Консультируйтесь с юристом онлайн

380 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Размен квартиры

По собственному желанию, а в некоторых случаях и принудительно владельцам жилой площади необходимо ее разменять. Юридически эта процедура представляет собой прямое заключение сделки по обмену помещениями без необходимости отдельных стадий по продаже и покупке. В ряде случаев заключение подобных сделок предусматривает участие государства (социальное жилье).

Ответить на вопрос, как сделать размен квартиры, в двух словах не получится. Необходимо рассмотреть множество вариантов, каждый из которых обладает собственными правовыми нюансами и нормами регулирования.

В нашей статье мы расскажем о различиях в процедуре размена квартиры в зависимости от субъектного состава сторон сделки, а также с учетом целевого назначения жилья и иных правовых характеристик.

Варианты размена квартиры

Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений - мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.

Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен:

  • приватизированной квартиры;
  • неприватизированной квартиры;
  • муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма);
  • квартиры при реновации и пр.

По субъектному составу они подразделяются на сделки:

  • с участием органов местной власти;
  • между физическими лицами;
  • с долевым участником.

Следующая классификация основывается на требованиях, которые выдвигают стороны при поиске оптимальных вариантов размена. Это обмен:

  • равноценный - на аналогичные условия;
  • на квартиру или даже комнату меньшего размера при условии получения доплаты;
  • между городами с учетом переезда сторон;
  • на иные материальные блага.

Законодательно сделки по мене жилья можем подразделить на принудительные и добровольные, о которых мы поговорим подробнее далее.

Размен приватизированной квартиры

Приватизированная квартира предоставляет правообладателю максимальный объем прав по заключению сделки мены жилья. Владелец вправе распоряжаться своим жильем по своему усмотрению в рамках ГК РФ и ЖК РФ. Ключевым условием легальности сделки является прямо выраженное согласие собственника на ее заключение. Если владельцев несколько, соответственно, потребуется согласие каждого. 

В зависимости от формы владения помещением может быть заключен договор мены жилья или обмена жилья (в случае приватизации в рамках договора социального найма). Ст. 72 ЖК РФ устанавливает презумпцию зеркальности сделки, то есть предполагается, что обмен квартирами произойдет на условиях обоюдной приватизации.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную запрещен, хотя и пользовался большой популярностью до внесения изменений в ЖК РФ в 2005 году.

Размен муниципальной квартиры

Статус муниципальной квартиры говорит о том, что жилая площадь предоставляется гражданам на условиях возмездности в пользу местного органа власти - владельца жилья. Вариант размена в этом случае, как правило, включает в себя случаи обмена неприватизированной жилой площади.

Принцип одинаковой формы собственности при размене ограничивает инициаторов сделки в возможности произвести обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Единственный доступный вариант - мена на аналогичный неприватизированный объект недвижимости. Целью такой сделки является изменение условий проживания, если это является крайней необходимостью.

Так как проживающий в неприватизированной муниципальной квартире гражданин является лишь ее пользователем, то для совершения размена ему необходимо обратиться за получением согласия наймодателя - органа местного самоуправления, а также всех совершеннолетних членов своей семьи.

Размен при разводе

Расторжение брака в большинстве случаев сопровождается необходимостью раздела имущества. Сложно достигнуть согласия мирным путем: бывшим супругам необходимо обменять текущую жилплощадь на 2 иные, соответственно, меньшего размера. Разменять квартиру после развода можно и путем ее продажи и равного распределения денежных средств. Этот способ является наиболее действенным в силу того, что вариантов купли-продажи в рамках рынка недвижимости всегда больше, чем предложений по осуществлению мены.

Требования, которым должна отвечать квартира, немного:

  • она должна принадлежать обоим супругам;
  • жилая площадь нажита совместно в течение брака;
  • не имеет обременений;
  • собственники достигли возраста совершеннолетия и не имеют несовершеннолетних детей.

Размен с несовершеннолетними детьми

В вопросе размена жилья с участием несовершеннолетнего действующее законодательство встает на защиту ограниченного в некоторых правах члена общества - ребенка. Несовершеннолетний, не являясь активным участником правоотношений, тем не менее привносит в процесс дополнительные ограничения и требования. Его интересы необходимо учитывать. Может потребоваться даже участие органов опеки, которые вправе проверить новое жилье, в которое переедет ребенок. Орган опеки и попечительства должен дать заключение о том, что новые условия проживания являются аналогичными прежним или превосходят их.

Разрешение органа опеки и попечительства потребуется и в том случае, если несовершеннолетний ребенок имеет право собственности на долю обмениваемого жилья.

Принудительный размен

Следует сразу оговорить основное правило принудительного размена квартиры - это возможно только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.

Сторонам не обязательно документированно доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. Заявление, направляемое в суд, должно быть оформлено в виде иска и соответствовать требованиям гражданско-процессуального законодательства, предъявляемым к подобным документам.

До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.

Размен через суд

Для того, чтобы ваше заявление было принято к рассмотрению, необходимо, чтобы в нем содержались следующие сведения:

  • ссылка на суд, который будет рассматривать данное исковое заявление;
  • информация о сторонах процесса;
  • цена иска (если уместно);
  • подробное описание сложившихся обстоятельств, препятствующих совместному проживанию;
  • ссылки на правоустанавливающие документы;
  • обоснование выдвигаемых требований;
  • сами требования;
  • перечень документов, прилагаемых к заявлению;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Неважно, является ли квартира приватизированной или нет, принудительно разменять ее через суд возможно в любой ситуации при наличии на то оснований.

Возможный вариант развития событий - продажа квартиры и распределение вырученных средств соразмерно причитающимся долям. Если одно из заинтересованных лиц выражает свое категорическое несогласие с продажей, выделяются доли, которыми стороны могут распоряжаться по своему усмотрению.

В случае возникновения подобных ситуаций необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Размен без согласия одного из собственников

Размен квартиры без согласия одного из собственников - случай, когда один из правообладателей выражает свой отказ в размене или продаже приватизированной муниципальной квартиры. Единственным выходом из сложившейся ситуации при невозможности дальнейшего совместного проживания является обращение в суд и принудительное выделение долей заинтересованных в мене граждан.

Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, зато может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями. Например, при наличии 4 собственников, 1 из которых категорически против мены, суд вправе выделить 4 равноценных доли (при отсутствии обстоятельств, требующих увеличения одной из долей), таким образом ¾ квартиры по решению суда могут быть реализованы владельцами по своему усмотрению.

С чего начать

С чего начать размен квартиры? С подготовительной работы - сбора и подготовки пакета документов. В случае добровольной процедуры сторонам необходимо составить, подписать и зарегистрировать соответствующий гражданско-правовой договор.
Чтобы он прошел процедуру государственной регистрации, необходимо приложить следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие бумаги на жилплощадь;
  • удостоверения личности сторон;
  • техническую документацию - технический паспорт и документ, подтверждающий оценочную стоимость квартиры;
  • заявление собственников, выражающее их согласие на сделку;
  • справки из управляющей компании или товарищества собственников жилья об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности по обязательным платежам;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • иные документы.

Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ.


380 юристов сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «размен квартиры»

Все темы
Искать

Как разменять муниципальную квартиру, если проживающая в ней мать злоупотребляет спиртным?

Добрый день, есть муниципальная квартира, в которой прописаны жена, ее мать, которая злоупотребляет алкоголем, и несовершеннолетний ребенок матери. У жены есть муж, который прописан в области, где квартира в ипотеке, на 18кв.м жилой площади...

14 Апреля 2018, 15:49, вопрос №1967085 Анн, г. Москва

Как поделить квартиру, если один из жильцов против продажи или размена?

В неприватизированной двухкомнатной квартире проживают и прописаны 4 человека. Один из жильцов уже надоел постоянными выходками и угрозами кражи и порчи имущества. Нам хотелось бы как-то перепродать эту квартиру и купить однокомнатную на вырученные...

07 Апреля 2018, 14:55, вопрос №1959680 Юрий, г. Санкт-Петербург

Получите совет юриста за 15 минут!

380 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут

Каковы варианты разделения муниципальной квартиры, если совместное проживание невозможно?

Добрый день. в 2-х комнатной квартире (муниципальной) прописано три человека. Я, мой родной брат (квартиросъёмщик) и его сын. На данный момент в квартире проживает три человека. брат, я и моя гражданская жена. По его неприязнью к моей жене он нас...

22 Июня 2017, 10:04, вопрос №1674999 Виталий, г. Балашиха
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Каковы варианты разрешения спора, если одна из сторон требует признать обмен комнатами недействительным?

Лужина и Горлов по взаимной договоренности обменяли принадлежащие им в коммунальных квартирах комнаты и въехали в обмененные комнаты. Вскоре Лужина предъявила иск о признании обмена недействительным, указав на то, что она заблуждалась по поводу...

01 Мая 2017, 12:52, вопрос №1625836 Анастасия, г. Уфа

Размен муниципальной квартиры с задолженностью

Добрый день Очень сложная ситуация : двухкомнатная квартира в Москве - не приватизирована и имеется задолженность. В квартире проживаем Я, МАМА, БРАТ и моя несовершеннолетняя ДОЧЬ. Брат хулиган и запойник, на 4 года старше меня. Предоставляет...

24 Апреля 2017, 15:07, вопрос №1619277 Анастасия, г. Москва

Порядок действий при размене муниципальной квартиры

Добрый день! Подскажите, пожалуйста. При размене муниципальной квартиры для заявления о подборе иного жилого помещения для обмена в ГУП "Московский городской Центр арендного жилья" в Приложении к постановлению Правительства Москвы от 26 мая 2009...

11 Апреля 2017, 11:45, вопрос №1604627 Ольга, г. Москва

Как подать на размен квартиры, если мама собственник квартиры?

моя мама является собственником квартиры, но квартира приватизирована на меня, я прописана в ней со своими детьми, могу ли я подать на размен имущества?

02 Декабря 2016, 20:23, вопрос №1461021 инна, г. Кемерово

Распределение долей и размен квартиры

Добрый вечер !Подскажите пожалуйста... 1. У родителей имеется 3-х комнатная квартира. Отец является главным квартиросъемщиком, так же у жены и 2-х дочерей имеется по 1/4 доле в этой квартире. Одна дочка недавно умерла. Как теперь распределятся...

19 Ноября 2016, 23:26, вопрос №1446730 Ольга, г. Ярославль

Какие варианты размена квартиры, если один из собственников против?

Здравствуйте, у нас 3х комнатная квартира. 3 собственника. Как я могу разменять квартиру, если один собственник против. Отношения у нас не складывается. Спасибо.

15 Октября 2016, 06:13, вопрос №1408532 Кристина, г. Хабаровск

Как осуществить размен квартир, находящихся в собственности, если в одной квартире прописаны дети?

есть 3 х комнатная приватизированная квартира где собственник бывший муж.с ним прописаны бывшая жена и 2 несовершеннолетних детей.как обменяться с бывшей тещей которая является единственным собственником 1 комнатной квартиры,квартирами?что бы бывший...

18 Сентября 2016, 20:33, вопрос №1381401 сергей, г. Мурманск

Размен муниципальной квартиры нуждающимся в улучшении жилищных условий

Здравствуйте! У нас муниципальная квартира, в квартире прописано 9 человек (из них 2 несовершеннолетних ребенка). Общая площадь квартиры - 61,8 кв. метра. Супруги состоят в разводе. Отец - воин интернациалист (наниматель квартиры), мать -...

17 Июля 2016, 23:54, вопрос №1317477 Катя, г. Тула

На какие варианты размена мы с братом можем рассчитывать?

В полученную отцом муниципальную квартиру помимо него были вписаны мы с братом. Но, не смотря на то, что мы разнополые, нам дали двухкомнатную квартиру. На данный момент мы с братом имеем семьи и по одному ребенку. Дочь брата прописана теперь в этой...

10 Июля 2016, 01:06, вопрос №1309558 Инна, г. Москва

Возможен размен муниципального жилья при разводе?

Добрый вечер! Подскажите, пожалуйста. С женой уже не живем, собираемся разводиться. Нам по программе переселения выпала квартира из поселка в пригороде (новостройка для переселенцев по программе). Завтра нужно подписать договор найма в новой...

30 Июня 2016, 19:55, вопрос №1300993 Кирилл, г. Ухта

Возможен ли принудительный размен квартиры и каковы шансы выиграть суд?

Здравствуйте! Вопрос в следующем есть 3х комнатная квартира площодью 54 м2. В ней прописаны я, мама, папа, сестра и ее несовершенолетний сын. Хочу подать на принудительный размен так как на добровольный никто не согласен. Каковы шансы выйграть суд...

23 Мая 2016, 09:40, вопрос №1260933 Людмила, г. Москва

Размен муниципальной квартиры без согласия соседей

Здравствуйте,был прописан в коммунальной квартире и стоял на очереди ,потом прописал жену (она прописала еще своего сына от первого брака) вскоре развелся ,дом в котором мы были прописаны снесли и дали на 3-их трехкомнатную квартиру .Бывшая и ее сын...

12 Мая 2016, 22:52, вопрос №1249875 Михаил, г. Москва

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

Не хотите ждать?
Звоните бесплатно! 8 499 705-84-25