Является ли запись об отсутствии согласия супруга ограничением при продаже дома наследником?

Здравствуйте!

Нет, сама по себе данная записать не является препятствием для распоряжения сыном этим домом.

Здравствуйте.

Эта запись не является юридическим ограничением (обременением), которое блокирует или запрещает сделку.

Государственная регистрация перехода права собственности от сына к новому покупателю состоится, но Росреестр перенесет данную отметку в новую запись, что сделает объект «проблемным».

Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

 Требовать согласие умершего человека невозможно, так как его правоспособность прекратилась в момент смерти  в силу ст. 17 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку дом был куплен в 2017 году в браке, он являлся совместной собственностью исходя из ст. 34 СК РФ. После смерти отца в 2019 году брак прекратился, а доля отца вошла в состав наследства. 

Так как мать не оформила наследство на дом официально и продала его сыну в 2025 году как единоличный собственник (по старым документам 2017 года), Росреестр увидел, что имущество приобреталось в браке, но не увидел в пакете документов согласия мужа или свидетельства о его смерти.

В соответствии с ч. 5 ст. 38 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», регистратор был обязан провести сделку, но внести в ЕГРН отметку об отсутствии согласия. 
 
В силу той же ч. 5 ст. 38 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», наличие этой отметки не является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации последующих сделок.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/2253d9add5fa305a1d36b463c6e8a19218c03257/

Сын имеет законное право подписать договор купли-продажи с покупателем и сдать его на регистрацию.

Здравствуйте!

В права наследства она вступала, дом официально не оформилав собственность.Сын хочет продать дом, является данная запись ограничением в регистрации сделки купли-продажи? 

Нет, данная запись не является основанием для приостановления государственной регистрации, отказа в государственной регистрации перехода права собственности. 

Если дом был зарегистрирован при жизни на мать ( супругу), только на ее имя, при этом, он был приобретен в период  брака ( в 2017 году), то дом является совместно нажитым имуществом. Мать приняла наследство, но супружеская доля не была выделена в доме, в соответствии с положениями ст. 1150 ГК РФ,  п. 14.8 «Методические рекомендации по оформлению наследственных прав» (утв. решением Правления ФНП от 25.03.2019, протокол N 03/19), то возможно оспаривание договора купли-продажи другими наследниками, если они имеются, и приняли наследство,  кроме матери, после смерти отца. 

Так, в соответствии с п. 14.8 «Методические рекомендации по оформлению наследственных прав» (утв. решением Правления ФНП от 25.03.2019, протокол N 03/19)

При отсутствии согласия пережившего супруга заявить о выдаче ему свидетельства о праве на долю в общем имуществе, приобретенном в период брака на его имя, вопрос об определении состава наследства решается в судебном порядке.

Здравствуйте! Сама по себе указанная запись в ЕГРН не является обременением и не препятствует государственной регистрации последующей купли-продажи дома. Однако в Вашей ситуации имеются определённые риски, связанные с наследованием имущества после смерти отца.

Согласно пункту 4 части 3 статьи 9 и части 5 статьи 38 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отсутствие нотариального согласия супруга не является самостоятельным основанием для отказа в регистрации перехода права собственности. Росреестр вносит соответствующую отметку, указывающую на возможную оспоримость сделки.

Вместе с тем дом приобретён в 2017 году, когда родители состояли в браке. Следовательно, по общему правилу он являлся совместно нажитым имуществом супругов (статья 34 СК РФ).

После смерти отца в 2019 году его супружеская доля, как правило, составляющая 1/2, должна была войти в наследственную массу. При этом отсутствие регистрации отца в доме не влияет на его имущественные права.

Поэтому главный вопрос заключается не в самой отметке ЕГРН, а в том, каким образом мать оформила наследство и получила право распоряжаться всем домом.

Если мать являлась единственным наследником либо остальные наследники надлежащим образом отказались от наследства, существенных препятствий для дальнейшей продажи может не быть.

Если же имелись другие наследники, чьи права не были учтены, существует риск оспаривания сделки 2025 года и последующей продажи дома.

Рекомендую перед продажей изучить свидетельство о праве на наследство, документы о приобретении дома в 2017 году, договор купли-продажи 2025 года и актуальную выписку ЕГРН.

Мой вывод: зарегистрировать продажу сын, вероятнее всего, сможет, но сначала необходимо проверить законность перехода права собственности после смерти отца.

Уточните, пожалуйста, были ли у отца другие наследники первой очереди — дети, родители — и на основании какого документа мать зарегистрировала право собственности на весь дом?

При необходимости могу провести правовой анализ документов и определить, имеются ли реальные риски оспаривания сделки.