Что делать, если на границе участка установили ТПУ 10 кВ с охранной зоной?

Здравствуйте, Гульнара.

Если дом не попадает в охранную зону, то проблем с его регистрацией  быть не должно в порядке статьи 70 ФЗ О государственной регистрации недвижимости, по так называемой дачной амнистии.

А зачем Вам судиться? Вы еще хотите разместить объекты недвижимости в охранной зоне?

До моего дома 10 метров. После установки образуется охраная зона по периметру 10 метров, которая накладывается на мой участок. 

Здравствуйте.

Ну, как я понял, Ваш дом в охранную зону не попадает. Охранная зона трансформаторной подстанции 6–10/0,4 кВ составляет 10 метров от ограждения или корпуса (по высшему классу напряжения), что определено Постановлением Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 г.

При этом минимальное расстояние от ТП до окон жилых и общественных зданий устанавливается градостроительными нормами, содержащимися в СП 42.13330.2016 и санитарными требованиями по шуму. Для отдельно стоящей ТПУ (напряжение 10(6)–20 кВ, трансформаторов не более 2, мощность каждого — до 1000 кВ/А) итоговое расстояние должно определяться с учетом акустического расчета. А для более мощных или многотрансформаторных подстанций расстояния определяются проектом по результатам расчетов шума и требований санитарных норм.

Учитывая это обстоятельство, на мой взгляд есть смысл запросить администрацию о наличии разрешительной документации, включающей акустический расчет.

Стоит учесть, что в случае, когда охранная зона появляется после строительства дома, то к собственнику не может быть предъявлено никаких требований. 

Здравствуйте.

Какой именно документ администрация выдала энергетикам в конце июня, разрешение на строительство, разрешение на использование земли или другой документ? Можете прикрепить?

Еще вопрос, откуда Вы измеряли 10 метров до дома, от корпуса ТПУ или от ее ограждения? По подп. «д» приложения к Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160:

Охранные зоны устанавливаются:

вокруг подстанций — в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте наивысшей точки подстанции), ограниченной вертикальными плоскостями, отстоящими от всех сторон ограждения подстанции по периметру на расстоянии, указанном в подпункте «а» настоящего документа, применительно к высшему классу напряжения подстанции.

Для напряжения 1–20 кВ подп. «а» предусматривает расстояние 10 метров. Поэтому нужно точно понять, попадает ли дом в эту зону.

При этом сейчас в Вашу пользу говорит то, что в выписках ЕГРН на 14 и 22 сентября никаких ограничений нет, а строительство дома уже началось.

На основании п. 24 ст. 106 ЗК РФ:

Зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны с особыми условиями использования территорий считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о зоне с особыми условиями использования территории из Единого государственного реестра недвижимости, если иное не предусмотрено настоящей статьей, федеральным законом.

Поэтому, если на эти даты сведений в ЕГРН действительно не было, охранная зона в отношении Вашего участка еще не считалась установленной.

Для дома имеет значение и то, что строительство Вы начали раньше появления зоны. На основании подп. 2 п. 2 ст. 107 ЗК РФ:

Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается:

использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;

Для индивидуального жилого дома разрешение на строительство не требуется.

То, что администрация ссылается на отсутствие уведомления о строительстве, еще не означает, что дом незаконный. Если участок предназначен для садоводства, ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта и дом соответствует требованиям к жилому дому, применяется ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ:

До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя или заказчика строительства жилого дома по договору строительного подряда с использованием счета эскроу (в случае строительства жилого дома на основании такого договора) на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой дом или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от включения садовых земельных участков в территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

То есть до 1 марта 2031 года указано, что наличие уведомления о планируемом строительстве не требуется.

Но требовать сноса или переноса ТПУ из-за того что ее охранная зона зайдет на Ваш участок, пока оснований не достаточно. Нужно установить, нарушены ли требования при выборе места установки и при выдаче июньского документа. Если после установления зоны Ваш участок действительно окажется ограничен в использовании, п. 1 ст. 57.1 ЗК РФ предусматривает, что такие убытки подлежат возмещению в полном объеме.

С регистрацией дома затягивать нежелательно. По ч. 13 ст. 70 Закона № 218-ФЗ Росреестр при регистрации по дачной амнистии учитывает ограничения ЗОУИТ, если сведения о них уже внесены в ЕГРН.

Здравствуйте, Гульнара!

Разберу ситуацию по существу, потому что в ней смешались три разных спора, и от того, как вы их разделите, зависит результат.

Начну с главного. Охранная зона объекта электросетевого хозяйства возникает не в момент установки подстанции и не в момент выдачи администрацией документа, а только со дня внесения сведений о ней в ЕГРН. Это прямо закреплено в пункте 24 статьи 106 Земельного кодекса РФ. Если на 14 и на 22 сентября в выписках по вашему участку никаких ограничений нет, значит юридически охранной зоны пока не существует и ваш участок ничем не обременён. Сохраните эти выписки, они вам ещё пригодятся как доказательство.

Отсюда следует первоочередная задача, и она не судебная. Ваше строительство начато до установления зоны, а для индивидуального жилого дома разрешение на строительство не требуется в силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. По подпункту 2 пункта 2 статьи 107 Земельного кодекса РФ это даёт вам право достроить дом независимо от будущих ограничений. Зарегистрировать дом вы можете по части 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, то есть по технического плану и правоустанавливающему документу на участок, без уведомлений о начале и об окончании строительства, и эта возможность действует до 1 марта 2031 года. Довод администрации о том, что вы обязаны были её уведомить, на регистрацию дома не влияет, дом от отсутствия уведомления самовольной постройкой не становится. Но затягивать нельзя: как только сведения о зоне попадут в ЕГРН, регистрация станет заметно сложнее. Одновременно зафиксируйте дату начала работ, пригодятся датированные фотографии, договор подряда, платёжные документы и акт кадастрового инженера с фактическими замерами.

Теперь о самой зоне. По подпунктам «а» и «д» приложения к Правилам, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160, охранная зона подстанции с высшим классом напряжения от 1 до 20 кВ составляет 10 метров, и отсчитывается она от всех сторон ограждения подстанции по периметру, а не от её корпуса. Поэтому прежде всего нужен точный замер кадастровым инженером: где проходит ограждение, на сколько метров зона зайдёт на ваш участок и попадает ли в неё сам дом. Скорее всего дом не попадает, а обременяется только полоса земли, и это меняет всю стратегию.

Здесь важно понимать, что даже частичное попадание участка в зону это не формальность. По пункту 10 Правил № 160 в её границах без письменного согласования сетевой организации нельзя вести строительство, капитальный ремонт, реконструкцию и снос зданий, размещать автостоянки и площадки, сажать и вырубать деревья. Ваш участок теряет в рыночной стоимости, и это возмещаемый вред. Пункт 1 статьи 57.1 Земельного кодекса РФ предусматривает возмещение таких убытков в полном объёме, причём возмещает их не администрация, а лицо, в интересах которого зона установлена, то есть сетевая организация. Это, на мой взгляд, ваше самое перспективное имущественное требование.

И ещё одна гарантия, о которой стоит знать. Если после замеров окажется, что дом всё же попадает в зону, это не означает, что вы будете сносить или переделывать его за свой счёт. Статья 107 Земельного кодекса РФ возлагает расходы на приведение объектов в соответствие с ограничениями и возмещение связанных убытков на то лицо, в чьих интересах зона установлена.

Теперь о претензиях к администрации. Ваша посылка о том, что администрация обязана была внести ограничение по участку, к сожалению, неверна, и строить на ней иск не стоит. Охранные зоны электросетевых объектов устанавливаются не органом местного самоуправления, а в порядке Правил № 160 по обращению сетевой организации, сведения в ЕГРН вносит Росреестр. Реальные основания для спора с администрацией другие, и они касаются законности самого размещения подстанции. Прежде всего выясните, какой именно документ выдан в конце июня: разрешение на строительство, разрешение на использование земель или иной акт. Это принципиально, поскольку для объектов электросетевого хозяйства до 20 кВ включительно применяются перечни, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816, а размещение таких объектов допускается без предоставления земельного участка и установления сервитута по статье 39.33 Земельного кодекса РФ и Постановлению Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300. Если выдан не тот документ или выдан органом, не уполномоченным его выдавать, это самостоятельное основание для оспаривания.

Параллельно проверяется соблюдение нормативов размещения. Свод правил СП 42.13330.2016 требует принимать расстояние от отдельно стоящих распределительных пунктов и трансформаторных подстанций напряжением от 10 (6) до 20 кВ при числе трансформаторов не более двух мощностью каждого до 1000 кВА до окон жилых и общественных зданий не менее 10 метров, и ваши фактические 10 метров находятся ровно на грани. Отдельно проверяются противопожарные разрывы по СП 4.13130.2013: каркасный дом, как правило, относится к низкой степени огнестойкости, и требуемое расстояние здесь может оказаться больше градостроительного. Проверяется и шум, нормативы установлены СанПиН 1.2.3685-21, для территории, непосредственно прилегающей к жилым домам, это 55 дБА днём и 45 дБА ночью. Наконец, стоит посмотреть правила землепользования и застройки вашего поселения на предмет минимальных отступов от границ участка, с учётом того, что по части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ действие градостроительного регламента не распространяется на участки, предназначенные для размещения линейных объектов. Утверждение администрации о праве строить прямо по границе без проверки этих документов принимать на веру не нужно.

Поэтому ближайший практический шаг такой: письменные запросы в администрацию и в сетевую организацию по Федеральному закону от 02.05.2006 № 59-ФЗ с требованием предоставить копию выданного документа, проектную документацию, схему расположения объекта, расчёт шума и сведения о правах на земельный участок под подстанцией. Ответ обязаны дать в течение тридцати дней. Параллельно имеет смысл обратиться в Ростехнадзор и прокуратуру, это и бесплатно, и формирует доказательственную базу.

И обязательно о сроке, это самое срочное. Решение или действие органа местного самоуправления оспаривается по главе 22 Кодекса административного судопроизводства РФ, и срок составляет три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (часть 1 статьи 219 КАС РФ). Вы узнали о ситуации в сентябре, значит время уже идёт. Даже если документы вам ещё не предоставили, административный иск можно подать, а недостающие доказательства истребовать через суд.

Отдельно предупрежу о реалистичности требования снести или перенести подстанцию. Такое требование заявляется как негаторный иск по статье 304 Гражданского кодекса РФ, но суды применяют разъяснения пунктов 45 и 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно которым снос допускается лишь тогда, когда нарушение невозможно устранить иным способом. В отношении объектов энергоснабжения суды почти всегда находят такой иной способ. Поэтому ставку разумнее делать на два требования, которые действительно выигрываются: признание незаконным решения администрации, если проверка документов покажет нарушения нормативов, и возмещение убытков с сетевой организации по статье 57.1 Земельного кодекса РФ. Требование о переносе можно заявить дополнительно, но рассчитывать на него как на основное не стоит.

Если после замеров подтвердится, что ограждение или конструкция подстанции хотя бы частично заходит на вашу территорию, ситуация меняется кардинально: это уже прямое нарушение владения, и иск по статье 304 Гражданского кодекса РФ здесь имеет высокие шансы. Поэтому замеры кадастровым инженером я бы поставил первым пунктом вместе с регистрацией дома.

Если пришлёте выданный администрацией документ и результаты замеров, скажу точнее, какое из требований в вашем случае перспективнее и как правильно сформулировать просительную часть.

С уважением,
Гайворонский Александр.