Налогообложение при продаже дома и участка, полученных по наследству и в собственность

Здравствуйте! 

Таким образом, сейчас супруга покойного владеет 100% дома и участка, половина которых получена более 5 лет назад, а вторая половина по наследству. У супругов в равных долях был земельный участок на котором построили и более 5 лет назад зарегистрировали дом, так же 50/50%

Поскольку земельный участок с домом был в долевой собственности ранее, то есть, право на долю в земельном участке и доме возникло более 5 лет назад, то освобождение от налогообложения в связи с истечением минимального предельного срока владения. 

Возникновение права на долю в последующем в порядке наследования не влечет за собой изменения исчисления срока владения для цели налогообложения. 

Так, согласно  ч. 2 ст. 217.1 НК РФ 

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Так, например, как указано в разъяснениях, данных в 

Письме ФНС России от 03.10.2023 N БВ-4-9/12603@ (ред. от 13.01.2025) «Обзор правовых позиций, сформированных ФНС России по результатам рассмотрения жалоб (апелляционных жалоб) налогоплательщиков»

Таким образом, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата перерегистрации права собственности в связи с изменением состава собственников данной квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. Следовательно, минимальный предельный срок владения Заявителем квартирой необходимо исчислять с даты первичной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, то есть с 24.07.2014.

подробнее по данной ссылке

Также, разъяснения по данному вопросу содержатся в Письме ФНС России от 27.07.2023 N БС-4-11/9597@ «О направлении письма Минфина России» (вместе с <Письмом> Минфина России от 25.07.2023 N 03-04-07/69247). 

подробнее Вы можете ознакомиться по данной ссылке. 

В связи с изложенным, минимальный предельный срок владения для целей налогообложения определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности ( с даты  первичной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости). 

Здравствуйте Олег.

Закон не предусматривает разделения долей по сроку владения в ситуации, когда обе доли были изначально совместной собственностью супругов и срок владения ими исчисляется с момента первоначального приобретения имущества  как указано в Письме Минфина России от 02.09.2022 N 03-04-05/85668.

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/405568967/

Вся доля, перешедшая по наследству, считается находящейся в собственности с момента приобретения имущества в совместную собственность.

Супруга освобождена от уплаты НДФЛ при продаже всей недвижимости, так как срок владения обеими долями исчисляется с момента первоначального приобретения имущества в совместную собственность и превышает пять лет.

Декларация не подается, но документы, подтверждающие срок владения и основания приобретения имущества, рекомендую сохранить для возможных запросов налогового органа.

Какие документы надо приготовить и после сделки представить в ИФНС?

-Правоустанавливающие документы на дом и участок (договор купли-продажи/долевого участия/акт ввода в эксплуатацию и т.п.).
-Свидетельство о праве на наследство.
-Выписка из ЕГРН на дом и участок.
-Документы, подтверждающие регистрацию права собственности на недвижимость более 5 лет назад (выписка из ЕГРН с историей перехода прав).
-Соглашение между наследниками (если оно влияло на распределение долей).

В случае освобождения от НДФЛ декларация не подается. Если налоговая запросит подтверждение срока владения — предоставить:
-Выписку из ЕГРН с историей перехода прав;
-Свидетельство о праве на наследство;
-Документы о приобретении имущества в браке;
-Документы, подтверждающие режим совместной собственности (например, свидетельство о браке, если потребуется).

Здравствуйте!

Если дом и участок первоначально были зарегистрированы за супругами по ½ доли каждому, а жена владела своей долей более пяти лет, то при продаже всего имущества у неё, как правило, не возникает НДФЛ и обязанности подавать 3‑НДФЛ. Переход доли мужа к жене по наследству сам по себе не должен заново запускать срок владения всем объектом: для налогообложения срок связывают с первоначальным возникновением права общей долевой собственности.

Это относится отдельно к дому и к земельному участку: проверьте дату регистрации права на каждый объект.

Почему наследование не означает, что срок для полученной ½ доли начинается заново
По общему правилу доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ после истечения минимального срока владения — обычно пяти лет (п. 17.1 ст. 217, п. 2 и 4 ст. 217.1 НК РФ). Для унаследованной недвижимости предусмотрен трёхлетний срок; он исчисляется со дня смерти наследодателя (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ; п. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Однако в описанной ситуации важно не только наследование, но и то, что жена уже была собственником ½ доли в тех же объектах. Разъяснения Минфина указывают: когда доля в недвижимости переходит к уже имеющему долю собственнику, в том числе по наследству от супруга, срок владения объектом для целей НДФЛ определяется с учётом первоначального возникновения общей собственности. Изменение размера доли не означает, что право собственности на объект возникло заново.

Следовательно, если первоначальное право жены на доли в доме и участке возникло более пяти лет до регистрации перехода объектов покупателю, наиболее обоснованная позиция — освобождение от НДФЛ по всей сумме продажи, а не только по первоначальным 50%.

Какие документы надо приготовить и после сделки представить в ИФНС?

 Если минимальный срок владения истёк, 3‑НДФЛ только из-за продажи этих объектов подавать не требуется. Обычно документы заранее к декларации не прикладывают. Их следует сохранить на случай запроса налоговой инспекции или необходимости подтвердить освобождение.

Если ИФНС направит требование о пояснениях, можно представить письменный ответ с указанием дат первоначальной регистрации прав и приложить копии подтверждающих документов. В нём целесообразно сослаться на п. 17.1 ст. 217, п. 2 и 4 ст. 217.1 НК РФ, а также на правила о возникновении права наследника со дня открытия наследства — ст. 1114 и 1152 ГК РФ.

Здравствуйте, Олег!

Здесь важно учитывать, что продаётся один и тот же объект недвижимости, в котором у супруги уже имелась доля 50%. Последующее увеличение этой доли до 100% в результате перехода доли второго собственника не означает, что право собственности на объект возникло заново.

Данный подход подтверждён разъяснениями Минфина России. В письме от 25.07.2023 № 03-04-07/69247 Минфин указал, что при приобретении долей в одном объекте недвижимости в разное время и по разным основаниям минимальный срок владения определяется исходя из первоначального возникновения права общей долевой собственности. Изменение размера доли за счёт перехода к собственнику доли другого участника не прекращает его первоначальное право собственности

В вашей ситуации срок владения для целей НДФЛ продолжает исчисляться с даты первоначального приобретения каждой недвижимости. Ждать три года с момента смерти супруга в таком случае не требуется.

Минфин России отдельно рассматривал ситуацию, когда недвижимость была приобретена супругами в общую совместную собственность, а после смерти одного из них его доля перешла к пережившему супругу по наследству. В письме от 01.11.2024 № 03-04-05/107600 ведомство подтвердило, что переход доли от умершего супруга не изменяет первоначальную дату начала срока владения.

Правовая основа такого подхода содержится также в статье 34 Семейного кодекса РФ и статье 256 Гражданского кодекса РФ, согласно которым имущество, приобретённое супругами в период брака за счёт общих средств, по общему правилу относится к их совместной собственности. Статья 1150 ГК РФ предусматривает, что право пережившего супруга на его долю в общем имуществе не умаляется наследованием, а доля умершего супруга входит в состав наследства.

Если рассматривать конкретно подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ минимальный срок владения недвижимостью, полученной непосредственно в наследство, составляет три года. Согласно статьям 1114 и 1152 ГК РФ он исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права в ЕГРН. Если бы супруга впервые получила весь дом и участок по наследству и продала их через год, освобождение по этому основанию не применялось бы. Но здесь она уже являлась собственником долей в обоих объектах, поэтому применяется разъяснение об увеличении доли в ранее принадлежавшей недвижимости.

Перед сделкой соберите и сохраните выписки ЕГРН по дому и земельному участку, желательно с историей регистрации прав, а также первоначальные документы, на основании которых супруга приобрела первые 1/2 доли, свидетельство о смерти супруга, свидетельство о праве на наследство и соглашение с дочерью мужа о разделе наследственного имущества либо иной документ, на основании которого оставшаяся доля перешла к супруге. Также желательно иметь свидетельство о заключении брака и документы, подтверждающие правовой режим имущества, если оно приобреталось в браке. Договор продажи дома и земельного участка также необходимо сохранить.

При соблюдении минимального срока владения подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог не требуется. Это следует из пункта 17.1 статьи 217 и статьи 217.1 НК РФ. ФНС также разъясняет, что при продаже недвижимости после истечения минимального срока владения доход освобождается от налогообложения и декларирования. Документы лучше сохранить на случай, если налоговая инспекция запросит пояснения относительно срока владения, но направлять их вместе с отдельной декларацией после сделки не нужно.