Правовед.ру в твоем кармане. Юрист онлайн 24/7

Установите приложение и получите скидку 15% на оплату вопроса

Скидка 15% при оплате вопроса в приложении Правовед.ру по промокоду Pravoved2022

Промокод: Pravoved2022

8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Размен квартиры

По собственному желанию, а в некоторых случаях и принудительно владельцам жилой площади необходимо ее разменять. Юридически эта процедура представляет собой прямое заключение сделки по обмену помещениями без необходимости отдельных стадий по продаже и покупке. В ряде случаев заключение подобных сделок предусматривает участие государства (социальное жилье).

Ответить на вопрос, как сделать размен квартиры, в двух словах не получится. Необходимо рассмотреть множество вариантов, каждый из которых обладает собственными правовыми нюансами и нормами регулирования.

В нашей статье мы расскажем о различиях в процедуре размена квартиры в зависимости от субъектного состава сторон сделки, а также с учетом целевого назначения жилья и иных правовых характеристик.

Варианты размена квартиры

Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений - мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.

Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен:

  • приватизированной квартиры;
  • неприватизированной квартиры;
  • муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма);
  • квартиры при реновации и пр.

По субъектному составу они подразделяются на сделки:

  • с участием органов местной власти;
  • между физическими лицами;
  • с долевым участником.

Следующая классификация основывается на требованиях, которые выдвигают стороны при поиске оптимальных вариантов размена. Это обмен:

  • равноценный - на аналогичные условия;
  • на квартиру или даже комнату меньшего размера при условии получения доплаты;
  • между городами с учетом переезда сторон;
  • на иные материальные блага.

Законодательно сделки по мене жилья можем подразделить на принудительные и добровольные, о которых мы поговорим подробнее далее.

Размен приватизированной квартиры

Приватизированная квартира предоставляет правообладателю максимальный объем прав по заключению сделки мены жилья. Владелец вправе распоряжаться своим жильем по своему усмотрению в рамках ГК РФ и ЖК РФ. Ключевым условием легальности сделки является прямо выраженное согласие собственника на ее заключение. Если владельцев несколько, соответственно, потребуется согласие каждого. 

В зависимости от формы владения помещением может быть заключен договор мены жилья или обмена жилья (в случае приватизации в рамках договора социального найма). Ст. 72 ЖК РФ устанавливает презумпцию зеркальности сделки, то есть предполагается, что обмен квартирами произойдет на условиях обоюдной приватизации.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную запрещен, хотя и пользовался большой популярностью до внесения изменений в ЖК РФ в 2005 году.

Размен муниципальной квартиры

Статус муниципальной квартиры говорит о том, что жилая площадь предоставляется гражданам на условиях возмездности в пользу местного органа власти - владельца жилья. Вариант размена в этом случае, как правило, включает в себя случаи обмена неприватизированной жилой площади.

Принцип одинаковой формы собственности при размене ограничивает инициаторов сделки в возможности произвести обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Единственный доступный вариант - мена на аналогичный неприватизированный объект недвижимости. Целью такой сделки является изменение условий проживания, если это является крайней необходимостью.

Так как проживающий в неприватизированной муниципальной квартире гражданин является лишь ее пользователем, то для совершения размена ему необходимо обратиться за получением согласия наймодателя - органа местного самоуправления, а также всех совершеннолетних членов своей семьи.

Размен при разводе

Расторжение брака в большинстве случаев сопровождается необходимостью раздела имущества. Сложно достигнуть согласия мирным путем: бывшим супругам необходимо обменять текущую жилплощадь на 2 иные, соответственно, меньшего размера. Разменять квартиру после развода можно и путем ее продажи и равного распределения денежных средств. Этот способ является наиболее действенным в силу того, что вариантов купли-продажи в рамках рынка недвижимости всегда больше, чем предложений по осуществлению мены.

Требования, которым должна отвечать квартира, немного:

  • она должна принадлежать обоим супругам;
  • жилая площадь нажита совместно в течение брака;
  • не имеет обременений;
  • собственники достигли возраста совершеннолетия и не имеют несовершеннолетних детей.

Размен с несовершеннолетними детьми

В вопросе размена жилья с участием несовершеннолетнего действующее законодательство встает на защиту ограниченного в некоторых правах члена общества - ребенка. Несовершеннолетний, не являясь активным участником правоотношений, тем не менее привносит в процесс дополнительные ограничения и требования. Его интересы необходимо учитывать. Может потребоваться даже участие органов опеки, которые вправе проверить новое жилье, в которое переедет ребенок. Орган опеки и попечительства должен дать заключение о том, что новые условия проживания являются аналогичными прежним или превосходят их.

Разрешение органа опеки и попечительства потребуется и в том случае, если несовершеннолетний ребенок имеет право собственности на долю обмениваемого жилья.

Принудительный размен

Следует сразу оговорить основное правило принудительного размена квартиры - это возможно только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.

Сторонам не обязательно документированно доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. Заявление, направляемое в суд, должно быть оформлено в виде иска и соответствовать требованиям гражданско-процессуального законодательства, предъявляемым к подобным документам.

До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.

Размен через суд

Для того, чтобы ваше заявление было принято к рассмотрению, необходимо, чтобы в нем содержались следующие сведения:

  • ссылка на суд, который будет рассматривать данное исковое заявление;
  • информация о сторонах процесса;
  • цена иска (если уместно);
  • подробное описание сложившихся обстоятельств, препятствующих совместному проживанию;
  • ссылки на правоустанавливающие документы;
  • обоснование выдвигаемых требований;
  • сами требования;
  • перечень документов, прилагаемых к заявлению;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Неважно, является ли квартира приватизированной или нет, принудительно разменять ее через суд возможно в любой ситуации при наличии на то оснований.

Возможный вариант развития событий - продажа квартиры и распределение вырученных средств соразмерно причитающимся долям. Если одно из заинтересованных лиц выражает свое категорическое несогласие с продажей, выделяются доли, которыми стороны могут распоряжаться по своему усмотрению.

В случае возникновения подобных ситуаций необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Размен без согласия одного из собственников

Размен квартиры без согласия одного из собственников - случай, когда один из правообладателей выражает свой отказ в размене или продаже приватизированной муниципальной квартиры. Единственным выходом из сложившейся ситуации при невозможности дальнейшего совместного проживания является обращение в суд и принудительное выделение долей заинтересованных в мене граждан.

Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, зато может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями. Например, при наличии 4 собственников, 1 из которых категорически против мены, суд вправе выделить 4 равноценных доли (при отсутствии обстоятельств, требующих увеличения одной из долей), таким образом ¾ квартиры по решению суда могут быть реализованы владельцами по своему усмотрению.

С чего начать

С чего начать размен квартиры? С подготовительной работы - сбора и подготовки пакета документов. В случае добровольной процедуры сторонам необходимо составить, подписать и зарегистрировать соответствующий гражданско-правовой договор.
Чтобы он прошел процедуру государственной регистрации, необходимо приложить следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие бумаги на жилплощадь;
  • удостоверения личности сторон;
  • техническую документацию - технический паспорт и документ, подтверждающий оценочную стоимость квартиры;
  • заявление собственников, выражающее их согласие на сделку;
  • справки из управляющей компании или товарищества собственников жилья об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности по обязательным платежам;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • иные документы.

Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ.


Последние вопросы по теме «размен квартиры»

Фильтры
Семейное право
Проживал на съемных квартирах.В 2006 году сошелся с будущей супругой и по сей день живу в ее квартире.С 2021 года
Меня зовут Кирилл.В 1997 году мать лишили материнства. Был направлен в детский дом.В том же году меня забрал под опеку дед,но опеку до конца не оформил,и через год я вернулся обратно.В 2000 году по достижении совершеннолетия директор детского дома совместно с сотрудницей жкх осмотрели жилье,где я раньше жил и приняли решение ,что оно пригодно для моего проживания.при этом я был не согласен с ними и никаких бумажек не подписывал.О том ,что там проживает мать по договору соц найма ,не работает нигде они знали.После службы в армиии с декабря 2000 по январь 2003 года я уехал в г,Москву искать работу со знакомым. Проживал на съемных квартирах.В 2006 году сошелся с будущей супругой и по сей день живу в ее квартире.С 2021 года временно зарегистрировался по ее адресу.С того же года мне стали приходить иски за неуплату услуг жкх.Бывшая мать так нигде и не работает и не платит по счетам.Временная регистрация не помогает.Стал искать в интернете информацию о моей ситуации и случайно нашел ,что согласно ФЗ 159 ст.8 меня не имели право поселять в прежнее жилье к лишенной родительских прав матери ,т.к. это нарушало мои интересы .Органы опеки так же не проконтролировали выполнение ст.72 ЖК о размене квартиры. С управляющими компаниями и администрацией района у меня так же нет договора социального найма на это жилье.Из всего у меня только штамп в паспорте о регистрации в этой квартире.Из всего этого вопрос-могу я руководствуясь ст.205 ГК РФ подать в суд на восстановление исковой давности и подать иск на службу опеки за нарушение ст.8 ФЗ 159 ,произвести размен квартиры(она двух комнатная) ,доказать ,что проживанию в этой квартире препятствует вышеуказанный закон и отменить в отношении меня иски?Собственное жилье у меня есть пока на бумаге,мы с супругой взяли ипотеку,на квартиру сдали,но она пока в залоге у банка.Другого жилья у меня нет.Есть еще двое несовершеннолетних детей.Прошу вашей помощи.Копия решения суда о лишении материнства у меня на руках. И еще момент , супруг директора детского дома ,которая принимала решение ,что я могу прожить в прежней квартире с матерью ,лишенной материнства является моим биологическим отцом . Она об этом знала , и сознательно, преследуя собственные интересы (репутация , возможные с моей стороны требования) пошла на нарушение моих прав. О правовых нарушениях , и о всех этих статьях я совсем недавно узнал.Есть у меня шансы?
, вопрос №3990920, Кирилл, г. Москва
Жилищное право
Возможен ли вообще обмен муниципального жилья
Добрый день. В трёхкомнатной не приватизированной квартире прописаны я мой несовершеннолетний ребенок и мой дядя, дядя хочет подать в суд на размен квартиры, я против , какой шанс у него выйграть дело? Возможен ли вообще обмен муниципального жилья
, вопрос №3926409, арина, г. Санкт-Петербург
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
Семейное право
Где-то слышали, что размен квартир не влияет на увеличение долей в наследстве
Как определить какая часть квартиры достается по наследству. У бабушки и дедушки была 3-комнатная квартира. У них было 2 родных детей - брат Пётр и сестра Елена. Сначала сестра Елена вышла замуж, переехала жить в однокомнатную квартиру к мужу, в браке родился сын Евгений (мой муж). Потом женился брат Пётр, они стали жить в квартире его жены, в браке родился сын Иван. В какой-то момент родители решили помочь сестре Елене с увеличением жилья. Взяли её с мужем 1-комнатную и свою 3-комнатную и разменяли на две 2-комнатные квартиры. В одну квартиру вселилась семья сестры Елены, в другую передали дедушка с бабушкой. Брат же оставался с ребёнком в квартире жены. Впоследствии брат и сестра были разведены со своими супругами. Спустя время умирает дедушка, бабушка остается жить с сыном (так как Пётр развелся и вернулся в родительский дом) в двушке. Ещё спустя несколько лет умирает брат Пётр, и ещё спустя время умирает сестра Елена. Бабушка тоже потом умерла. И сейчас осталось двое внуков. Они решают кому какая часть квартиры достанется с учётом того размена. Один из внуков (двоюродные братья) решил, что квартира бабушки полностью принадлежит ему, так как думал, что при размене его тетя уже получила часть своей доли. Он не знал, что при размене была вложена однушка отца его двоюродного брата. Как доказать? Документов пока не нашли по обмену той трёшки +однушки на 2 двухкомнатные. Подскажите, можно ли те документы по обмену запросить в госструктурах? Если да, то в каких и как называется тот документ. Или по закону квартира бабушки будет делиться напополам между двумя внуками НЕ СМОТРЯ НА ТО ЧТО когда то был размен квартиры (но с добавлением однушки)? Где-то слышали, что размен квартир не влияет на увеличение долей в наследстве. Могли бы вы помочь с этим вопросом.
, вопрос №3915243, Мария, г. Санкт-Петербург
486 ₽
Вопрос решен
Семейное право
Или наоборот приватезировать чтоб размена не было?
Опекун ребенка без ведома подала в суд на принудительный размен квартиры где прописан ребенок. Квартира не приватизированная, двухкомнатная задолжностей и претензий со стороны третих лиц нет. В квартире поописана и проживает мать ребенка и бабушка ребенка. Мотивирая это все тем что по закону ребенок ( мальчик) не может жить с двумя женщинами, и по закону ему обязанны предоставить однокомнатную квартиру? Законно ли это с ее стороны? И может ли она пренудительно разменять не приватизированную квартиру. Или наоборот приватезировать чтоб размена не было?
, вопрос №3909203, Иван, г. Москва
Семейное право
Что я могу сделать в этой ситуации чтобы получить свою часть
Здравствуйте, у меня есть доля в квартире 1/3 , один из собственников не дает согласие на размен квартиры . Что я могу сделать в этой ситуации чтобы получить свою часть .
, вопрос №3842728, Ксения, г. Новокузнецк
Семейное право
Как проводится размен квартиры при разводе супругов, если третий собственник- несовершеннолетний и у него в квартире незначительная доля (1/6)
как проводится размен квартиры при разводе супругов, если третий собственник- несовершеннолетний и у него в квартире незначительная доля (1/6)
, вопрос №3642325, Галина Тимофеевна Петрова, г. Березники
1600 ₽
Вопрос решен
Приватный вопрос
Жилищное право
Вопрос - как человеку, который был прописан в квартире ло совершеннолетия добиться размена (через суд, по доброму не получится) и возможно ли это вообще?
Приватный вопрос.
, вопрос №3605347, Дарья, г. Москва
Семейное право
При размене этой квартиры, имеет ли право супруг затребовать размен квартиры на две однокомнатные?
Супруги разводятся, в семье совершеннолетняя дочь. Квартира двухкомнатная. При размене этой квартиры, имеет ли право супруг затребовать размен квартиры на две однокомнатные?
, вопрос №3500858, Карина, г. Омск
Семейное право
Размен квартиры гос, живу с матерью
Размен квартиры гос, живу с матерью. Она отказывается
, вопрос №3481490, Алекс, г. Москва
Наследство
Умерла мама и отец, интересует размен квартиры
Умерла мама и отец ,интересует размен квартиры. Первые наследники я и сестра
, вопрос №3404843, Александр, г. Иркутск
Жилищное право
Ранее мы с братом написали отказ от собственности на мать и его старшую дочь
Прожиписаны в квартире я, мать, брат с женой и двумя детьми (один не совершеннолетний). Ранее мы с братом написали отказ от собственности на мать и его старшую дочь. Могу ли я подать на размен квартиры, не являясь собственником и если один из собственников против?
, вопрос №3366703, Анна, г. Москва
Семейное право
Принудительный размен квартиры возможен через суд или приватизации половины квартиры?
Москва. Живу в муниципальной двухкомнатной квартире. Принудительный размен квартиры возможен через суд или приватизации половины квартиры?
, вопрос №3348728, Арсен, г. Москва
Уголовное право
Хотелось бы узнать сколько по времени длится суд по делу имущества?
Здравствуйте. Хотелось бы узнать сколько по времени длится суд по делу имущества ? Меня интересует размен квартиры между собственниками одной квартиры .
, вопрос №3301375, Алена, г. Тюмень
Семейное право
В квартире прописано также 3е несовершеннолетних детей
Добрый вечер! У нас с матерью в собственности (по 1/2 доли) двухкомнатная квартира. Недавно она вступила в отношения мужчину и он живёт у нас. Я против, согласия на это не давала. На размен квартиры она не согласна. в квартире прописано также 3е несовершеннолетних детей. Как быть в такой ситуации? Спасибо
, вопрос №3267451, Анна, г. Москва
Семейное право
Возможна ли продажа/размен квартиры, если мы оформим опеку над бабушкой?
Добрый день. Квартирный вопрос, хотим разменять 3х комнатную квартиру на 2 квартиры. Квартира в собственности у 3х человек меня, тети (дочки бабушки) и бабушки. Бабушка инвалид и с деменцией. Возможна ли продажа/размен квартиры, если мы оформим опеку над бабушкой? Тк без ее согласия мы не можем продать квартиру, а она не может адыкватно мыслить и отвечать из-за деменции. Соответсвенно после опеки и размена квартир, планируем взять ее жить к себе.
, вопрос №3216328, Оксана, г. Москва
Ищете ответ? Спросить юриста проще
или8 499 938-65-20
Другие популярные темы
Дата обновления страницы 27.01.2024