Здравствуйте Ирина!
Действия регистратора правомерны, но лишь частично: он абсолютно прав в том, что в вашей справке ГСК содержится критическая юридическая ошибка, из-за которой Росреестр не имеет права зарегистрировать сделку. Однако вам не обязательно забирать документы и прекращать регистрацию — эту ошибку можно исправить.
В чём заключается юридическая ошибка?
В соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на гараж возникает автоматически в момент полной выплаты паевого взноса.
Если в справке написано: «Гражданка [Ваше ФИО] является членом ГСК, пай выплачен в 1997 году», для Росреестра это означает следующее:
1. Именно вы выплатили этот пай в 1997 году.
2. Следовательно, именно у вас в 1997 году возникло право собственности.
3. Но в 1997 году вам было 9 лет. По закону малолетние дети (до 14 лет) не могут самостоятельно вступать в кооперативы и выплачивать паи.
Получается юридический парадокс (документ содержит недостоверные сведения), из-за которого регистратор обязан приостановить процесс или выдать отказ.
Как решить проблему правильно?
Вам нужно переоформить документы в ГСК и пойти по законному пути — «Гаражной амнистии» (Федеральный закон № 79-ФЗ), которая создана специально для тех, кто купил гараж по членской книжке у предыдущих владельцев.
Не отзывайте заявление сразу, а попросите у регистратора время на устранение причин приостановки (или дождитесь официального уведомления о приостановке) и сделайте следующее:
1. Обратитесь к председателю ГСК за новой, корректной справкой.
В справке должно быть четко разделено:
• Кто изначально строил гараж и выплатил пай в 1997 году (первый владелец).
• Цепочка перехода (например: «Пай за гараж №… был полностью выплачен гражданином Ивановым И.И. в 1997 году. В связи с последующей переуступкой прав и сменой владельцев, протоколом общего собрания от [дата в текущем месяце] из членов ГСК исключен предыдущий владелец, а членом ГСК утверждена [Ваше ФИО]»).
2. Соберите доказательства непрерывного владения.
Для «Гаражной амнистии» вам нужно подтвердить, что этот гараж был возведен до 30 декабря 2004 года и переходил от собственника к собственнику. Подойдут:
• Старая членская книжка предыдущего владельца с отметками о выплатах.
• Ваша новая членская книжка.
• Договор/соглашение в простой письменной форме о том, что вы выкупили этот гараж у предыдущего владельца (даже если это простая расписка).
• Технический паспорт на гараж (если остался от старых хозяев).
3. Предоставьте исправленные документы регистратору.
Донесите корректную справку и документы о переходе прав в Росреестр в рамках действующего дела (без полной отмены регистрации), чтобы подтвердить законность вашего текущего членства и преемственность прав на гараж.
Для защиты ваших прав вы можете опираться на следующие нормативно-правовые акты Российской Федерации:
• Момент возникновения права собственности при выплате пая:
• Пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ — устанавливает, что член кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за гараж, приобретает право собственности на это имущество.
• Правила «Гаражной амнистии» (оформление гаражей по членским книжкам):
• Статья 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ — содержит подробный перечень документов и условий, по которым гражданин, фактически купивший гараж у прежнего владельца в ГСК, имеет право оформить землю и сам гараж в собственность.
• Возможность приостановления регистрации для исправления ошибок:
• Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — регламентирует основания для приостановления регистрации (включая предоставление документов, форма или содержание которых не соответствуют требованиям законодательства) и дает заявителю время на предоставление корректных документов вместо отзыва заявления.
• Дееспособность малолетних (почему 9-летний ребенок не мог выплатить пай):
• Статья 28 Гражданского кодекса РФ — определяет дееспособность малолетних граждан (до 14 лет), которая исключает возможность самостоятельного вступления в кооперативы и совершения подобных крупных финансовых сделок.
