Консультируйтесь с юристом онлайн

488 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Предпринимательское право

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости

Приобретение недвижимости для большинства россиян является знаковым событием всей жизни. Покупка своего угла или земельного участка не просто решает тяжелый жилищный вопрос, но и придает уверенность в завтрашнем дне. Однако копить на такое приобретение зачастую приходится годами. Поэтому столь важно заранее обезопасить себя и проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи.

Понятие юридической чистоты сделки

Понятие юридической чистоты сделки относится не столько к жилью, сколько к переходу права собственности на него. Под фразой «сделка юридически чистая» подразумевается, что нет никаких законных препятствий для проведения купли-продажи недвижимости. В частности, право собственности на жилье или участок земли не ограничено какими-либо обременениями, арестами или запретами и что не возникнут основания для оспаривания сделки и признания ее недействительной.
Термином «юридическая чистота» также часто пользуются для обозначения того, что все ранее проведенные по этой недвижимости сделки были юридически законны. То есть квартиру, дом, земельный участок можно спокойно приобретать в том случае, если при совершении с ними любых действий не было допущено нарушений законов или нормативных актов. 

Не менее важно перед покупкой недвижимости выяснить, не было ли ущемления чьих-то прав во время предыдущих сделок с жильем. В идеальном случае юридическая чистота сделки с конкретным объектом права означает, что приобретаемая недвижимость не может быть изъята у будущего собственника по законным основаниям. 

Грамотно составленный договор купли-продажи также является необходимым условием проведения юридически чистой сделки. Причем здесь имеет значение не только правильное заполнение самого договора, но и подготовка других важных документов сделки. Конечно, гражданам без юридического образования сложно учесть все подобные нюансы, тем более что в каждом случае (земля, вторичное жилье или новостройка) список нужных документов и справок может отличаться.
Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом

Обратившись за юридической проверкой чистоты сделки к нотариусу, покупатель получает возможность приобрести недвижимость без обременений и избежать тем самым впоследствии серьезных проблем. Нотариус прежде всего проверяет документ, удостоверяющий личность продавца. Затем предъявляются подлинники правоустанавливающих документов на жилье. 

Помимо свидетельства о праве собственности, выданным регистрационной палатой, на руках у продавца должен быть один из документов:

  • документ о приватизации жилья;
  • договор купли-продажи, 
  • договор дарения, переуступки права или мены, 
  • свидетельство о праве наследования.

Нотариус проверяет действительность всех документов. Причем если собственников приобретаемого жилья несколько, то есть оно находится в долевой собственности продавцов, то каждый из них должен предоставить свои документы.  

До документального оформления сделки желательно получить от продавца справку о его дееспособности на момент совершения сделки и предоставить ее нотариусу. Этот пункт становится обязательным, если продавец достаточно пожилой человек, пенсионер. Наличие такой справки позволит покупателю обезопасить себя в дальнейшем от претензий и судебных разбирательств со стороны родственников продавца. Для этого проводится освидетельствование у врача-психиатра в день оформления сделки, обязательно сохраняется полученное врачебное заключение.

Если вместо собственника недвижимости сделку оформляет его доверенное лицо, необходимо внимательно изучить выданную ему доверенность. Нотариус в данном случае проверяет, предоставляет ли доверенность третьему лицу право на продажу, подачу документов, подписи, получения денег и оформления всех необходимых бумаг. Также проверяется, не истек ли срок действия доверенности.

Проверка чистоты сделки при покупке квартиры

Проверить чистоту сделки при покупке квартиры особенно важно, если речь идет о вторичном жилье. Здесь необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • имеются ли сведения об обременениях на квартиру и их снятии;
  • какая предыдущая цепочка регистрационных действий и сделок с данной недвижимостью;
  • имеются ли на момент совершения сделки зарегистрированные в квартире лица;
  • проживает ли в жилье кто-либо фактически в настоящее время; 
  • имеются ли лица, зарегистрированные в квартире, но не проживающие в ней фактически в силу разных причин: служат в армии, находятся в местах заключения, в доме престарелых и т.д.; 
  • проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, если нет, то не были ли нарушены их права на жилплощадь при переселении; 
  • имеются ли права у других лиц на квартиру: возможные наследники, несовершеннолетние лица, граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы, отказавшиеся принимать участие в приватизации квартиры, или лица, имеющие право на проживание на основании вступившего в силу судебного решения (берется выписка из ЕГРП);
  • зарегистрированы ли на квартиру обременения – залог, судебный арест, аренда или пользование и т.д.; 
  • проводились ли в квартире перепланировки, если да, то были ли они оформлены соответствующим образом во всех инстанциях; 
  • не является ли многоквартирный дом ветхим и аварийным, подлежащим капитальному ремонту или реконструкции, возможно, у муниципалитета есть какие-либо планы на этот дом (лучше обратиться за информацией в БТИ); 
  • есть ли данные о погашении всех положенных на квартиру платежей (за коммунальные услуги, капремонт, газ, электричество, телефонную связь, интернет и др.).

Также стоит проверить, не может ли претендовать на квартиру бывший супруг нынешнего собственника. В ряде случаев они могут попытаться оспорить сделку купли-продажи, и даже если суд вынесет решение в вашу пользу, придется пережить неприятные судебные разбирательства. От настоящего супруга требуется нотариально заверенное согласие на продажу жилья. 

Нелишним будет взять у продавца квартиры расписку о том, что если возникнут претензии со стороны третьих лиц и сделку купли-продажи будут оспаривать, то продавец обязан будет возместить предусмотренный законом или судебным решением ущерб.

Что должно насторожить при проверке квартиры на «чистоту»

Есть ряд важных моментов, значение которых может быть непонятно покупателям без юридического образования. Насторожить и заставить все еще раз перепроверить перед покупкой недвижимости, а то и вовсе отказаться от варианта должны следующие «тревожные сигналы»:

  1. Недвижимость продается в срочном порядке. Бывают случаи, когда быстро и со скидкой продается вполне «чистая» квартира просто потому, что собственникам срочно понадобились деньги. Однако покупателю в такой ситуации стоит внимательно проверить еще раз все документы. Возможно, от недвижимости стремятся избавиться в связи с вероятными претензиями со стороны третьих лиц, могут существовать неучтенные наследники или выявилось наличие скрытых дефектов у недвижимости, существенный износ дома и проч. 
  2. По документам видно, что данное жилье многократно продавалось за короткий промежуток времени. Например, если квартира меняла владельцев 5 раз за один год, большая вероятность, что у нее может оказаться «криминальная» история, которую очень сложно узнать. Рисковать в данном случае не стоит.  
  3. Квартира продается значительно ниже своей рыночной стоимости. Нужно точно выяснить причину этого и определить для себя риски. Одной из причин может быть то, что дом запланирован под снос или реконструкцию или в квартире имеют право пожизненного проживания третьи лица. Если продавец умалчивает причину, отказывайтесь от сделки без сожаления, велика вероятность потерять свои деньги.
  4. Продажа недвижимости оформляется по доверенности представителем собственника и при этом с самим собственником нет возможности пообщаться даже удаленно. Подобные препятствия лично встретиться или пообщаться с настоящим владельцем скорее свидетельствуют о неблагонадежности продавцов.
  5. Продавец предоставляет исключительно копии документов или дубликаты свидетельства о праве на недвижимость. Одна квартира в такой ситуации может продаваться нескольким покупателям одновременно с разницей в 1 день или даже в тот же день. Поэтому регистрационная палата при приеме документов не увидит, что сделка с этой квартирой уже проведена.
  6. Продавец отказывается предоставить все документы на недвижимость заблаговременно до дня оформления сделки. Скорее всего, это делается для того, чтобы у покупателя не было возможности их тщательно изучить и проверить. 
  7. Имеются расхождения в информации, предоставленной собственником, о количестве проживающих в квартире лиц и данных о том же из паспортного стола. Сокрытие зарегистрированных на жилплощади лиц является крайне тревожным фактом, в этом случае нет смысла даже выяснять причины такой ошибки, стоит отказаться от сделки. 

Этот перечень не является окончательным, а содержит наиболее распространенные варианты, в каждом случае требуется индивидуальный анализ обстоятельств покупки и истории жилья. 

Если же собственник не помогает в получении тех или иных справок или вообще возражает против проверки юридической чистоты его квартиры, лучше сразу отказаться от приобретения данной недвижимости.

Проверка чистоты сделки при покупке земельного участка

Проверку юридической чистоты сделки при приобретении земельного участка нужно начинать с документов на землю. У продавца на руках должно быть свидетельство государственной регистрации на участок земли, где необходимо проверить информацию, кто собственник земли, какова площадь участка, каков статус земли, ее кадастровый номер.

Помимо этого, нужно видеть документ-основание владения землей: договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, оформления по «дачной амнистии», наследственные документы и т.п. Также потребуется кадастровый паспорт на участок, где кроме собственника указывается вид пользования земли.

Крайне важно обратить внимание на категорию продаваемой земли. Если вы хотите построить индивидуальный дом на этом участке, необходимо, чтобы во всех документах была указана категория предназначения «для строительства малоэтажных домов» или «индивидуальной жилой застройки».

Если же земля имеет иное назначение, не стоит слушать уверения продавца, что вы сможете быстро перевести эту землю в нужную вам категорию. Перевод земельного участка из одной категории в другую в лучшем случае обойдется вам в существенную сумму денег и займет массу времени, а в худшем – вообще будет невозможен.
Для использования в качестве дачи с летним домиком вполне подойдет категория земли «для садоводства и огородничества». При покупке участка земли, расположенного в садово-огородном товариществе, необходимо наличие справки об отсутствии задолженностей.

Отдельно следует изучить кадастровый план участка: какое заявлено количество соток, имеются ли сведения о частях земельного участка, сопоставить план границ участка с фактически имеющимися на земле. 

Необходимо проверить, нет ли зарегистрированных обременений для данной земли. Например, по участку могут проходить канализационные трубы, коммуникации, кабели, расти не подлежащие вырубке деревья. Эти и другие нюансы следует изучить заранее, так как в ряде случаев они могут оказаться непреодолимым препятствием для использования земли, как вы планировали.

Любую сделку по купле-продаже недвижимости в новостройке или на вторичном рынке можно отнести к достаточно рискованному процессу. В первую очередь по той причине, что многие стараются сэкономить свои деньги. Это может привести в результате не только к потере денег, но и к потере квартиры или коммерческой недвижимости.

Чтобы избежать таких последствий следует доверить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью нашим опытным юристам. Они предотвратят все причины, по которым соглашение может оказаться недействительным, после чего любая сделка будет соответствовать нормам законодательства.


488 юристов сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «проверка чистоты сделки при покупке недвижимости»

Все темы
Искать

Покупают дом.Как проверить законность документов

Покупаю дом в ипотеку.Банк вроде должен проверять документы на этот дом, нужно ли мне это делать дополнительно у юристов,потому что продавцы какие-то мутные.Какие документы проверять,как могут обмануть меня?

19 Июня 2017, 17:49, вопрос №1671961 Костя, г. Москва
600 стоимость
вопроса
вопрос решен

Может ли обмануть агенство недвижимости при покупке квартиры в ипотеку?

Здравствуйте. Обратились в АН для поиска квартиры в ипотеку. Ипотеку одобрил банк, который сотрудничает с этим АН. Есть ли риск обмана со стороны АН,если квартира покупается в ипотеку?

29 Марта 2017, 20:33, вопрос №1590053 Анастасия, г. Волжский

Получите совет юриста за 15 минут!

488 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут

Как купить юридически чистую квартиру, если при этом оформляется ипотека?

Здравствуйте. Мы живем в маленьком городе Нижегородской области. Собираемся купить квартиру в г. Нижний Новгороде. Скажите, пожалуйста, как купить юридически чистую квартиру? Как узнать подарена она кому- нибудь или оформлено на нее наследство....

28 Марта 2017, 11:14, вопрос №1587736 Юлия, г. Нижний Новгород
Категория: Ипотека
2 ответа
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Проверка докуметов на квартиру при покупке без риэлтора

покупаем квартиру без реэлтора . И связи с продавцом нет переговоры только через агенство ПРОДАВЦА. Нам чтобы проверить квартиру нужна справка архивная из егрп или обширная выписка из домовой книги чтобы проверить квартиру но агенство продавца не...

12 Февраля 2017, 22:31, вопрос №1536644 ДМИТРИЙ, г. Москва

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой, помимо проверки выписки из ЕГРП?

Задумались о покупке квартиры и хотим для начала проводить проверку квартир "на чистоту" самостоятельно. Но кроме выписки из ЕГРП(которую не считаю полноценной проверкой) хотелось бы дополнительно проверить на наследников или добросовестность...

16 Ноября 2016, 22:36, вопрос №1443651 Амелия, г. Казань

Хочу купить квартиру, как проверить ее на чистоту?

Здравствуйте уважаемые юристы, хочу купить квартиру, как узнать кто в ней прописан, нет ли там в собственниках детей и т.д., ведь продавцы говорят, что зеленки у них нет

21 Августа 2016, 23:06, вопрос №1352308 Татьяна Азатовна Зайкова, г. Наволоки

Какой список документов нужен при покупке квартиры?

Здравствуйте,подскажите пожалуйста список документов которые нужны при покупке квартиры.Которые фигурируют при оформлении основных и предварительных договоров и далее до передачи в право собственности покупателя (нового хозяина данного имущества).За...

17 Июня 2016, 17:44, вопрос №1287519 Татьяна, г. Чита-Забайкальск

Кто должен осуществлять проверку недвижимости при покупке?

сейчас нотариальное оформление сделок с недвижимостью обязательно. Проверяет ли нотариус чистоту сделки? Для себя заказали выписку из ЕГРП Продавца в этой выписки как собственника не оказалась, что делать? Хотя у неё есть Свидетельство о...

15 Июня 2016, 23:36, вопрос №1285603 Наталья, г. Хабаровск

В какой момент нужно нанимать юриста для сопровождения сделки?

Покупка квартиры в ипотеку(вторичка). В какой момент нужно нанимать юриста для сопровождения сделки, чтобы быть уверенной в юридической "чистоте" покупаемого жилья?

25 Сентября 2015, 12:18, вопрос №986746 НАТАЛЬЯ, г. Ульяновск
Категория: Ипотека
1 ответ

Проверяет ли банк при выдаче кредита на покупку квартиры юридическую чистоту выбранной квартиры?

При выдачи кредита на покупку квартиры банк проверяет юридическую "чистоту" выбранной вторички? Если так, то если смысл нанимать юриста для сопровождения сделки? Помогите разобраться во всех деталях.

25 Сентября 2015, 09:04, вопрос №986497 НАТАЛЬЯ, г. Ульяновск
Категория: Ипотека
2 ответа

Безопасное оформление купли-продажи

Слышал, что как-то изменились условия оформление купли-продажи жилой недвижимости через нотариуса. Значит ли это, что оформив покупку квартиры через нотариуса, теперь можно не опасаться, что сделка будет впоследствии оспорена в суде? Включают ли...

22 Января 2015, 06:59, вопрос №693738 Олег
300 стоимость
вопроса
вопрос решен

Оценка юридической чистоты сделки/проверка документов

Добрый день. планирую приобретение дома с земельным участком в Московской области. На выбранный объект собственник прислал пакет документов состоящий из: 1. Свидетельство о собственности на дом 2. Свидетельство на земельный участок 3....

17 Ноября 2014, 14:30, вопрос №619488 Юрий, г. Москва
1000 стоимость
вопроса
вопрос решен

Документы ПИК для агентства недвижимости при покупке жилья с обремененим

Здравствуйте! Где можно посмотреть (скачать) полный перечень документов, которые обязана предоставить финансовая компания ПИК агентству по недвижимости, через которое покупается квартира с обременением. ПИК - организация, субсидирующая 40% к уже...

30 Сентября 2013, 12:28, вопрос №240128 Нел, г. Краснодар
Категория: Ипотека
4 ответа
300 стоимость
вопроса
вопрос решен

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

Не хотите ждать?
Звоните бесплатно! 8 499 705-84-25