Как обезопасить покупку квартиры у пожилого собственника с подозрением на деменцию?

Question

Здравствуйте! Очень интересует мнение специалистов по недвижимости. Хотим приобрести квартиру, где одним из собственников является пожилая женщина, ей около 75 лет. Когда мы были в квартире, нам показалось, что она ведёт себя несколько странно, выглядит очень тревожной. Я сам врач-психиатр, поэтому у меня возникло подозрение, что, возможно, у неё начинаются когнитивные нарушения или деменция и, соответственно, могут возникнуть вопросы к её способности понимать значение своих действий при совершении сделки. Юристы и риелторы с нашей стороны говорят, что для защиты покупателя достаточно получить справку из ПНД и дополнительно провести перед сделкой медицинское освидетельствование. При этом освидетельствование они предлагают провести не в государственном учреждении, а в частной сертифицированной специализированной компании, которая занимается такими освидетельствованиями. Также предлагается прописать в предварительном договоре обязательство родственников после сделки зарегистрировать маму в другой квартире. То есть оформить расписку/обязательство о том, что они обязуются вселить и зарегистрировать её по другому адресу. При этом нам говорят, что между получением справки из ПНД и самой сделкой желательно, чтобы прошло не более двух недель, и что в совокупности справка из ПНД, частное освидетельствование и обязательство о последующей регистрации будут достаточно хорошей защитой покупателя. У меня в связи с этим несколько вопросов. Насколько действительно такая схема защищает покупателя от риска того, что впоследствии пожилая собственница или её родственники попытаются оспорить сделку, например, по причине того, что на момент её совершения она не понимала значения своих действий? Насколько вообще юридически весомо освидетельствование, проведённое в частной компании? Есть ли принципиальная разница между таким заключением и освидетельствованием в государственном медицинском учреждении? Имеет ли смысл дополнительно требовать каких-то других мер? Например, нотариального удостоверения сделки или каких-то иных документов, подтверждающих её способность понимать содержание сделки? Также друзья советуют вообще рассмотреть вариант, при котором пожилая собственница до сделки перестаёт быть собственником, например, передаёт свою долю детям, и уже после этого мы покупаем квартиру у её детей. Насколько такая схема действительно снижает юридические риски для покупателя или, наоборот, может создать дополнительные риски? Буду благодарен за мнение именно специалистов по недвижимости и судебной практике по оспариванию сделок с пожилыми собственниками.

Сергей Николаев · Answer

Когда мы были в квартире, нам показалось, что она ведёт себя несколько странно, выглядит очень тревожной. Я сам врач-психиатр, поэтому у меня возникло подозрение, что, возможно, у неё начинаются когнитивные нарушения или деменция Добрый день! Самый лучший вариант — отказаться от покупки такой квартиры. Насколько действительно такая схема защищает покупателя от риска того, что впоследствии пожилая собственница или её родственники попытаются оспорить сделку, например, по причине того, что на момент её совершения она не понимала значения своих действий? Насколько вообще юридически весомо освидетельствование, проведённое в частной компании? Не защищает такая схема покупателя на 100%, поскольку при оспаривании сделки в суде назначается судебно-психиатрическая экспертиза, которая очень часто по выводам не совпадает с заключением специалистов, проведенных хоть в частных медицинских организациях, хоть в ПНД в день совершения сделки, и судебная практика признания таких сделок недействительными весьма обширна. Так, согласно ст. 177 Гражданского Кодекса РФ: 1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Далее продолжу.

Фарит Нежемединов · Answer

Добрый день. Чем вызваны подозрения? ь, что она ведёт себя несколько странно, выглядит очень тревожной. Я сам врач-психиатр, поэтому у меня возникло подозрение, что, возможно, у неё начинаются когнитивные нарушения или деменция и, соответственно, у нее есть близкие родственники? Она говорила что либо о причинах продажи? Где будет проживать потом? В таком возрасте люди не склонны к переменам без серьезных причин. ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими 1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Если она не понимает полностью или отчасти значение своих действий, то риск того, что сделку оспорят есть.

Владимир Куковякин · Answer

Здравствуйте, Антон! Начну с того, что Ваши опасения вовсе не являются напрасными. Так, согласно ч. 1 ст. 177 ГК РФ Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Описанные Вами обстоятельства создают весьма ощутимые риски относительного того, что впоследствии продавец обратиться в суд в исковым заявлением о признании сделки недействительной по указанным выше основаниям. При этом, вполне вероятно, что экспертизой будет установлено невозможность понимания продавцом значения своих действий. Далее продолжу.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте. А Вы спросили у этой женщины, зачем она продает квартиру? Где она будет жить дальше?

Малика Чотчаева · Answer

Антон, добрый день! Хотим приобрести квартиру, где одним из собственников является пожилая женщина, ей около 75 лет. Первый вопрос, квартира отчуждается получается целиком, кто остальные собственники долей в квартире? Выписку из ЕГРН актуальную получили?

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте! Здесь имеет значение не сам возраст продавца и не факт учета в ПНД, а то, понимала ли она смысл продажи именно в момент подписания договора. На основании п. 1 ст. 177 ГК РФ: Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Поэтому отсутствие диагноза или учета в ПНД само по себе не исключает применение ст. 177 ГК РФ. Это подтверждено и свежей практикой Верховного Суда РФ. В Тематическом обзоре ВС РФ № 12/2026, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 01.07.2026 № 15А/2026, разъяснено, что нужно доказать состояние человека именно в момент сделки, а вопрос о способности понимать свои действия, как правило, требует специальных знаний и судебной экспертизы. При этом обязанность доказать такое состояние лежит на том, кто оспаривает сделку. sudact.ru/law/tematicheskii-obzor-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-n_9/ Частная медицинская организация не хуже государственной. Часть 1 ст. 18 Закона РФ от 02.07.1992 № 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» устанавливает: Психиатрическую помощь оказывают медицинские организации, стационарные организации социального обслуживания, предназначенные для лиц, страдающих психическими расстройствами, врачи-психиатры, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, при наличии лицензии на осуществление медицинской деятельности. Поэтому нужно проверить медицинскую лицензию организации и квалификацию конкретного психиатра по ст. 19 Закона РФ от 02.07.1992 № 3185-1. Но даже такое освидетельствование не даст Вам никаких гарантий. По ч. 2 ст. 67 ГПК РФ: Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Если дело дойдет до суда, заключение врача будет оцениваться вместе с медицинскими документами, показаниями свидетелей, обстоятельствами сделки и судебной экспертизой. Закон также не устанавливает правило, что справка из ПНД должна быть получена не более чем за две недели до сделки. Для ст. 177 ГК РФ главное другое, а именно состояние продавца в момент подписания договора. Поэтому, если сделку проводить, медицинское обследование разумнее делать непосредственно в день сделки либо максимально близко к нему. В заключении желательно отразить не только наличие или отсутствие психического расстройства, но и способность женщины понимать, что она продает квартиру, прекращает право собственности, получает определенную сумму и должна переехать. Нотариальное удостоверение в Вашей ситуации желательно, хотя по закону оно не обязательно, если мать с долей 1/2 и дети с долями по 1/4 продают всю квартиру одной сделкой, действует исключение из п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Нотариус просто зафиксирует то, что женщина понимает смысл сделки и действительно хочет ее совершить. Дополнительно имеет смысл попросить нотариуса провести видеофиксацию сделки. Обязательство детей зарегистрировать мать после продажи по другому адресу ничего не даст с точки зрения действительности сделки. Статья 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 указывает: Регистрация или ее отсутствие не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации. Регистрация сама по себе не дает матери право собственности на новое жилье. Поэтому гораздо существеннее понять, действительно ли ей приобретают другую квартиру, будет ли она ее собственником и какая часть денег от продажи ее 1/2 доли поступит непосредственно ей. Переоформлять перед продажей ее 1/2 долю на детей тоже смысла особого нет. Дарение или иное отчуждение доли самой матерью будет отдельной сделкой, которую также можно оспаривать по ст. 177 ГК РФ. Причем такое отчуждение одной доли уже подпадает под общее правило ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделок с долями. То есть вместо одной сделки появляется дополнительная сделка, действительность которой также будет зависеть от состояния матери в момент ее совершения. Расчеты лучше проводить безналично непосредственно на ее счет и подробно фиксировать сумму и порядок расчетов в договоре. Это позволит впоследствии подтвердить не только подписание договора, но и фактическое получение продавцом денег.