8 812 467-37-61
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Размен квартиры

По собственному желанию, а в некоторых случаях и принудительно владельцам жилой площади необходимо ее разменять. Юридически эта процедура представляет собой прямое заключение сделки по обмену помещениями без необходимости отдельных стадий по продаже и покупке. В ряде случаев заключение подобных сделок предусматривает участие государства (социальное жилье).

Ответить на вопрос, как сделать размен квартиры, в двух словах не получится. Необходимо рассмотреть множество вариантов, каждый из которых обладает собственными правовыми нюансами и нормами регулирования.

В нашей статье мы расскажем о различиях в процедуре размена квартиры в зависимости от субъектного состава сторон сделки, а также с учетом целевого назначения жилья и иных правовых характеристик.

Варианты размена квартиры

Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений - мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.

Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен:

  • приватизированной квартиры;
  • неприватизированной квартиры;
  • муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма);
  • квартиры при реновации и пр.

По субъектному составу они подразделяются на сделки:

  • с участием органов местной власти;
  • между физическими лицами;
  • с долевым участником.

Следующая классификация основывается на требованиях, которые выдвигают стороны при поиске оптимальных вариантов размена. Это обмен:

  • равноценный - на аналогичные условия;
  • на квартиру или даже комнату меньшего размера при условии получения доплаты;
  • между городами с учетом переезда сторон;
  • на иные материальные блага.

Законодательно сделки по мене жилья можем подразделить на принудительные и добровольные, о которых мы поговорим подробнее далее.

Размен приватизированной квартиры

Приватизированная квартира предоставляет правообладателю максимальный объем прав по заключению сделки мены жилья. Владелец вправе распоряжаться своим жильем по своему усмотрению в рамках ГК РФ и ЖК РФ. Ключевым условием легальности сделки является прямо выраженное согласие собственника на ее заключение. Если владельцев несколько, соответственно, потребуется согласие каждого. 

В зависимости от формы владения помещением может быть заключен договор мены жилья или обмена жилья (в случае приватизации в рамках договора социального найма). Ст. 72 ЖК РФ устанавливает презумпцию зеркальности сделки, то есть предполагается, что обмен квартирами произойдет на условиях обоюдной приватизации.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную запрещен, хотя и пользовался большой популярностью до внесения изменений в ЖК РФ в 2005 году.

Размен муниципальной квартиры

Статус муниципальной квартиры говорит о том, что жилая площадь предоставляется гражданам на условиях возмездности в пользу местного органа власти - владельца жилья. Вариант размена в этом случае, как правило, включает в себя случаи обмена неприватизированной жилой площади.

Принцип одинаковой формы собственности при размене ограничивает инициаторов сделки в возможности произвести обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Единственный доступный вариант - мена на аналогичный неприватизированный объект недвижимости. Целью такой сделки является изменение условий проживания, если это является крайней необходимостью.

Так как проживающий в неприватизированной муниципальной квартире гражданин является лишь ее пользователем, то для совершения размена ему необходимо обратиться за получением согласия наймодателя - органа местного самоуправления, а также всех совершеннолетних членов своей семьи.

Размен при разводе

Расторжение брака в большинстве случаев сопровождается необходимостью раздела имущества. Сложно достигнуть согласия мирным путем: бывшим супругам необходимо обменять текущую жилплощадь на 2 иные, соответственно, меньшего размера. Разменять квартиру после развода можно и путем ее продажи и равного распределения денежных средств. Этот способ является наиболее действенным в силу того, что вариантов купли-продажи в рамках рынка недвижимости всегда больше, чем предложений по осуществлению мены.

Требования, которым должна отвечать квартира, немного:

  • она должна принадлежать обоим супругам;
  • жилая площадь нажита совместно в течение брака;
  • не имеет обременений;
  • собственники достигли возраста совершеннолетия и не имеют несовершеннолетних детей.

Размен с несовершеннолетними детьми

В вопросе размена жилья с участием несовершеннолетнего действующее законодательство встает на защиту ограниченного в некоторых правах члена общества - ребенка. Несовершеннолетний, не являясь активным участником правоотношений, тем не менее привносит в процесс дополнительные ограничения и требования. Его интересы необходимо учитывать. Может потребоваться даже участие органов опеки, которые вправе проверить новое жилье, в которое переедет ребенок. Орган опеки и попечительства должен дать заключение о том, что новые условия проживания являются аналогичными прежним или превосходят их.

Разрешение органа опеки и попечительства потребуется и в том случае, если несовершеннолетний ребенок имеет право собственности на долю обмениваемого жилья.

Принудительный размен

Следует сразу оговорить основное правило принудительного размена квартиры - это возможно только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.

Сторонам не обязательно документированно доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. Заявление, направляемое в суд, должно быть оформлено в виде иска и соответствовать требованиям гражданско-процессуального законодательства, предъявляемым к подобным документам.

До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.

Размен через суд

Для того, чтобы ваше заявление было принято к рассмотрению, необходимо, чтобы в нем содержались следующие сведения:

  • ссылка на суд, который будет рассматривать данное исковое заявление;
  • информация о сторонах процесса;
  • цена иска (если уместно);
  • подробное описание сложившихся обстоятельств, препятствующих совместному проживанию;
  • ссылки на правоустанавливающие документы;
  • обоснование выдвигаемых требований;
  • сами требования;
  • перечень документов, прилагаемых к заявлению;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Неважно, является ли квартира приватизированной или нет, принудительно разменять ее через суд возможно в любой ситуации при наличии на то оснований.

Возможный вариант развития событий - продажа квартиры и распределение вырученных средств соразмерно причитающимся долям. Если одно из заинтересованных лиц выражает свое категорическое несогласие с продажей, выделяются доли, которыми стороны могут распоряжаться по своему усмотрению.

В случае возникновения подобных ситуаций необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Размен без согласия одного из собственников

Размен квартиры без согласия одного из собственников - случай, когда один из правообладателей выражает свой отказ в размене или продаже приватизированной муниципальной квартиры. Единственным выходом из сложившейся ситуации при невозможности дальнейшего совместного проживания является обращение в суд и принудительное выделение долей заинтересованных в мене граждан.

Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, зато может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями. Например, при наличии 4 собственников, 1 из которых категорически против мены, суд вправе выделить 4 равноценных доли (при отсутствии обстоятельств, требующих увеличения одной из долей), таким образом ¾ квартиры по решению суда могут быть реализованы владельцами по своему усмотрению.

С чего начать

С чего начать размен квартиры? С подготовительной работы - сбора и подготовки пакета документов. В случае добровольной процедуры сторонам необходимо составить, подписать и зарегистрировать соответствующий гражданско-правовой договор.
Чтобы он прошел процедуру государственной регистрации, необходимо приложить следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие бумаги на жилплощадь;
  • удостоверения личности сторон;
  • техническую документацию - технический паспорт и документ, подтверждающий оценочную стоимость квартиры;
  • заявление собственников, выражающее их согласие на сделку;
  • справки из управляющей компании или товарищества собственников жилья об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности по обязательным платежам;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • иные документы.

Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ.


Последние вопросы по теме «размен квартиры»

Фильтры
Уголовное право
Хотелось бы узнать сколько по времени длится суд по делу имущества?
Здравствуйте. Хотелось бы узнать сколько по времени длится суд по делу имущества ? Меня интересует размен квартиры между собственниками одной квартиры .
, вопрос №3301375, Алена, г. Тюмень
Семейное право
В квартире прописано также 3е несовершеннолетних детей
Добрый вечер! У нас с матерью в собственности (по 1/2 доли) двухкомнатная квартира. Недавно она вступила в отношения мужчину и он живёт у нас. Я против, согласия на это не давала. На размен квартиры она не согласна. в квартире прописано также 3е несовершеннолетних детей. Как быть в такой ситуации? Спасибо
, вопрос №3267451, Анна, г. Москва
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
Семейное право
Возможна ли продажа/размен квартиры, если мы оформим опеку над бабушкой?
Добрый день. Квартирный вопрос, хотим разменять 3х комнатную квартиру на 2 квартиры. Квартира в собственности у 3х человек меня, тети (дочки бабушки) и бабушки. Бабушка инвалид и с деменцией. Возможна ли продажа/размен квартиры, если мы оформим опеку над бабушкой? Тк без ее согласия мы не можем продать квартиру, а она не может адыкватно мыслить и отвечать из-за деменции. Соответсвенно после опеки и размена квартир, планируем взять ее жить к себе.
, вопрос №3216328, Оксана, г. Москва
500 ₽
Вопрос решен
Все
Квартирный спор
Здравствуйте, обресую суть вопроса. У нас есть квартира, она находится в найме жилья. В квартире прописан я, сестра и мать. Мать как я понял является главным собственником квартиры. Ситуация следующая - мать пьёт, за коммунальные и иные услуги платить отказывается ( платит сестра), вечно домой водит постороннего мужчину в общем ведёт разгульный образ жизни и не даёт житья сестре. Всё время говорит про размен квартиры, говорит что хочет коммунальную комнату, но при этом не даёт возможности её приватизировать. Подскажите, что делать в таком случаи? как по закону её обязать платить за квартиру? Или как приватизировать и разменять данное жилье?
, вопрос №3160833, Дмитрий Мазурик, г. Владивосток
Жилищное право
Мама не может решиться на обмен, уже два оода обсуждаем эту тему
Размен квартиры с матерью. Квартира в собственности пополам. Мама не может решиться на обмен, уже два оода обсуждаем эту тему. Копит на новое жилье. Но проживать совместно я не хочу. Что делать.
, вопрос №3109868, Екатерина, г. Москва
Раздел имущества
Имеет ли истица право на размен квартиры после регистрации брака?
Имеет ли истица право на размен квартиры после регистрации брака? Коновалов обратился в суд с иском к Коноваловой о расторжении брака. Требования он обосновывает тем, что ответчица привступлении в брак скрыла свои подлинные намерения. Выходя замужза пенсионера в возрасте 65 лет, она, женщина 25 лет, имела в виду"закрепиться" на его жилой площади, чтобы затем разменять квартиру. Он же, поверив ее словам, что она любит его, согласился на брак.Через три месяца истица стала претендовать на раздел квартиры изаявила, что жить с ним не намерена.
, вопрос №3055862, Мария, г. Москва
Семейное право
Размен квартиры или может еще что то?
Здравствуйте. Я проживаю в квартире, с родным братом его женою и тремя несовершеннолетними их детьми. В квартире прописаны 5 пять человек. Мой брат, я, мама, отец- инвалид второй группы и ребенок 7 семь лет. Родители поживают на данный момент отдельно. Мне очень не комфортно жить в таких условиях. Я бы хотел узнать, что по закону можно сделать в данной ситуации,? Размен квартиры или может еще что то?
, вопрос №3037467, daniil, г. Иркутск
Все
Право на наследство
Здравствуйте.Умер папа,остались наследники,его вторая жена и 3 детей.Квартира(которая сейчас делится) была разменена между папой и женой от первого брака(нашей мамой).Но папа уже был во втором браке,когда произошел размен квартиры. Получается вторая жена не внесла ни копейки в квартиру,так как это размен 4-комнатной квартиры между первой женой и папой.Имеет ли право вторая жена претендовать на половину имушества(50%)и раздел остальной половины имущества,или имущество делится между ней и 3 детьми?
, вопрос №3031786, Мария, г. Северск
Наследство
Можно ли совершить размен квартиры?
Здравствуйте! Есть 3х комнатная квартира собственник (умер) квартира в наследство перешла его жене. Помимо неё в квартире прописан её сын и её внук с женой и двумя несовершеннолетними детьми. Можно ли совершить размен квартиры? И какие нюансы?
, вопрос №2980618, Анна, г. Москва
Недвижимость
У меня мать собственник квартиры и я там прописана с двумя детьми, квартира поделина на четыре равные части
У меня мать собственник квартиры и я там прописана с двумя детьми, квартира поделина на четыре равные части между нами,т к я не могу с ней проживать и нет возможности снимать квартиру,могу ли я требовать раздела имущества,т е размен квартиры,дети несовершеннолетние.
, вопрос №2975577, Евгения, г. Нижний Новгород
Недвижимость
Можно ли сделать размен квартиры, 4 дольщика, 1 несовершеннолетний
Можно ли сделать размен квартиры, 4 дольщика, 1 несовершеннолетний.
, вопрос №2940015, Ольга, г. Иркутск
Недвижимость
Возможно ли через суд сделать принудительный размен квартиры
Здравствуйте. У нас муниципальное жилье. Комнаты 2 смежноизолированные. Прописаны бабушка-наниматель, ее сын и внучка. Бабушка всячески старается выжить всех из квартиры. Возможно ли через суд сделать принудительный размен квартиры. Сын также является инвалидом 1 группы.
, вопрос №2898639, Оксана, г. Москва
Наследство
Размен квартиры после смерти родственника
Размен квартиры после смерти родственника
, вопрос №2893482, Марбек, г. Москва
289 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Подскажите, как я могу обезопасить себя?
Здравствуйте. Планируем с матерью размен квартиры. Она собственник, я прописана в ней. Мне предлагают выписаться до сделки, и потом передать мне часть денег. Меня такой вариант не устраивает. Подскажите, как я могу обезопасить себя? Можно ли прописать в договоре купли продажи, мое обязательство выписаться после получения денег?
, вопрос №2838638, Катя, г. Москва
700 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Размен квартиры по реновации
Как происходит размен квартиры по реновации? Можно ли разменять 3-х комнатную квартиру на три однушки? Или на 2-х комнатную и одну комнатную? И какая доплата необходима при размене квартиры и как она высчитывается? Еще непонятно как происходит размен квартиры. То есть, сначала мы пишем заявление, платим первоначальный взнос, получаем квартиру по реновации и только потом размениваем полученную квартиру (соответственно за доплату)?
, вопрос №2838110, Александр Шолохов, г. Москва
Ищете ответ? Спросить юриста проще
или8 812 467-37-61
Другие популярные темы
Дата обновления страницы 04.06.2022