Законно ли требование управляющей компании согласовывать с ней проведение ремонта в квартире?

Question

Законно ли требование управляющей компании согласовывать с ней проведение ремонта в квартире?

Здравствуйте!

Ситуация следующая. Новостройка с отделкой в Подмосковье, управляющая компания, созданная застройщиком.

УК заставляет подписывать договор на управление домом, который, в частности, обязывает собственников согласовывать с УК привлечение подрядных организаций для проведения работ в квартирах, передавать управляющей компании копии лицензий/патентов этих организаций, список работников, согласовывать ход и время проведения работ.

Насколько я понимаю, подразумевается проведение не каких угодно работ, а переустройства и перепланировки – то есть работ, указанных в ст. 25 ЖК РФ и которые могу требовать от работников некоторой квалификации или допусков, подтверждённых сертификатами, патентами и т.д.

С точки зрения здравого смысла данное требование УК справедливо. Однако есть ли у УК законные основания требовать согласования не только данных работ, но и привлечение подрядных организаций, списка работников и пр.? На какие нормативно-правовые акты можно ссылаться в переговорах с УК по данному вопросу, кроме ст. 26 ЖК РФ, описывающей порядок согласования переустройства/перепланировки? Иными словами, какие аргументы можно привести, чтобы добиться отмены данного пункта договора с УК?

18 Сентября 2015, 18:01, вопрос №979803 Andrey, г. Красногорск

Клиент оставил отзыв о сервисе

показать

согласование перепланировки

обязанности управляющей компании

договор с управляющей компанией

Отказ от управляющей компании

работы по управлению многоквартирным домом

ремонт общего имущества дома

управление многоквартирным домом управляющей организацией

Администрация перепланировка квартиры

Акт о незаконной перепланировке

Поделиться

600 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течение 15 минут

Задать вопрос

Ответы юристов (6)

получен
гонорар 31%

10,0

Рейтинг Правовед.ru

13231

ответ

6197

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Балашов Владимир

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

10,0рейтинг
6197отзывов
эксперт

здравствуйте. Требование и не законно и не справедливо

1- право выбора ук принадлежит собственником

2 право выбора любых организаций для работ внутри квартиры принадлежит только собственнику

3- ремонт не обязаны Согласовываем ни с кем.

Перепланировку надо согласовыватьтно только с гос органами, а не ук

Ук нарушает права потребителя на выбор услуг и компаний. Это незаконно ст. 16 зпп

18 Сентября 2015, 18:11

q Отблагодарить

1 0

10,0

Рейтинг Правовед.ru

13231

ответ

6197

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Балашов Владимир

юрист, г. Москва

Общаться в чате

пункт лучше убрать, либо вообще найти др ук. Если ук навязывает вам застройщик это требование так же не законно, договора на покупку жилья и обслуживания ук между собой не связаны никак

18 Сентября 2015, 18:13

q Отблагодарить

0 0

Andrey

клиент, г. Красногорск

Владимир, здравствуйте!

Вы имеете ввиду п. 1 ст. 16 ЗоЗПП? УК не имеет права навязывать нам условия договора, ущемляющие наше право распоряжаться законно принадлежащим нам имуществом?

18 Сентября 2015, 18:54

10,0

Рейтинг Правовед.ru

13231

ответ

6197

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Балашов Владимир

юрист, г. Москва

Общаться в чате

на самом деле ничтожные требования — не имеют силы изначально

Так же есть вариант о том что они нарушают ст 16 зпп ч.2 ущемляют договоррм права потребитнля а значит такое условие тоде не законно и применяться не должно

18 Сентября 2015, 19:02

q Отблагодарить

0 0

10,0

Рейтинг Правовед.ru

13231

ответ

6197

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Балашов Владимир

юрист, г. Москва

Общаться в чате

именно так, нпрушение прав потребителя по закону о защите прав потребителей

18 Сентября 2015, 19:36

q Отблагодарить

0 0

986

ответов

587

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Горяинов Александр

юрист, г. Оренбург

Общаться в чате

Поэтому выбор другой УК или создание своего ТСЖ, к сожалению, не наш вариант.
Andrey

4.9, 4.9.1, 4.9.3, 4.9.4, 4.9.7, 4.11, 4.12 — попадают под действие ст. 8 ГК РФ, цитируемую мною выше. Вы можете свободны заключать договор на этих условиях, никакой ответственности за их неисполнение вы не понесете. Это совершенно не компетенция УК.

4.13 — в ту же корзину. Разве вы не платите УК за вывоз мусора?

С остальными пунктами — изложено в принципе верно, но не понятно, причем здесь вообще УК?

4.9.6. — это вообще обязанности УК, т.к. система отопления это общее имущество в доме, хотя я не силен в технических моментах, но мне кажется нельзя слить отопительную воду из одного радиатора, минуя всю систему…

4.10 — вы в в любом случае не вправе это делать, даже если вам УК и одобрит подобные действий.

Дело в том, что собственников довольно много, часть из них пассивны в плане отношений с УК («делайте что хотите, только меня не трогайте»), часть всецело на стороне УК. Задача нашей инициативной группы — собрать как можно больше голосов под протоколом разногласий к договору с УК, чтобы остальные собственники не набрали 50% + 1 голос, после чего договор с УК будет считаться принятым без наших правок.
Andrey

Согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ:

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собранииили голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Если противники УК останутся в меньшинстве — у вас будет вполне неплохой шанс обжаловать решение собрания в суде.

С уважением,

18 Сентября 2015, 20:40

q Отблагодарить

0 0

5390

ответов

3282

отзыва

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Проворова Анна

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

5390ответов
3282отзыва

Андрей, добрый вечер.

Вы сможете выложить данный договор для обозрения? Или конкретизируйте пожалуйста, это требование только в отношении перепланировки или ремонта любой сложности? Вы(жильцы) вправе не подписывать договор с УК, навязанной застройщиком, а выбрать свой способ управления МКД.

18 Сентября 2015, 18:13

q Отблагодарить

0 0

Andrey

клиент, г. Красногорск

Анна, добрый вечер!

Вот фрагмент договора, относящийся к обсуждаемому вопросу:

"4. Обязанности и права Собственников

...

4.9.Не производить изменения (ремонт) в квартире без согласования с Управляющей компанией, при этом согласованию подлежат следующие работы и действия:

4.9.1. перепланировка и переоборудование помещений, изменение их функционального назначения, демонтаж стен и перегородок;

4.9.2. установка электробытовых приборов и устройств, ведущая к увеличению потребляемой мощности сверх допустимых пределов;

4.9.3. замена или установка дополнительных секций (приборов) отопления и трубной разводки;

4.9.4. установка регулирующей и запорной арматуры;

4.9.5. изменение схем учета поставки коммунальных ресурсов;

4.9.6. слив теплоносителя из системы и приборов отопления;

4.9.7. установка переговорных, охранных и запорных устройств в общей части Многоквартирного дома;

4.9.8. прочие изменения, согласование которых следует из действующих норм и правил.

4.10. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети без согласования с Управляющей компанией. А также не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам без согласования с Управляющей компанией.

4.11. Согласовать с Управляющей компанией привлечение подрядных организаций, нанимаемых для производства работ в квартире, в том числе, передать Управляющей компании копии лицензий этих организаций, патентов, список работников, согласовать ход и время производственных работ. Собственники принимают на себя всю ответственность за все действия данной подрядной организации и ее работников.

4.12. Уведомить представителя Управляющей компании об изменениях (ремонте) в квартире.

4.13. Заказать за свой счет бункер для вывоза крупногабаритного мусора при производстве изменений (ремонта) в квартире."

Дело в том, что собственников довольно много, часть из них пассивны в плане отношений с УК ("делайте что хотите, только меня не трогайте"), часть всецело на стороне УК. Задача нашей инициативной группы - собрать как можно больше голосов под протоколом разногласий к договору с УК, чтобы остальные собственники не набрали 50% + 1 голос, после чего договор с УК будет считаться принятым без наших правок.

Поэтому выбор другой УК или создание своего ТСЖ, к сожалению, не наш вариант.

18 Сентября 2015, 18:52

получен
гонорар 30%

542

ответа

310

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Казаков Евгений

Адвокат, г. Железноводск

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый вечер, Андрей!

Данное требование УК НЕЗАКОННО и ничтожно.

УК заставляет подписывать договор на управление домом, который, в частности, обязывает собственников согласовывать с УК привлечение подрядных организаций для проведения работ в квартирах, передавать управляющей компании копии лицензий/патентов этих организаций, список работников, согласовывать ход и время проведения работ.
Andrey

УК НЕ может «заставить» заключить договор на управление МКД, т.к. УК выбирают собственники данного МКД и все условия управления, помимо обязательных, где состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации, согласовывается на ОСС.

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ — по договору управления МКД одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников МКД), в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Переустройство и перепланировку требуется согласовывать только в муниципалитете, как это прописано в Главе 4 ЖК РФ. Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Мало того, на ремонтные работы в квартире, не требуется ни патента, ни лицензии, ни членства в СРО, за исключением работ с газовым оборудованием, а вот УК наоборот обязана иметь лицензию.

Резюме: УК это раб собственников МКД, которая призвана собственниками МКД для содержания и ремонта общего имущества МКД. Рабы не заставляют и не диктуют своих условий.

Даже и подписав такой договор с УК на ОСС, в случае нарушения

обязывает собственников согласовывать с УК привлечение подрядных организаций для проведения работ в квартирах, передавать управляющей компании копии лицензий/патентов этих организаций, список работников, согласовывать ход и время проведения работ
Andrey

собственнику «нарушившему» данное ничтожное условие договора НИЧЕГО не грозит.

18 Сентября 2015, 18:21

q Отблагодарить

0 0

542

ответа

310

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Казаков Евгений

адвокат, г. Железноводск

Общаться в чате

Вот фрагмент договора, относящийся к обсуждаемому вопросу:
Andrey

Все пункты, кроме 4.9.2, 4.9.3, 4.9.5, 4.9.6, 4.13 ничтожны и за их «нарушение» собственнику ничего не грозит.

Кондиционеры, скворечники и спутниковые тарелки тоже идти к УК на поклон? Или не додумалась УК об этом? А какие штрафные санкции за нарушение этих «обязанностей» предусмотрела УК?

Пункты: 4.9.2, 4.9.3, 4.13 верны, но они УК не касаются.

Не переживайте, даже и заключив такой договор, в части этих пунктов его можно не исполнять, т.к. ответственности за это нет.

18 Сентября 2015, 19:02

q Отблагодарить

1 0

5719

ответов

1907

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Серебряков Сергей

Адвокат, г. Санкт-Петербург

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

УК заставляет подписывать договор на управление домом
Andrey

Заставлять — это уголовно наказуемое деяние ст. 179 УК РФ. Договор дело добровольное.

есть ли у УК законные основания требовать согласования не только данных работ, но и привлечение подрядных организаций, списка работников и пр.?
Andrey

Никаких законных оснований нет ни для согласования работ, ни для согласования подрядчиков.

какие аргументы можно привести, чтобы добиться отмены данного пункта договора с УК?
Andrey

Можно подать акт разногласий с указанием пунктов договора, с которыми не согласны, и Вашей позиции по данному вопросу.

Успехов.

18 Сентября 2015, 19:15

q Отблагодарить

0 0

7,3

Рейтинг Правовед.ru

10325

ответов

3005

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Бадасюк Владимир

Юрист, г. Калининград

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

7,3рейтинг
3005отзывов

УК заставляет подписывать договор на управление домом
Andrey

Добрый день! Договор всё же необходимо заключить.

договор на управление домом, который, в частности, обязывает собственников согласовывать с УК привлечение подрядных организаций для проведения работ в квартирах, передавать управляющей компании копии лицензий/патентов этих организаций, список работников, согласовывать ход и время проведения работ.
Andrey

В данном случае скорее всего идёт речь о переустройстве и переоборудовании — которые требую присутствие и выполнение работ специалистами с соответствующими допусками. Кроме того тут скорее всего идёт речь о согласовании данных работ с местной администрацией — при отсутствии согласования или отказа могут повлечь последствия самовольной перепланировки — ст. 29 ЖК РФ.

Однако есть ли у УК законные основания требовать согласования не только данных работ, но и привлечение подрядных организаций, списка работников и пр.?
Andrey

Нет, в данном случае оснований требовать от собственников жилых помещений указанных Вами согласований и данных о подрядных организациях с списками и лицензиями у УК нет — просто даже по тому, что УК не является надзорным и контролирующим органом. Данным вопросом занимаются Местная администрация — которая даёт согласование и Жилищная инспекция которая осуществляет надзор за использованием жилищного фонда.

Иными словами, какие аргументы можно привести, чтобы добиться отмены данного пункта договора с УК?
Andrey

В данной ситуации рекомендую следующее: Первое. Пройдите в УК и попросите образец договора для ознакомления. Если просто не будут выдавать то подадите письменное заявление в адрес руководителя УК на предоставление договора для ознакомления. Второе. Подайте письменное заявление — желательно от всех жильцов дома — в котором укажите, что после ознакомления с предложенным УК на подпись договором по управлению МКД, пришли к выводу о необходимости внесения корректуры и изменений в следующие пункты договора которые противоречат законодательству и нарушаю наши права как собственников и жильцов дома: 1. Указываете дословно пункт и что в нём не по Вашему мнению необходимо изменить или дополнить. 2. ______. 3. П.___ — необходимо исключить из договора поскольку он противоречит жилищному законодательству и незаконно обязывает собственников и жильцов дома предоставлять информацию о подрядных организациях и проводимых работах в своих жилых помещениях. Согласование перепланировки и переустройства происходит в порядке ст. 26-29 ЖК РФ в соответствии с которыми согласование осуществляется с местной администрацией и контроль может быть осуществлён жилищной инспекцией, а не УК. Далее так так перечислите все пункты которые Вас не устраивают и соответственно просите внести указанные изменения в договор. Если они этого не сделают — то подадите письменное заявление в адрес жилищной инспекции и прокуратуры на осуществление проверки по данному факту и надзора с соответствующим реагированием и защитой Ваших прав. Если это не поможет — то вопрос сможете решить в судебном порядке, все письменные заявления и ответы — будут играть роль доказательной базы на Вашей стороне. С Уважением...

20 Сентября 2015, 18:01

q Отблагодарить

0 0

Горяинов Александр · Accepted Answer · 18 Сентября 2015, 18:13

Здравствуйте, Андрей.

Законных оснований у УК требовать согласование таких работ нет. УК не имеет к данным вопросам совершенно никакого отношения.

Ремонт в квартире — это право собственника. УК здесь не причем.

Переустройство и перепланировка квартиры регулируется ст. 25-29 ЖК РФ и в них не содержится ни слова об УК. Разрешение выдает администрация.

Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

То есть если буквально, УК работает для вас. И решать что и как делать должны вы, т.е. собственники помещений многоквартирного дома. И никак иначе.

По сути задачи УК — это содержать ОБЩЕЕ имущество в доме и сохранять его (опять таки в интересах собственников), подавать вам коммунальные ресурсы и осуществлять деятельность в интересах МЖД и его собственников.

Иными словами, какие аргументы можно привести, чтобы добиться отмены данного пункта договора с УК?
Andrey

На мой взгляд у вас три варианта:

1. Отказать от подписи договора на таких условиях. Внесение данных пунктов в договор ущемляет ваши права собственника, которые предоставлены вам ч. 2 ст. 209 ГК РФ:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Любой отказ от права ничтожен согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ:

Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

То есть это ваше законное право — кто вам будет делать ремонт, когда, как и из каким материалов. Хоть взвод шимпанзе из Никарагуа.

2. Подписать договор и просто не выполнять условия. На любые претензии отсылать в суд. Пусть УК попытается в суде доказать легитимность подобных условий.\

3. Выбрать либо другую УК либо другой способ управления МЖД. Например, создать ТСЖ.

С уважением,

Законно ли требование управляющей компании согласовывать с ней проведение ремонта в квартире?

Новое в журнале Правовед.ru