Подскажите, пожалуйста, насколько его требования правомерны?

Добрый день.

. При этом изначально при заезде квартирантов была устная договорённость о полной оплате квитанции, включая расходы на содержание общего имущества и пр. В

 устная договоренность не имеет никакого значение.

Только условия в договоре.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

То есть применяются те условия, которые указаны в договоре.

Здравствуйте.

Письменный договор имеет приоритет над устной договорённостью. Согласно ст. 431 ГК РФ, суд сначала оценивает буквальное значение условий письменного договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом

Само по себе требование арендатора не противоречит закону, но у него нет автоматического права на возврат — ему придётся доказывать свою позицию в суде, а это не гарантированный успех.

Главный риск для арендодателя — если дело дойдёт до суда и арендатор докажет, что: в договоре чётко написано «согласно показаниям счётчиков» и что он не знал о составе квитанции и платил «как есть» по незнанию. То есть есть риск, что арендодатель сделает вид, что не понимал за что платит и переплачивает.

Лучший выход — договориться. Если разногласия невелики, проще оформить доп. соглашение к договору, чётко прописав, что именно оплачивает арендатор, и закрыть вопрос.

В вашей ситуации можно использовать процедуру медиации, как способ договориться.

Если ответ был полезен, можете поставить +

Добрый день. Требование арендатора вернуть всю «переплату» за три года не является бесспорным, и я бы сейчас деньги добровольно не возвращал.

Из п. 3.2 договора не следует, что арендатор обязан оплачивать только воду и электроэнергию по счётчикам. Формулировка «коммунальные услуги, включая электроэнергию и воду» означает, что перечень ими не ограничивается. По ст. 154 ЖК РФ к коммунальным услугам относятся также отопление, водоотведение, газ, обращение с ТКО и др. Поэтому в этой части трактовка арендатора слишком узкая. По общему правилу ст. 678 ГК РФ наниматель также самостоятельно оплачивает коммунальные платежи, если договором не предусмотрено иное.

Однако есть нюанс: плата за содержание жилого помещения, управление и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы на содержание общего имущества, а также взнос на капитальный ремонт юридически не являются той же самой категорией, что «коммунальные услуги». Для собственника они выделены ст. 154 ЖК РФ отдельно. Поэтому если в договоре больше нигде прямо не предусмотрено возмещение арендатором всей квитанции, именно по этим строкам у него есть аргументы для спора.

Вместе с тем в Вашу пользу работает то, что при заселении была договорённость об оплате всей квитанции и затем на протяжении трёх лет арендатор именно так исполнял договор без возражений. По ст. 431 ГК РФ при толковании спорного условия суд учитывает не только его буквальный текст, но и переговоры сторон, сложившуюся практику отношений и последующее поведение. Три года регулярной оплаты полной квитанции — существенное доказательство того, как сами стороны понимали свои договорённости. Особенно хорошо, если сохранилась переписка, где Вы направляли полную квитанцию, называли общую сумму к оплате, а арендатор её подтверждал и перечислял.

Если он пойдёт в суд, вероятнее всего, требование будет заявляться как возврат неосновательного обогащения по ст. 1102 ГК РФ. Тогда придётся разбирать каждый вид платежа и основание его получения, а не просто взять всю разницу между показаниями счётчиков и общей квитанцией и автоматически взыскать её с Вас. Общий срок исковой давности составляет три года, причём при споре его необходимо отдельно заявлять в суде.

Поэтому сейчас попросите арендатора изложить требование письменно и представить помесячный расчёт: какие именно строки квитанций он считает переплатой и какую сумму требует вернуть. Ничего письменно не признавайте и соглашение о возврате пока не подписывайте. Сохраните договор, все квитанции за три года, банковские переводы и особенно переписку об оплате полной суммы.

Если пришлёте договор полностью и несколько примеров квитанций, я смогу разделить платежи на те, которые однозначно обязан был оплачивать арендатор, и спорные позиции, а также подготовить мотивированный ответ на его требование.

Ольга, требование арендатора нельзя считать однозначно обоснованным.
По п. 3.2 он обязан возмещать коммунальные услуги. При этом содержание жилья, текущий ремонт и капитальный ремонт юридически относятся к другим видам платежей, поэтому по этим строкам спор действительно возможен.
Однако три года арендатор получал полные квитанции и оплачивал их без возражений. При споре суд может учитывать такой сложившийся порядок расчетов, особенно если сохранилась переписка, где ему направлялись квитанции и он соглашался с суммой.
Поэтому возвращать деньги сразу я бы не советовал. Сначала попросите письменное требование с помесячным расчетом и указанием конкретных строк, которые он считает переплатой. После этого можно оценить каждую позицию отдельно.