Консультируйтесь с юристом онлайн

84 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Размен квартиры

По собственному желанию, а в некоторых случаях и принудительно владельцам жилой площади необходимо ее разменять. Юридически эта процедура представляет собой прямое заключение сделки по обмену помещениями без необходимости отдельных стадий по продаже и покупке. В ряде случаев заключение подобных сделок предусматривает участие государства (социальное жилье).

Ответить на вопрос, как сделать размен квартиры, в двух словах не получится. Необходимо рассмотреть множество вариантов, каждый из которых обладает собственными правовыми нюансами и нормами регулирования.

В нашей статье мы расскажем о различиях в процедуре размена квартиры в зависимости от субъектного состава сторон сделки, а также с учетом целевого назначения жилья и иных правовых характеристик.

Варианты размена квартиры

Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений - мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.

Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен:

  • приватизированной квартиры;
  • неприватизированной квартиры;
  • муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма);
  • квартиры при реновации и пр.

По субъектному составу они подразделяются на сделки:

  • с участием органов местной власти;
  • между физическими лицами;
  • с долевым участником.

Следующая классификация основывается на требованиях, которые выдвигают стороны при поиске оптимальных вариантов размена. Это обмен:

  • равноценный - на аналогичные условия;
  • на квартиру или даже комнату меньшего размера при условии получения доплаты;
  • между городами с учетом переезда сторон;
  • на иные материальные блага.

Законодательно сделки по мене жилья можем подразделить на принудительные и добровольные, о которых мы поговорим подробнее далее.

Размен приватизированной квартиры

Приватизированная квартира предоставляет правообладателю максимальный объем прав по заключению сделки мены жилья. Владелец вправе распоряжаться своим жильем по своему усмотрению в рамках ГК РФ и ЖК РФ. Ключевым условием легальности сделки является прямо выраженное согласие собственника на ее заключение. Если владельцев несколько, соответственно, потребуется согласие каждого. 

В зависимости от формы владения помещением может быть заключен договор мены жилья или обмена жилья (в случае приватизации в рамках договора социального найма). Ст. 72 ЖК РФ устанавливает презумпцию зеркальности сделки, то есть предполагается, что обмен квартирами произойдет на условиях обоюдной приватизации.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную запрещен, хотя и пользовался большой популярностью до внесения изменений в ЖК РФ в 2005 году.

Размен муниципальной квартиры

Статус муниципальной квартиры говорит о том, что жилая площадь предоставляется гражданам на условиях возмездности в пользу местного органа власти - владельца жилья. Вариант размена в этом случае, как правило, включает в себя случаи обмена неприватизированной жилой площади.

Принцип одинаковой формы собственности при размене ограничивает инициаторов сделки в возможности произвести обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Единственный доступный вариант - мена на аналогичный неприватизированный объект недвижимости. Целью такой сделки является изменение условий проживания, если это является крайней необходимостью.

Так как проживающий в неприватизированной муниципальной квартире гражданин является лишь ее пользователем, то для совершения размена ему необходимо обратиться за получением согласия наймодателя - органа местного самоуправления, а также всех совершеннолетних членов своей семьи.

Размен при разводе

Расторжение брака в большинстве случаев сопровождается необходимостью раздела имущества. Сложно достигнуть согласия мирным путем: бывшим супругам необходимо обменять текущую жилплощадь на 2 иные, соответственно, меньшего размера. Разменять квартиру после развода можно и путем ее продажи и равного распределения денежных средств. Этот способ является наиболее действенным в силу того, что вариантов купли-продажи в рамках рынка недвижимости всегда больше, чем предложений по осуществлению мены.

Требования, которым должна отвечать квартира, немного:

  • она должна принадлежать обоим супругам;
  • жилая площадь нажита совместно в течение брака;
  • не имеет обременений;
  • собственники достигли возраста совершеннолетия и не имеют несовершеннолетних детей.

Размен с несовершеннолетними детьми

В вопросе размена жилья с участием несовершеннолетнего действующее законодательство встает на защиту ограниченного в некоторых правах члена общества - ребенка. Несовершеннолетний, не являясь активным участником правоотношений, тем не менее привносит в процесс дополнительные ограничения и требования. Его интересы необходимо учитывать. Может потребоваться даже участие органов опеки, которые вправе проверить новое жилье, в которое переедет ребенок. Орган опеки и попечительства должен дать заключение о том, что новые условия проживания являются аналогичными прежним или превосходят их.

Разрешение органа опеки и попечительства потребуется и в том случае, если несовершеннолетний ребенок имеет право собственности на долю обмениваемого жилья.

Принудительный размен

Следует сразу оговорить основное правило принудительного размена квартиры - это возможно только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.

Сторонам не обязательно документированно доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. Заявление, направляемое в суд, должно быть оформлено в виде иска и соответствовать требованиям гражданско-процессуального законодательства, предъявляемым к подобным документам.

До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.

Размен через суд

Для того, чтобы ваше заявление было принято к рассмотрению, необходимо, чтобы в нем содержались следующие сведения:

  • ссылка на суд, который будет рассматривать данное исковое заявление;
  • информация о сторонах процесса;
  • цена иска (если уместно);
  • подробное описание сложившихся обстоятельств, препятствующих совместному проживанию;
  • ссылки на правоустанавливающие документы;
  • обоснование выдвигаемых требований;
  • сами требования;
  • перечень документов, прилагаемых к заявлению;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Неважно, является ли квартира приватизированной или нет, принудительно разменять ее через суд возможно в любой ситуации при наличии на то оснований.

Возможный вариант развития событий - продажа квартиры и распределение вырученных средств соразмерно причитающимся долям. Если одно из заинтересованных лиц выражает свое категорическое несогласие с продажей, выделяются доли, которыми стороны могут распоряжаться по своему усмотрению.

В случае возникновения подобных ситуаций необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Размен без согласия одного из собственников

Размен квартиры без согласия одного из собственников - случай, когда один из правообладателей выражает свой отказ в размене или продаже приватизированной муниципальной квартиры. Единственным выходом из сложившейся ситуации при невозможности дальнейшего совместного проживания является обращение в суд и принудительное выделение долей заинтересованных в мене граждан.

Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, зато может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями. Например, при наличии 4 собственников, 1 из которых категорически против мены, суд вправе выделить 4 равноценных доли (при отсутствии обстоятельств, требующих увеличения одной из долей), таким образом ¾ квартиры по решению суда могут быть реализованы владельцами по своему усмотрению.

С чего начать

С чего начать размен квартиры? С подготовительной работы - сбора и подготовки пакета документов. В случае добровольной процедуры сторонам необходимо составить, подписать и зарегистрировать соответствующий гражданско-правовой договор.
Чтобы он прошел процедуру государственной регистрации, необходимо приложить следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие бумаги на жилплощадь;
  • удостоверения личности сторон;
  • техническую документацию - технический паспорт и документ, подтверждающий оценочную стоимость квартиры;
  • заявление собственников, выражающее их согласие на сделку;
  • справки из управляющей компании или товарищества собственников жилья об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности по обязательным платежам;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • иные документы.

Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ.


84 юриста сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «размен квартиры»

размен квартиры
Искать

Подскажите, как я могу обезопасить себя?

Здравствуйте. Планируем с матерью размен квартиры. Она собственник, я прописана в ней. Мне предлагают выписаться до сделки, и потом передать мне часть денег. Меня такой вариант не устраивает. Подскажите, как я могу обезопасить себя? Можно ли...

09 Августа 2020, 13:36, вопрос №2838638 Катя, г. Москва
289 стоимость
вопроса

Размен квартиры по реновации

Как происходит размен квартиры по реновации? Можно ли разменять 3-х комнатную квартиру на три однушки? Или на 2-х комнатную и одну комнатную? И какая доплата необходима при размене квартиры и как она высчитывается? Еще непонятно как...

08 Августа 2020, 09:50, вопрос №2838110 Александр, г. Москва
700 стоимость
вопроса

Получите совет юриста за 15 минут!

84 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут

Мой муж является третьим собственником в квартире, может ли он продать свою долю или как сделать размен квартиры чтобы как нибудь разьехаться ещё с двумя собственниками(мать, брат)

Здравствуйте!мой муж является третьим собственником в квартире,может ли он продать свою долю или как сделать размен квартиры чтобы как нибудь разьехаться ещё с двумя собственниками(мать,брат)

12 Июля 2020, 13:10, вопрос №2819450 Дарья, г. Красноярск
  • Объясняем, что делать,
    без сложных терминов
  • Общаемся по Telegram
    и WhatsApp
  • Оценим вашу ситуацию бесплатно
Обратиться бесплатно
Или напишите нам в Telegram

Здравствуйте.подскажите пожалуйста, у нас с отцом квартира, у него 3/4 части, у меня 1/4 и двое

Здравствуйте..подскажите пожалуйста, у нас с отцом квартира ,у него 3/4 части,у меня 1/4 и двое несовершеннолетних детей..он нам не даёт покоя,выпивает,то друзья то еще что то..вот задалась вопросом,если я подам на размен квартиры, что я...

08 Июля 2020, 23:08, вопрос №2817188 кристина, г. Москва

Разделить квартиру на троих

Доброе утро. Хочу подать на размен квартиры. Прописаны 3 человека. Вопрос: в какую контору подать и какие документы необходимы? Константин. Все взрослые.

08 Июня 2020, 08:26, вопрос №2795400 Константин, г. Чебоксары

Размен жилплощади при детях-собственниках

Есть 3-хкомнатная квартира, собственники - дети несовершеннолетние по 1/8 и 2/8 доли и их мать 5/8 доли. Также в этой квартире прописана бабушка - мать матери (без права собственности). Возможен ли размен квартиры, в целях отселить бабушку?...

14 Апреля 2020, 13:02, вопрос №2743075 Татьяна, г. Каменск-Уральский

Как отказаться от моей доли в квартире?

Здравствуйте. Такая ситуация: Родителями в период моего не совершеннолетия была оформлена ипотека на 3х кмн. квартиру примерно в 2001г на 25 лет, и оформлена доля собственности на меня (естественно без моего разумного согласия на тот момент, будучи...

07 Апреля 2020, 22:38, вопрос №2736169 Артем К, г. Москва

Как быть с долгами по алиментам в такой ситуации?

Здравствуйте! Я прямо, если позволите, буду кричать о помощи! Помогите советом, желательно, подкрепляя статьями и законами. Буду чрезмерно благодарна, тк юриста нанять возможности просто нет, а ситуация крайне сложная и запутанная для меня и моих...

31 Марта 2020, 14:04, вопрос №2728814 Лариса, г. Челябинск
Категория: Алименты
1 ответ

Как написать заявление отцу на размен квартиры с бывшей женой?

Здравствуйте.как написать заявление отцу на размен квартиры,с бывшей женой.ребенок прописан с мамой,но она лишена родительских прав,живёт с отцом

04 Февраля 2020, 12:20, вопрос №2672113 Лена, г. Москва

Есть ли вариант размена квартиры в принудительном порядке через суд, если родственники отказываются это делать добровольно?

Добрый вечер. Можете подсказать, есть ли вариант размена квартиры в принудительном порядке через суд, если родственники отказываются это делать добровольно?

24 Января 2020, 19:07, вопрос №2659247 Мария, г. Санкт-Петербург

Смогу ли я получить жилье в Москве как сирота, если у меня есть доля квартиры в Чите?

Здравствуйте, вопрос связан с жильём, я сирота, мне 21 год, имеется доля квартиры в собственности в городе Чита, смогу ли я получить жилье в москве? В опеке говорили про размен квартиры

01 Декабря 2019, 01:10, вопрос №2605793 Любовь, г. Москва

Можно ли подать на размен квартиры, если я в ней только прописан?

Можно ли подать на размен квартиры, если я в ней только прописан , а собственник отец ? Кроме меня в квартире прописана мама и сестра с детьми .

23 Ноября 2019, 20:18, вопрос №2598160 николай, г. Москва

Размен квартир по договору соц найма

Ранее кв.соц.найма по жилой площади была 26.1кв.м, в связи с распоряжерием о выдаче кв.в замен ветхово аварийного жилья, кв.досталась жилой площади 17 кв.м Можно ли через прокуратуру произвести размен квартиры соц.найма по причине малых кв.м.,...

04 Октября 2019, 15:15, вопрос №2535987 Анастасия, г. Москва

Как начать размен квартиры после развода, если бывший муж препятствует?

С бывшим мужем имеем по 1/2 доли в четырехкомнатной квартире,развод оформлен,с чего начать размен квартиры если он препятствует ?Зарание спасибо!

19 Сентября 2019, 11:43, вопрос №2516312 Юлия, г. Екатеринбург

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

84 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут