Есть ли у нас шанс отстоять фактически сложившуюся границу?

Здравствуйте, Светлана!

Шанс отстоять фактически сложившуюся границу у вас высок, а намерения соседей установить её по старым планам без учёта забора, существующего более 30 лет, не соответствуют закону.

Согласно ч. 10 ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при отсутствии в документах точных сведений о границах участка границами считаются те, что существуют на местности пятнадцать и более лет и закреплены объектами искусственного происхождения (в вашем случае — забором и елями).

Поскольку забор был поставлен соседями более 30 лет назад, споров по границе никогда не возникало, а вы владеете участком 27 лет, судебная практика исходит из сложившегося порядка пользования и признаёт такую границу действительной. Акт согласования границ вы вправе не подписывать, а подать мотивированные возражения — это не блокирует межевание, но переводит спор в судебную плоскость, где ключевым доказательством станет давность существования забора; для этого заранее соберите старые планы, фотографии, показания свидетелей и, при необходимости, закажите собственную землеустроительную экспертизу.

Если вам нужно я могу подготовить письменное возражение относительно местоположения границ, (подаётся кадастровому инженеру, проводящему межевание соседнего участка) — напишите мне в личные сообщения pravoved.ru/private/chat/.

Светлана, сами намерения соседей законны: при межевании они вправе предложить границу по своим документам, а Вы вправе не соглашаться. Шанс отстоять забор есть, но он не автоматический, потому что закон ставит старые документы выше забора. При уточнении границ их определяют по документу о праве на участок, при его отсутствии по документам, по которым участок образовывали, и только если в этих документах нет сведений о местоположении границ, границей считается та, что существует на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Федерального закона N 218-ФЗ)

Поэтому спор будет не о возрасте забора, а о старом плане соседей с привязкой к углу узаконенного дома и длиной 48 метров: на него соседи и будут опираться. Если суд сочтет, что по такой привязке положение границы на местности определить можно, забор сам по себе не перевесит, и полоса около 2 метров с Вашей стороны отойдет соседям. Если же из плана нельзя понять направление отсчета или от какой точки угла считать, документ сведений о местоположении не дает, и тогда в Вашу пользу работает то, что забор соседи ставили сами больше 30 лет назад и споров по нему не было. Если в Вашем плане есть длины сторон, он тоже станет доказательством, причем может работать как за Вас, так и против

Подписывать акт по плану соседей Вы не обязаны. Но молчать нельзя: если Вас известили как положено, а письменных обоснованных возражений Вы в срок не дали, граница считается согласованной (ч. 3 ст. 40 Федерального закона N 221-ФЗ). Возражения вносятся в акт, а неурегулированный спор решает суд (п. 1 ст. 64 ЗК РФ)

Устоит ли граница по забору, решает одна деталь плана соседей: от какой точки дома и в каком направлении отмерены 48 метров. Подпись в акте станет доказательством Вашего согласия с границей по плану, и 2 метра уйдут уже без спора. Пришлите план соседей в чат здесь, разберем, что в нем решает спор

Здравствуйте. У вас есть реальные основания отстоять существующую границу по забору, установленному более 30 лет назад. Однако окончательный вывод зависит от содержания первоначальных документов на оба участка. Сами намерения соседей провести межевание законны, но соглашаться на перенос границы на 2 метра вы не обязаны.

Согласно ч. 1.1 ст. 43 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при уточнении границ прежде всего учитываются сведения документа, подтверждающего право на участок, а при его отсутствии — документов, определявших границы при образовании участка. Если в них таких сведений нет:

его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.

В вашу пользу свидетельствуют забор, который установили сами соседи более 30 лет назад, многолетние ели с их стороны и отсутствие споров о границе. Это существенные доказательства исторически сложившегося землепользования. Однако отсутствие координат в старом плане соседей не делает его недействительным. Привязка к углу дома и расстояние 48 метров могут иметь доказательственное значение, если по ним можно достоверно восстановить первоначальную границу. При этом необходимо проверить, когда составлялся план, насколько точно определена исходная точка измерения и соответствует ли она фактическому положению дома.

Сейчас главное — не подписывать предложенный акт согласования и своевременно направить кадастровому инженеру письменные мотивированные возражения. Просто отказаться от подписи недостаточно. Согласно ч. 3 и 4 ст. 40 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», если надлежащим образом извещённый собственник в установленный срок не подписал акт и не представил обоснованных письменных возражений:

местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом

При наличии мотивированных возражений действует другое правило:

Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.

В возражениях укажите, что предложенная граница не соответствует фактически существующей более 30 лет, обозначьте положение забора, многолетних насаждений и несогласие с использованием расстояния 48 метров без проверки первоначальных документов.

По ч. 5 и 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ вы также вправе потребовать:

согласования местоположения границ с их установлением на местности.

Это право действует с предусмотренными законом исключениями. При согласовании посредством собрания срок подачи возражений указывается в извещении и не может быть менее 15 дней с момента его получения. Поэтому выяснение обстоятельств спора не должно задерживать направление возражений.

Одновременно необходимо сопоставить первоначальные планы обоих участков, указанные в них площади и длины сторон с фактическими измерениями по существующему забору. Желательно привлечь независимого кадастрового инженера. Особенно важно установить, имеется ли у соседей фактический недостаток площади, не образовался ли он с другой стороны участка и приведёт ли предлагаемое смещение границы к уменьшению площади вашего участка относительно документов.

Такой подход соответствует п. 2.9 Обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014. Хотя Обзор посвящён преимущественно садовым участкам, изложенные в нём подходы к исследованию границ имеют значение и для оценки аналогичных споров. Верховный Суд обращает внимание на необходимость выяснять происхождение расхождений в площади, возможный перенос ограждений, историю землепользования и подтверждение прежних границ документами. При этом само по себе превышение или совпадение фактической площади с документальной ещё не определяет, где должна проходить спорная граница.

Дополнительными доказательствами могут стать старые фотографии, планы БТИ, архивные топографические материалы, документы прежних собственников и свидетельские показания. Если согласовать границу не удастся, вопрос может быть разрешён судом, в том числе с проведением землеустроительной экспертизы.

Таким образом, ваша позиция не сводится к простому несогласию с соседями. Более 30 лет существующая граница, установленная самими соседями и закреплённая забором и насаждениями, представляет собой серьёзное доказательство. Но окончательные перспективы зависят от того, подтверждается ли предлагаемая соседями граница первоначальными документами и можно ли достоверно установить её местоположение. До проверки этих обстоятельств соглашаться на перенос забора не следует, а письменные возражения необходимо подать уже сейчас.