Что делать, если на участке после постройки дома обнаружили газовую трубу?

Question

Я предполагаю, что дом стоит на расстоянии примерно 2 метров от трубы, но траектория трубы может быть не прямой Я купила участок под строительство дома, в ипотеку. На момент покупки участок был чистым, без зарегистрированных обременений, и у меня было разрешение на строительство. Дом построен и зарегистрирован в собственность. После постановки дома на кадастровый учёт я обнаружила, что на участке в ЕГРН отображена газовая труба, которая пересекает участок и даже дом (хотя дом на сваях). Как я понимаю, труба физически существовала до покупки участка, но была зарегистрирована в кадастре только после того, как я купила участок и построила дом. Неизвестно точно, какого давления эта труба. Визуально она чёрная пластиковая и проходит по территории СНТ. Местные специалисты, которые помогают подключать газ в поселке, говорят, что здесь все трубы низкого давления. При этом в публичной кадастровой карте указано, что это газопровод высокого давления. Я предполагаю, что дом стоит на расстоянии примерно 2 метров от трубы, но траектория трубы может быть не прямой. На участке делались небольшие выкапывания (шурфление), чтобы найти трубы и примерно определить их расположение, но полного обследования не проводилось. Меня интересует: 1. Какие юридические риски могут быть, если фактически дом стоит вблизи зарегистрированной трубы? 2. Могут ли органы или газовая компания потребовать перенос трубы за мой счёт или даже снос дома? 3. Как правильно действовать, чтобы уточнить фактическое положение трубы, давление и зафиксировать это юридически? Хотелось бы получить рекомендации по дальнейшим действиям, чтобы минимизировать риски и выстроить стратегию.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Елена. Да, риски сноса постройки в охранное зоне газопровода имеются в силу статьи 222 ГК «Самовольные постройки). У меня не так давно были клиенты у которых на участке оказался нефтяной трубопровод. Перспективы аналогичные. Построить законно дом или сохранить построенный маловероятно. Максимум, Вы можете пытаться договариваться о переносе газопровода за Ваш счет. Тот факт, что в ЕГРН ограничения не указаны не устраняет препятствие в виде охранной зоны газопровода. С учетом того что ограничения имеются на публичной кадастровой карте также не в Вашу пользу. Оспорить сделку (признать ее недействительной) ввиду того что имеются скрытые недостатки товара (участка) также маловероятно, так как Вы могли проверить наличие ограничений через ППК или, например через запрос градостроительного плана земельного участка в порядке статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Я предполагаю, что дом стоит на расстоянии примерно 2 метров от трубы, но траектория трубы может быть не прямой Надо знать точно, какое расстояние от дома до трубы. На момент покупки участок был чистым, без зарегистрированных обременений, и у меня было разрешение на строительство. Дом построен и зарегистрирован в собственность. Само по себе отсутствие обременений, а также наличие разрешительной документации и регистрация права собственности на дом в Росреестре не гарантирует то, что не будет претензий о сносе дома.ст.222 ГК РФ. Но надо также понимать, что суды принимают решения о сносе домов только в исключительных случаях пр и существенных нарушениях закона и прав и законных интересов третьих лиц. и эти нарушения должны быть подтверждены заключением экспертизы, Ст.79 ГПК РФ. 1. Какие юридические риски могут быть, если фактически дом стоит вблизи зарегистрированной трубы? Самый главный риск — претензии о сносе дома. 2. Могут ли органы или газовая компания потребовать перенос трубы за мой счёт или даже снос дома? Могут. Сначала в виде претензии, а потом могут выйти и в суд с иском. 3. Как правильно действовать, чтобы уточнить фактическое положение трубы, давление и зафиксировать это юридически? Для начала надо запросить ГПЗУ и изучить его. Если Вам нужна более подробная консультация можете обратиться ко мне в чат.

Сергей Петрашевский · Answer

1. Какие юридические риски могут быть, если фактически дом стоит вблизи зарегистрированной трубы? Здравствуйте! Главный аргумент в вашу пользу — на момент покупки участка и строительства дома сведений о газопроводе и его охранной зоне в ЕГРН не было. Согласно пункту 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 23.06.2021, постройка не является самовольной, если лицо не знало и не могло знать об ограничениях, в частности, если не был обеспечен публичный доступ к сведениям о зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Юрий Гальперин · Answer

Ситуация, в которой Вы оказались, является классическим примером конфликта между фактическим землепользованием и запоздалым внесением сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Снос дома крайне маловероятен. Вы проявили должную осмотрительность. Вы перед началом строительства получили сведения из ЕГРН, газопровод там указан не был. Сведения о газопроводе появились после того, как у Вас законно появилось право собственности на дом. У Вас могут быть следующие юридические риски. 1. Наиболее существенный Согласно п.п. 4.3, 4.4 свода правил Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002, утверждены Приказом Минрегиона РФ № 780 от 27.12.2010 следует, что давление газа для жилых и общественных зданий должно составлять до 0,005 МПа, что соответствует газопроводу низкого давления. В таблице В.1 (п.9) этого же свода правил указано, что минимальное расстояние от фундамента жилого дома до подземного газопровода – 2 метра. Сваи являются разновидностью фундамента, поскольку передают нагрузку от дома на грунт. Таким образом, минимальное расстояние 2 метра нужно считать от ближайших к газопроводу свай. Из Правил охраны газораспределительных сетей, установленных Постановлением Правительства РФ № 878 от 20.11.2000 следует, что Для газораспределительных сетей устанавливаются следующие охранные зоны…. вдоль трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода — в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 3 метров от газопровода со стороны провода и 2 метров — с противоположной стороны; Очевидно, что Ваш дом находится в охранной зоне газопровода Из п. 14 этих же правил следует, что на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей запрещается …… строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения…… огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; Если газоснабжающая организация выйдет в суд с требованием об установлении сервитута в виде свободного для нее доступа к газопроводу и обязании Вас не препятствовать его обслуживанию, иск с большой долей вероятности будет удовлетворен и соответствующие обязанности на Вас наложат. 2. Банк, выдавший кредит, является залогодержателем. Обременение в виде охранной зоны газопровода снижает ликвидность залога. При обнаружении этого факта банк может потребовать досрочного погашения кредита, увеличения процентной ставки или обязательного страхования специфических рисков. 3. Стандартные полисы страхования дома могут не покрывать ущерб, причиненный взрывом или утечкой газа из магистрального трубопровода, если дом находится в охранной зоне газопровода. 4. Если при эксплуатации дома и участка (например, при забивке свай для пристройки или копке септика) труба будет повреждена, вся ответственность за ремонт, экологический ущерб и штрафы ляжет на вас. Могут ли потребовать перенос трубы или снос дома? Перенос трубы за ваш счет крайне маловероятен. По ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества. Поэтому перенос труды должен выполнять собственник. Крайне маловероятен и снос дома, о чем сказано выше Как правильно действовать 1. Закажите расширенную выписку из ЕГРН. Там в разделе обременений должен быть указан собственник газопровода 2. Закажите техническое обследование (вынос точек в натуру). Обратитесь к любому кадастровому инженеру или геодезисту, имеющими лицензию на работы с опасными производственными объектами. Он с помощью трассоискателя определит точную траекторию трубы глубину ее залегания и составит акт выноса границ охранной зоны в натуру. 3. Если газопровод фактически проходит не там, где указано в выписке из ЕГРН, подайте заявление об устранении реестровой ошибки 4. Обратитесь в газораспределительную организацию. Если дом не попадает в охранную зону (сваями или стенами), предложите зафиксировать это в акте. Если дом задевает охранную зону, попробуйте заключить мировое соглашение или договор: вы за свой счет (или пополам) заказываете проект выноса трубы за границы вашего участка, а они его реализуют. Если труба останется, попробуйте пописать с ГРО акт согласования границ охранной зоны, где указать, что дом уже стоит, сносить его не будут, но Вы обязуетесь не проводить в этой зоне никаких работ без их письменного разрешения. 5. Уведомите банк. Предоставьте в банк свежую выписку из ЕГРН, акты обследования. Это снимет риски проблем с банком. Надеюсь, ответ был Вам полезен. Если есть вопросы, пишите в личные сообщения.

Александр Лебедев · Answer

Елена, в обсуждении смешаны сведения о самом газопроводе, его охранной зоне и технических расстояниях до здания. Для Вашей защиты их надо проверить отдельно. Появление на карте линии газопровода ещё не устанавливает, когда была установлена соответствующая зона и какие ограничения действовали на дату начала строительства. По пункту 1 статьи 222 ГК РФ существенен вопрос, знали ли Вы и могли ли знать об ограничениях. Поэтому вывод «труба существовала раньше — значит, Вы обязаны были знать» слишком категоричен. Но и одна чистая выписка не даёт безусловной гарантии сохранения дома: будут иметь значение весь комплект разрешительных документов, доступность сведений и фактическая опасность. Я бы сформировал два комплекта доказательств. Первый — хронология: договор покупки, выписка ЕГРН на тот момент, ГПЗУ и разрешение/уведомления, даты начала и окончания строительства, первоначальный технический план, дата внесения сведений о газопроводе и отдельно о зоне. Запросите также акт установления зоны и документ, на основании которого сведения появились в ЕГРН. Второй — обследование с участием эксплуатационной организации: фактическая ось и глубина трубы, паспортное рабочее давление, назначение сети, координаты ближайших свай и расстояния. Итог нужен в письменном виде со схемой и указанием метода измерений. Самостоятельное шурфление прекратите: чёрный цвет трубы и слова местного монтажника не устанавливают её правовой и технический режим. До получения этих данных не признавайте обязанность оплатить перенос и не подписывайте соглашение, основанное на предполагаемых «двух метрах». Перенос за Ваш счёт не следует автоматически из статьи 210 ГК РФ: его основания и распределение расходов требуют отдельной проверки. После обследования можно выбрать между исправлением реестровых сведений, согласованным техническим решением и защитой против требований о сносе.