Нужен ли ордер о вселении для кредита под залог недвижимости при покупке квартиры в ЖСК?

День добрый.
Скажите, у вас на руках есть справка от ЖСК о полной выплате пая? Запрашивал ли банк у вас справку о зарегистрированных лицах? 

Здравствуйте.

Квартиру я покупала по договору паевого взноса у ЖСК (строительная компания ЦДС)

А в каком году приобретали? Можете приложить договор?

Добрый день! Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

данная норма коррелирует с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ  согласно которой

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

иное это в том числе и Ваш случай предусмотренный п. 4 ст. 218 ГК РФ. Возможно банк опасается, что Вы не единственный собственник имеющий права собственности хотя как понимаю оно уже зарегистрированов ЕГРН. 

Здравствуйте! В Вашем случае Сбербанк ссылается на реально существующую норму, однако пункт 7 статьи 74 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не устанавливает обязанности собственника квартиры предоставить ордер о вселении.

Указанная норма введена Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ и действует с 1 сентября 2025 года. Она предусматривает необходимость нотариально удостоверенного согласия определённых членов семьи и бывших членов семьи собственника при передаче в ипотеку приватизированного или кооперативного жилья, если такие лица обладают предусмотренными законом правами пользования помещением.

Применительно к ЖСК закон действительно упоминает ордер, однако это лишь один из документов, которыми может подтверждаться право пользования квартирой. Также названы решения общего собрания членов кооператива и судебные решения.

Таким образом, речь идёт не об обязательном наличии ордера у каждого собственника квартиры, приобретённой через ЖСК, а о проверке прав третьих лиц, которые могут сохранять право проживания после передачи квартиры в залог.

Если квартира приобреталась Вами через ЖСК в рамках строительства нового дома, ордер не выдавался, а право собственности надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН, само по себе отсутствие ордера не препятствует установлению ипотеки.

Согласно пункту 4 статьи 218 ГК РФ и статье 129 ЖК РФ, право собственности на квартиру в ЖСК возникает при полной выплате паевого взноса. Поэтому Ваш договор, документы о выплате пая, акт приёма-передачи и выписка из ЕГРН подтверждают законность приобретения квартиры.

Предлагаю получить от ЖСК (либо правопреемника) письменное подтверждение, что ордер на квартиру не оформлялся и не выдавался.
Предоставить банку имеющиеся правоустанавливающие документы и сведения о лицах, зарегистрированных в квартире, в том числе на момент полной выплаты пая.
Если имеется решение общего собрания ЖСК о предоставлении квартиры, запросить его копию.
Направить в Сбербанк письменное обращение с просьбой принять альтернативные документы и разъяснить, почему в Вашем случае необходим именно ордер.
При этом банк вправе самостоятельно оценивать риски предоставления кредита и устанавливать требования к документам. Поэтому отсутствие предусмотренной законом обязанности иметь ордер ещё не означает, что банк обязан одобрить кредит.

Мой вывод: требование банка, вероятнее всего, связано с проверкой возможных прав проживания членов семьи собственника после изменений законодательства в 2025 году. Однако требовать представить документ, который не оформлялся, как единственный возможный способ подтверждения этих обстоятельств юридически необоснованно.

Уточните, пожалуйста, кроме Вас в квартире кто-либо зарегистрирован или был зарегистрирован на момент полной выплаты паевого взноса? Это поможет определить, распространяется ли на Вашу ситуацию пункт 7 статьи 74 Закона об ипотеке и какие документы действительно необходимы.

При необходимости могу подготовить мотивированное письменное обращение в Сбербанк со ссылками на действующее законодательство.