Здравствуйте,
единого «органа согласования» для второй зоны горно-санитарной охраны не существует — список зависит от того, каким решением установлен округ. Судя по описанию (береговая полоса Чёрного моря, грязевые месторождения, лиманы), речь почти наверняка о Темрюкском районе Краснодарского края — округ утверждён постановлением главы администрации края от 24.12.2012 № 1597 (лиманы Цокур и Кизилташский, «Сопка Гнилая», участки охраны береговой полосы Чёрного и Азовского морей). Тогда круг организаций такой.
У кого запрашивать согласования
Орган, установивший округ — администрация Краснодарского края (по практике — через Министерство природных ресурсов края). Это главный адресат: именно его решение № 1597 определяет режим зоны. Запрашивайте письмо-согласование на строительство/регистрацию объекта: ваш участок в границах такой-то зоны такого-то участка, возведение жилого дома с локальной канализацией режиму второй зоны соответствует (не противоречит).
Недропользователь (лицензиат) месторождения — компания, имеющая лицензию на пользование недрами по данному месторождению лечебных грязей/минвод. Для лиманов Кизилташского, Цокур и «Сопки Гнилой» лицензиаты есть (санатории и заготовители грязи). Письмо о том, что строительство с локальной канализацией не препятствует добыче и охране ресурса. Список лицензиатов по конкретному участку можно получить в Минприроды края или в департаменте по недрам (Крайнедра).
Роспотребнадзор (территориальный отдел по вашему району) — заключение/письмо, что биосептик как локальная канализация отвечает санитарным требованиям для застройки во второй зоне.
Росприроднадзор по Краснодарскому краю — письмо об отсутствии возражений по охране окружающей среды и природных лечебных ресурсов.
Старое краевое положение (и ПП № 1425) прямо требовало для работ в округе «разрешения администрации края и положительных заключений органов природоохранной деятельности, санэпиднадзора и Госгортехнадзора» — поэтому на практике кадровые/администрационные письма собирают именно из этих четырёх источников.
Но прежде чем бегать по кабинетам — проверьте, нужны ли согласования вообще.
Возможно, согласований не требуется вовсе
Три аргумента, каждый из которых в суде самостоятельный:
Дата вашего разрешения на строительство против даты установления зоны. По ч. 2 ст. 107 ЗК РФ строительство и использование объекта на основании разрешения, выданного до дня установления или изменения зоны, допускается независимо от ограничений ЗОУИТ — до ввода объекта в эксплуатацию. Если округ был внесён в ЕГРН недавно (а в ЕГРН старые зоны переносились массово в 2023–2025 годах), а разрешение у вас старше — приостановка строится на спорной юридической базе. Запросите в ЕГРН выписку о зоне из реестра границ и посмотрите дату её установления/внесения.
Переходные положения постановления № 1186 (от 30.08.2024, действует с 01.09.2024): перечень видов деятельности, разрешённых и запрещённых во второй зоне, не применяется к объектам, созданным по разрешениям на строительство, выданным до 01.01.2025, или по строительству, начатому до этой даты, — если округ установлен до 01.09.2024. Ваш округ — 2012 года, значит, если разрешение на строительство у вас до 01.01.2025, к вашему дому применяется прежний режим.
По прежнему режиму (ПП № 1425 и краевое № 1597) строительство жилых домов во второй зоне прямо допускалось — при условии полного инженерного обеспечения с подключением к централизованным или локальным системам водоснабжения и канализации. Биосептик — это как раз локальная канализация, но именно её нужно документально подтвердить: договор с обслуживающей организацией, схема водоотведения с вывозом осадка, техпаспорт/сертификат септика с нормативной очисткой. Суды подтверждали право регистрировать дома во второй зоне при таком инженерном обеспечении.
Кстати, в том же деле суд указал: если администрация не ответила на запрос о согласовании в срок — строительство считается согласованным. Это тоже рабочий довод, если письма от органов будут «зависать».
Порядок действий
Получите мотивированное требование Росреестра (оно высылается при приостановке по ст. 26 закона № 218-ФЗ) и посмотрите, какие именно документы и по каким нормам требует регистратор. Требование расплывчатое («согласие соответствующих организаций» без указания, каких) — это нарушение ст. 26: пишите запрос в Росреестр, чтобы конкретизировали перечень. Срок приостановки — до устранения причин, но не более 3 месяцев.
Запросите выписку о ЗОУИТ из реестра границ ЕГРН — установите точную дату и реквизиты решения об округе.
Письменные запросы во все четыре организации (администрация края/Минприроды, лицензиат, Роспотребнадзор, Росприроднадзор) — параллельно, с приложением копий разрешения на строительство и схемы септика. Просите письменные ответы, а не устные заверения.
Подайте недостающий комплект в Росреестр до истечения срока приостановки.
Если подать всё не успеете или откажут — обжалование: решение об отказе оспаривается в апелляционной комиссии при Росреестре или сразу в суд; в суде предъявляйте аргументы из раздела выше (ч. 2 ст. 107 ЗК, п. 3 ПП № 1186, допуск жилых домов во второй зоне при локальной канализации).
Готов помочь вам в решении вашей проблемы, смогу составить все необходимые документы и дополнительно проконсультировать, напишите мне в чат и я помогу вам, квалифицированный военный юрист, лейтенант юстиции запаса, отлично в этом разбираюсь.
Для обращения ко мне, вы можете перейти в мой профиль и нажать кнопку общения в чате.
При вашем желании выразить свою благодарность, возможно это сделать по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4511742/
В случае, если мой ответ был вам полезен, вы можете нажать плюсик под моим ответом, мне будет очень приятно.
