения ст. 333 ГК РФ, поскольку застройщиком не исполнена обязанность по передаче объекта долевого строительства дольщику в установленный договором срок, который сторонами не изменялся; 2) В удовлетворении встречного иска отказано, так как соглашение не противоречит требованиям законодательства. Прошу направить договор уступки. В случае необходимости — обращайтесь — имею опыт работы в подобных делах — взыщем неустойку за нарушение сроков сдачи дома. С уважением.