Правомерен ли расчет площади участка при аренде долевиками с учетом незарегистрированного фундамента?

Question

При заключении договора аренды администрации передала участок 627 кв м трем долевикам. У одного 10/73 домовладения, у другого 15/73 долей, у третьего 48/73 долей. Мы думали, что земля делится, пропорционально долям.Но когда сложили кв метры, которые администрация написала в договоре , получилось 456 кв м. Объяснили это тем, что на участке есть незарегистрированный фундамент 80 кв м и они пересчитали площади, учли его. В итоге зависло где то 1.5 сотки. Насколько правомерен такой расчет?

Андрей Логинов · Answer

Людмила! Если речь шла о заключении договора аренды земли, то правильно было бы учитывать всю площадь земельного участка, которое занимает домовладение, дополнительно указав, что на участке расположен ещё и фундамент. Его судьбу следует решать собственникам домовладения и арендаторам земли (если сама администрация ранее этим вопросом не занималась). Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат, по правилам сайта услуги в чате платные. Всего доброго!

Константин Лучников · Answer

Здравствуйте, Людмила! По Вашим цифрам разница составляет 171 кв. м: 627 минус 456. Один фундамент площадью 80 кв. м эту разницу не объясняет. Нужен письменный расчет администрации, а не устное объяснение. При аренде публичного участка с несколькими арендаторами по статье 39.20 ЗК РФ размер обязательств обычно соотносится с долями в праве на расположенную недвижимость. Но распределение арендной платы не равнозначно выделению каждому отдельного куска земли: нужно проверить предмет договора, кадастровую площадь и приложения. Запросите расчет, схему и правовое основание учета фундамента: кому он принадлежит, как определены его характеристики и на каком основании для него исключили площадь. Сопоставьте договор с выпиской ЕГРН на участок и дом. Если договор аренды касается всех 627 кв. м, необходимо отдельно выяснить, что именно означают 456 кв. м в таблице: площадь предоставленных частей или показатель для расчета платежей. Без договора и расчета нельзя достоверно признать действия незаконными. Однако указанное расхождение требует документального объяснения. В публичной ветке можно привести обезличенную формулировку спорного пункта и заголовки таблицы. С уважением, Лучников Константин, юрист, партнер адвокатского бюро

Александр Лебедев · Answer

Сначала нужно выяснить, что означают квадратные метры в договоре: площадь всего переданного участка, доля в арендном праве, площадь пользования или база для расчёта платы. Эти величины нельзя автоматически складывать и сравнивать без текста договора. При аренде одного участка несколькими владельцами здания обычно не возникает самостоятельных участков у каждого только из-за долей в доме. Если речь действительно о распределении площади 627 кв. м пропорционально 10/73, 15/73 и 48/73, ориентировочные величины — 85,89; 128,84 и 412,27 кв. м, вместе 627. Наличие незарегистрированного фундамента само по себе не объясняет исчезновение 171 кв. м из предмета аренды. Запросите письменный расчёт, схему участка, выписку ЕГРН и правовое основание учёта фундамента. По ст. 39.20 ЗК РФ условия предоставления участка связанны с правами на расположенные объекты; без документов нельзя подтвердить правомерность иной пропорции.