Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Законно ли требование управляющей компании согласовывать с ней проведение ремонта в квартире?
Здравствуйте!
Ситуация следующая. Новостройка с отделкой в Подмосковье, управляющая компания, созданная застройщиком.
УК заставляет подписывать договор на управление домом, который, в частности, обязывает собственников согласовывать с УК привлечение подрядных организаций для проведения работ в квартирах, передавать управляющей компании копии лицензий/патентов этих организаций, список работников, согласовывать ход и время проведения работ.
Насколько я понимаю, подразумевается проведение не каких угодно работ, а переустройства и перепланировки – то есть работ, указанных в ст. 25 ЖК РФ и которые могу требовать от работников некоторой квалификации или допусков, подтверждённых сертификатами, патентами и т.д.
С точки зрения здравого смысла данное требование УК справедливо. Однако есть ли у УК законные основания требовать согласования не только данных работ, но и привлечение подрядных организаций, списка работников и пр.? На какие нормативно-правовые акты можно ссылаться в переговорах с УК по данному вопросу, кроме ст. 26 ЖК РФ, описывающей порядок согласования переустройства/перепланировки? Иными словами, какие аргументы можно привести, чтобы добиться отмены данного пункта договора с УК?
здравствуйте. Требование и не законно и не справедливо
1- право выбора ук принадлежит собственником
2 право выбора любых организаций для работ внутри квартиры принадлежит только собственнику
3- ремонт не обязаны Согласовываем ни с кем.
Перепланировку надо согласовыватьтно только с гос органами, а не ук
Ук нарушает права потребителя на выбор услуг и компаний. Это незаконно ст. 16 зпп
Здравствуйте, Андрей.
Законных оснований у УК требовать согласование таких работ нет. УК не имеет к данным вопросам совершенно никакого отношения.
Ремонт в квартире — это право собственника. УК здесь не причем.
Переустройство и перепланировка квартиры регулируется ст. 25-29 ЖК РФ и в них не содержится ни слова об УК. Разрешение выдает администрация.
Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
То есть если буквально, УК работает для вас. И решать что и как делать должны вы, т.е. собственники помещений многоквартирного дома. И никак иначе.
По сути задачи УК — это содержать ОБЩЕЕ имущество в доме и сохранять его (опять таки в интересах собственников), подавать вам коммунальные ресурсы и осуществлять деятельность в интересах МЖД и его собственников.
Иными словами, какие аргументы можно привести, чтобы добиться отмены данного пункта договора с УК?
Andrey
На мой взгляд у вас три варианта:
1. Отказать от подписи договора на таких условиях. Внесение данных пунктов в договор ущемляет ваши права собственника, которые предоставлены вам ч. 2 ст. 209 ГК РФ:
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Любой отказ от права ничтожен согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ:
Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
То есть это ваше законное право — кто вам будет делать ремонт, когда, как и из каким материалов. Хоть взвод шимпанзе из Никарагуа.
2. Подписать договор и просто не выполнять условия. На любые претензии отсылать в суд. Пусть УК попытается в суде доказать легитимность подобных условий.\
3. Выбрать либо другую УК либо другой способ управления МЖД. Например, создать ТСЖ.
С уважением,
Поэтому выбор другой УК или создание своего ТСЖ, к сожалению, не наш вариант.
Andrey
4.9, 4.9.1, 4.9.3, 4.9.4, 4.9.7, 4.11, 4.12 — попадают под действие ст. 8 ГК РФ, цитируемую мною выше. Вы можете свободны заключать договор на этих условиях, никакой ответственности за их неисполнение вы не понесете. Это совершенно не компетенция УК.
4.13 — в ту же корзину. Разве вы не платите УК за вывоз мусора?
С остальными пунктами — изложено в принципе верно, но не понятно, причем здесь вообще УК?
4.9.6. — это вообще обязанности УК, т.к. система отопления это общее имущество в доме, хотя я не силен в технических моментах, но мне кажется нельзя слить отопительную воду из одного радиатора, минуя всю систему…
4.10 — вы в в любом случае не вправе это делать, даже если вам УК и одобрит подобные действий.
Дело в том, что собственников довольно много, часть из них пассивны в плане отношений с УК («делайте что хотите, только меня не трогайте»), часть всецело на стороне УК. Задача нашей инициативной группы — собрать как можно больше голосов под протоколом разногласий к договору с УК, чтобы остальные собственники не набрали 50% + 1 голос, после чего договор с УК будет считаться принятым без наших правок.
Andrey
Согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ:
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собранииили голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Если противники УК останутся в меньшинстве — у вас будет вполне неплохой шанс обжаловать решение собрания в суде.
С уважением,
Андрей, добрый вечер.
Вы сможете выложить данный договор для обозрения? Или конкретизируйте пожалуйста, это требование только в отношении перепланировки или ремонта любой сложности? Вы(жильцы) вправе не подписывать договор с УК, навязанной застройщиком, а выбрать свой способ управления МКД.
Анна, добрый вечер!
Вот фрагмент договора, относящийся к обсуждаемому вопросу:
"4. Обязанности и права Собственников
...
4.9.Не производить изменения (ремонт) в квартире без согласования с Управляющей компанией, при этом согласованию подлежат следующие работы и действия:
4.9.1. перепланировка и переоборудование помещений, изменение их функционального назначения, демонтаж стен и перегородок;
4.9.2. установка электробытовых приборов и устройств, ведущая к увеличению потребляемой мощности сверх допустимых пределов;
4.9.3. замена или установка дополнительных секций (приборов) отопления и трубной разводки;
4.9.4. установка регулирующей и запорной арматуры;
4.9.5. изменение схем учета поставки коммунальных ресурсов;
4.9.6. слив теплоносителя из системы и приборов отопления;
4.9.7. установка переговорных, охранных и запорных устройств в общей части Многоквартирного дома;
4.9.8. прочие изменения, согласование которых следует из действующих норм и правил.
4.10. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети без согласования с Управляющей компанией. А также не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам без согласования с Управляющей компанией.
4.11. Согласовать с Управляющей компанией привлечение подрядных организаций, нанимаемых для производства работ в квартире, в том числе, передать Управляющей компании копии лицензий этих организаций, патентов, список работников, согласовать ход и время производственных работ. Собственники принимают на себя всю ответственность за все действия данной подрядной организации и ее работников.
4.12. Уведомить представителя Управляющей компании об изменениях (ремонте) в квартире.
4.13. Заказать за свой счет бункер для вывоза крупногабаритного мусора при производстве изменений (ремонта) в квартире."
Дело в том, что собственников довольно много, часть из них пассивны в плане отношений с УК ("делайте что хотите, только меня не трогайте"), часть всецело на стороне УК. Задача нашей инициативной группы - собрать как можно больше голосов под протоколом разногласий к договору с УК, чтобы остальные собственники не набрали 50% + 1 голос, после чего договор с УК будет считаться принятым без наших правок.
Поэтому выбор другой УК или создание своего ТСЖ, к сожалению, не наш вариант.
Добрый вечер, Андрей!
Данное требование УК НЕЗАКОННО и ничтожно.
УК заставляет подписывать договор на управление домом, который, в частности, обязывает собственников согласовывать с УК привлечение подрядных организаций для проведения работ в квартирах, передавать управляющей компании копии лицензий/патентов этих организаций, список работников, согласовывать ход и время проведения работ.
Andrey
УК НЕ может «заставить» заключить договор на управление МКД, т.к. УК выбирают собственники данного МКД и все условия управления, помимо обязательных, где состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации, согласовывается на ОСС.
В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ — по договору управления МКД одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников МКД), в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Переустройство и перепланировку требуется согласовывать только в муниципалитете, как это прописано в Главе 4 ЖК РФ. Переустройство и перепланировка жилого помещения.
Мало того, на ремонтные работы в квартире, не требуется ни патента, ни лицензии, ни членства в СРО, за исключением работ с газовым оборудованием, а вот УК наоборот обязана иметь лицензию.
Резюме: УК это раб собственников МКД, которая призвана собственниками МКД для содержания и ремонта общего имущества МКД. Рабы не заставляют и не диктуют своих условий.
Даже и подписав такой договор с УК на ОСС, в случае нарушения
обязывает собственников согласовывать с УК привлечение подрядных организаций для проведения работ в квартирах, передавать управляющей компании копии лицензий/патентов этих организаций, список работников, согласовывать ход и время проведения работ
Andrey
собственнику «нарушившему» данное ничтожное условие договора НИЧЕГО не грозит.
Вот фрагмент договора, относящийся к обсуждаемому вопросу:
Andrey
Все пункты, кроме 4.9.2, 4.9.3, 4.9.5, 4.9.6, 4.13 ничтожны и за их «нарушение» собственнику ничего не грозит.
Кондиционеры, скворечники и спутниковые тарелки тоже идти к УК на поклон? Или не додумалась УК об этом? А какие штрафные санкции за нарушение этих «обязанностей» предусмотрела УК?
Пункты: 4.9.2, 4.9.3, 4.13 верны, но они УК не касаются.
Не переживайте, даже и заключив такой договор, в части этих пунктов его можно не исполнять, т.к. ответственности за это нет.
УК заставляет подписывать договор на управление домом
Andrey
Заставлять — это уголовно наказуемое деяние ст. 179 УК РФ. Договор дело добровольное.
есть ли у УК законные основания требовать согласования не только данных работ, но и привлечение подрядных организаций, списка работников и пр.?
Andrey
Никаких законных оснований нет ни для согласования работ, ни для согласования подрядчиков.
какие аргументы можно привести, чтобы добиться отмены данного пункта договора с УК?
Andrey
Можно подать акт разногласий с указанием пунктов договора, с которыми не согласны, и Вашей позиции по данному вопросу.
Успехов.
УК заставляет подписывать договор на управление домом
Andrey
Добрый день! Договор всё же необходимо заключить.
договор на управление домом, который, в частности, обязывает собственников согласовывать с УК привлечение подрядных организаций для проведения работ в квартирах, передавать управляющей компании копии лицензий/патентов этих организаций, список работников, согласовывать ход и время проведения работ.
Andrey
В данном случае скорее всего идёт речь о переустройстве и переоборудовании — которые требую присутствие и выполнение работ специалистами с соответствующими допусками. Кроме того тут скорее всего идёт речь о согласовании данных работ с местной администрацией — при отсутствии согласования или отказа могут повлечь последствия самовольной перепланировки — ст. 29 ЖК РФ.
Однако есть ли у УК законные основания требовать согласования не только данных работ, но и привлечение подрядных организаций, списка работников и пр.?
Andrey
Нет, в данном случае оснований требовать от собственников жилых помещений указанных Вами согласований и данных о подрядных организациях с списками и лицензиями у УК нет — просто даже по тому, что УК не является надзорным и контролирующим органом. Данным вопросом занимаются Местная администрация — которая даёт согласование и Жилищная инспекция которая осуществляет надзор за использованием жилищного фонда.
Иными словами, какие аргументы можно привести, чтобы добиться отмены данного пункта договора с УК?
Andrey
В данной ситуации рекомендую следующее: Первое. Пройдите в УК и попросите образец договора для ознакомления. Если просто не будут выдавать то подадите письменное заявление в адрес руководителя УК на предоставление договора для ознакомления. Второе. Подайте письменное заявление — желательно от всех жильцов дома — в котором укажите, что после ознакомления с предложенным УК на подпись договором по управлению МКД, пришли к выводу о необходимости внесения корректуры и изменений в следующие пункты договора которые противоречат законодательству и нарушаю наши права как собственников и жильцов дома: 1. Указываете дословно пункт и что в нём не по Вашему мнению необходимо изменить или дополнить. 2. ______. 3. П.___ — необходимо исключить из договора поскольку он противоречит жилищному законодательству и незаконно обязывает собственников и жильцов дома предоставлять информацию о подрядных организациях и проводимых работах в своих жилых помещениях. Согласование перепланировки и переустройства происходит в порядке ст. 26-29 ЖК РФ в соответствии с которыми согласование осуществляется с местной администрацией и контроль может быть осуществлён жилищной инспекцией, а не УК. Далее так так перечислите все пункты которые Вас не устраивают и соответственно просите внести указанные изменения в договор. Если они этого не сделают — то подадите письменное заявление в адрес жилищной инспекции и прокуратуры на осуществление проверки по данному факту и надзора с соответствующим реагированием и защитой Ваших прав. Если это не поможет — то вопрос сможете решить в судебном порядке, все письменные заявления и ответы — будут играть роль доказательной базы на Вашей стороне. С Уважением...
пункт лучше убрать, либо вообще найти др ук. Если ук навязывает вам застройщик это требование так же не законно, договора на покупку жилья и обслуживания ук между собой не связаны никак
Владимир, здравствуйте!
Вы имеете ввиду п. 1 ст. 16 ЗоЗПП? УК не имеет права навязывать нам условия договора, ущемляющие наше право распоряжаться законно принадлежащим нам имуществом?