Как заставить УК отремонтировать ржавый стояк или компенсировать стоимость работ стороннего сварщика?

Здравствуйте, Илья.

Вы не вправе самостоятельно или с привлечением подрядчиков ремонтировать трубы которые относятся к общему имуществу МКД в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

Указанные действия могут быть квалифицированы как самоуправство и точно не будут компенсированы.

Вы вправе подать жалобу в Жилинспекцию региона на бездействие УК.

Здравствуйте, Илья.

Если речь идет о стояке или участке до первого отключающего устройства, это общее имущество МКД — п. 5 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491. За его надлежащее содержание при управлении домом УК отвечает сама управляющая организация — ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. 

Поэтому самостоятельно нанимать сварщика и вмешиваться в этот участок без оформления со стороны УК не следует. 

Если хотите привлечь своего специалиста, лучше требовать от УК письменного согласования порядка ремонта и последующей приемки работ. Но самый безопасный вариант с точки зрения ответственности — чтобы ремонт был организован самой УК, даже если фактически его выполнит предложенный Вами подрядчик.

Компенсация Ваших расходов возможна не автоматически. Ст. 397 ГК РФ допускает поручить неисполненную работу третьему лицу и требовать необходимые расходы с должника, но в споре придется доказывать обязанность УК выполнить ремонт, ее неисполнение, необходимость работ и разумность цены. 

Задача минимум: получить ок от УК на работу найденного мною сварщика при сохранении ответственности на стороне УК. Задача максимум компенсировать от УК стоимость работы найденного мною сварщика.

 Добрый день!

 Вам такой вариант вообще не нужен, т.к. если  что-то протечет в результате некачественной работы Вашего сварщика, то все убытки придётся возмещать Вам, в том числе, и соседям ниже, если произойдёт залив их квартир.

 Если Вы намерены ускорить выполнение работ, то подайте жалобу в прокуратуру района, в Государственную жилищную инспекцию и в в Роспотребнадзор — управление в Вашем регионе.

 Далее продолжу.

Илья, добиться согласования можно, но лучше оформлять не просто разрешение «пустить моего сварщика», а участие предложенного Вами специалиста в ремонте, организованном самой УК. Вы вправе предложить кандидата; обязать УК выбрать именно его только по Вашему предпочтению обычно нельзя.

Если речь об участке водоснабжения до первого отключающего устройства, включая это устройство, он относится к общему имуществу по п. 5 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Обязанность УК надлежаще содержать это имущество сохраняется по ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Точное место дефекта и необходимые работы должен зафиксировать осмотр; одна ржавчина без оценки состояния не позволяет установить ни аварийность, ни требуемый способ ремонта.

Перед разговором с инженером письменно попросите: составить акт с местом и характером дефекта, определить объём и срок ремонта; рассмотреть предложенного подрядчика; оформить, кто заказывает и оплачивает работу, кто согласует отключение стояка и техническое решение, кто проверяет результат и подписывает акт приёмки. Практически безопаснее договор УК с этим подрядчиком, чем Ваш отдельный заказ на вмешательство в общедомовую систему. Если расходы временно оплачиваете Вы, порядок и предел их возмещения следует согласовать ДО оплаты. Простое письмо «не возражаем» не равнозначно обещанию вернуть деньги.

УК нельзя заранее освободить от всей законной обязанности по содержанию стояка. Но и фраза в соглашении «ответственность полностью остаётся у УК» не гарантирует освобождения собственника или привлечённого им исполнителя от ответственности за их собственные действия. При последующем заливе нужно будет установить причину, качество работ и нарушение обязанностей конкретных лиц, а не только то, кто первым предложил сварщика.

Без согласования взыскание расходов возможно обсуждать по ст. 397 ГК РФ, но оно не автоматическое. Потребуются доказательства обязанности УК, её неисполнения, необходимости именно этих работ, разумности цены и фактических затрат; учитываются ограничения закона, договора и существа обязательства. Не советую сначала оплачивать ремонт, а потом рассчитывать на бесспорный возврат. При течи или непосредственной угрозе аварии обращайтесь в аварийно-диспетчерскую службу с регистрацией заявки и фиксируйте состояние, не ожидая обещанного звонка.

Если нужно, могу отдельно изучить акт и ответ УК и подготовить адресное письменное обращение о ремонте и порядке привлечения подрядчика — платно через личный чат Правоведа. Цена и объём согласуются до заказа.

Здравствуйте.

Вы можете предложить УК своего сварщика и попросить согласовать его работу. Также можно попытаться добиться возмещения расходов на ремонт, но здесь многое зависит от того, как оформить ремонт и подтвердить его необходимость. Лучше всего, чтобы УК сама наняла предложенного Вами специалиста, организовала ремонт и отвечала за его качество.

Согласно п. 5 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Это означает, что стояк и участок трубы до первого отключающего крана относятся к общему имуществу дома. Поэтому их содержанием и ремонтом должна заниматься УК.

При этом существует норма, позволяющая привлекать сторонних специалистов.

Согласно п. 12 тех же Правил № 491:

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпунктах «д_1» и «л» пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно — услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

То есть само по себе привлечение стороннего сварщика законом не запрещено. Однако это не даёт права без согласования вмешиваться в общедомовую систему водоснабжения или требовать, чтобы УК обязательно наняла именно Вашего специалиста.

Я бы рекомендовала действовать следующим образом.

До разговора с главным инженером направьте в УК письменное заявление. Потребуйте провести обследование стояка, составить акт с указанием повреждений, определить необходимые работы и сроки их выполнения.

Это необходимо, поскольку наличие ржавчины ещё не означает, что трубу обязательно нужно варить. Возможно, потребуется замена повреждённого участка. Такое решение должно приниматься после оценки состояния трубы.

И предложите УК привлечь найденного Вами специалиста. Лучше, чтобы договор с ним заключила сама УК, организовала отключение воды, проконтролировала работы и приняла результат по акту.

Если УК согласится только на ремонт за Ваш счёт, до начала работ рекомендую письменно согласовать стоимость, порядок возмещения расходов, технический контроль и приёмку результата.

Что касается компенсации. Согласно п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1:

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

...

возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Это положение может применяться и к ненадлежащему содержанию общего имущества управляющей компанией.

Но для взыскания расходов необходимо подтвердить, что ремонт действительно требовался, УК не исполнила соответствующую обязанность, а затраты были необходимыми и разумными. Понадобятся акт обследования, письменные обращения, договор со сварщиком, документы об оплате и выполненных работах.

Касаемо сохранения ответственности за УК.

По ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ:

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Однако это не означает, что при некачественной работе приглашённого Вами сварщика УК автоматически будет отвечать за любые последствия. При протечке придётся устанавливать причину повреждения и ответственность каждого участника.

Поэтому я бы не рекомендовала самостоятельно заказывать сварочные работы, рассчитывая впоследствии получить компенсацию и полностью переложить ответственность на УК.

Если главный инженер не назначит обследование или ремонт, подайте письменную претензию и жалобу в Мосжилинспекцию. Если обнаружится протечка либо аварийное повреждение, немедленно зарегистрируйте заявку в аварийно-диспетчерской службе. По п. 13 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416:

Аварийно-диспетчерская служба обеспечивает:

устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок не более 3 суток с даты аварийного повреждения.

При одной лишь ржавчине без аварии этот срок не применяется.

Исходя из вышеизложенного, я рекомендую Вам сначала добиваться письменного подтверждения необходимости ремонта, затем предложите УК оформить работы с Вашим специалистом. Так Вы сможете одновременно решить вопрос качества ремонта и существенно снизить вероятность спора об оплате и ответственности.