Можно ли через суд вывести участок из-под залога при ипотеке?

Здравствуйте.

Собственно что точно бессмысленно — это обращаться в суд, поскольку банк в своем праве — он может согласовать вывод из-под залога, а может и не согласовать. То есть в судебном порядке его к этому не принудить.

Единственное, что тут можно посоветовать — это перекредитоваться в другом банке, закрыв ипотеку в этом и передав сокращенный залог другому банку, естественно при наличии такой договоренности.

смогу ли я вывести из-под залога участок, который ранее в залоге не был, 

Согласно ст. 11.2 ЗК РФ

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки ...

Сейчас формально этого участка уже нет, есть другой участок, который находится в залоге. Т.е. после раздела большого участка обе его получившиеся части продолжают оставаться в залоге, просто отдельно друг от друга.

Так что на мой взгляд, единственная возможность — перекредитоваться в другом банке. Другое дело, что возможно текущая ипотека интереснее по проценту. Но это уже вопрос того, что Вам важнее.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте,  Анна.

Все достаточно просто и очевидно в Вашей ситуации.

Если банк Вам дал разрешение на раздел участка с сохранением залога на оба образуемые участки, то исключить залог с одного из участков можно только с согласия банка в силу статьи 421 ГК (Свобода договора).

Если же в разрешении на раздел участка не было речи о сохранении залога, то он должен был прекратиться при образовании новых участков в силу пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте.

Подскажите есть ли смысл обращаться в суд

 обращаться в суд смысла не вижу. Залог не будет снят без согласия банка и пока условия договора не будут выполнены. Заставить банк через суд не получится.

Далее, в силу ст. 11.2 ЗК РФ

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, залог пока что сохраняется. Залог пока не закрыт, сумма в 2 млн. 313 висит как задолженность. Без её погашения ни суд, ни банк, залог не снимут.

Анна, здравствуйте.

У иска о прекращении залога на участок №2 нет правового основания, и причина не только в правилах льготной программы, на которые сослался банк. То, что остаток долга 2 313 тыс. руб. в несколько раз меньше оценки 10 724 тыс. руб., для снятия залога значения не имеет.

Разберу, почему так. Когда заложенный участок делят, залог по закону сохраняется в отношении всех образованных участков (п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ). Поэтому после раздела 2025 года оба участка по 6 соток находятся в залоге не по выбору банка, а в силу прямой нормы. Согласие банка на раздел само по себе не было согласием освободить один из них.

Основания прекращения залога перечислены в п. 1 ст. 352 ГК РФ: прекращение обеспеченного обязательства, гибель вещи, реализация имущества, прекращение договора залога и другие случаи, предусмотренные законом или договором. Несоразмерности долга и стоимости залога в этом перечне нет. Статья 348 ГК РФ регулирует обращение взыскания на заложенное имущество, а взыскание на ваше имущество никто не обращает, поэтому опереться на неё в таком иске нельзя.

Теперь о ставке. Кредитная организация не вправе в одностороннем порядке увеличить процентную ставку по кредиту гражданину, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом (ст. 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»). Поэтому ответ на ваш вопрос лежит в кредитном договоре, а не в способе прекращения залога. Если в разделе о процентной ставке есть условие о её изменении при изменении или уменьшении предмета ипотеки, оно сработает одинаково, снимут залог по суду или по соглашению. Если такого условия нет, освобождение участка само по себе основанием для повышения ставки не является. Этот пункт стоит проверить до любых переговоров с банком.

Реальные пути зависят от того, зачем вам свободный участок.

1. Если участок №2 вы хотите продать. Распоряжаться заложенным имуществом можно с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Предложите банку схему, при которой покупатель платит через аккредитив, часть денег идёт в досрочное погашение кредита, а банк в тот же момент снимает обременение с этого участка. Долг при этом уменьшается, а дом с участком под ним остаются в залоге.

2. Если продавать не нужно. Направьте в банк письменное предложение о частичном досрочном погашении в обмен на дополнительное соглашение об исключении участка №2 из предмета ипотеки. Это прекращение залога по соглашению сторон, и суд для него не нужен. В том же письме попросите банк указать конкретный пункт договора или правил программы, который не позволяет такое соглашение заключить. Такой ответ покажет, о чём вообще можно договориться.

3. Если банк откажет и в этом. Тогда остаётся полное погашение остатка кредита: с прекращением обеспеченного обязательства залог прекращается на всё имущество (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Есть ли в разделе вашего кредитного договора о процентной ставке пункт о её увеличении при изменении предмета ипотеки? От его формулировки зависит, какой из путей для вас безопаснее.

Уважаемая Анна Андреевна, здравствуйте! Изучила Ваши документы.

Скажу прямо -  шансы на удовлетворение иска  — крайне низкие. Дело в том, что многократное превышение стоимости залога над остатком долга не дает собственнику права требовать частичного прекращения ипотеки.

Ссылка на ст. 348 ГК РФ для такого иска не подходит.

 Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ae1527619c79bf9165f8594e57896648aa8c729a/

Эта статья регулирует основания обращения взыскания на заложенное имущество и позволяет отказать банку во взыскании при крайне незначительном нарушении обязательства и явной несоразмерности требований стоимости залога.

Она не устанавливает принцип, по которому банк обязан освободить часть имущества при уменьшении задолженности.

Основания прекращения залога перечислены в ст. 352 ГК РФ.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/79236eefe7413756e6e909f8ff7ac54a11586d4e/

Среди них исполнение обеспеченного обязательства, гибель предмета залога, реализация имущества и другие прямо предусмотренные законом случаи.

Избыточность обеспечения и высокая стоимость оставшегося имущества самостоятельными основаниями прекращения залога не являются.

По ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запись об ипотеке погашается, в частности, по заявлению залогодержателя либо на основании вступившего в силу судебного акта, но для такого судебного акта все равно требуется предусмотренное законом материально-правовое основание.

… Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.........

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/17d1d696c4f070cf741363779ec3e630af980919/

Согласие Сбербанка на раздел участка также не означает согласия на снятие ипотеки с одного из образованных объектов.

Юридически это разные действия.

Банк разрешил изменить характеристики предмета залога, но не отказался от части обеспечения.

После раздела ипотека сохранилась на обоих образованных участках.

Устная консультация сотрудника банка по телефону могла бы иметь значение только после четкого безусловного обещания банка снять обременение после оценки.

Даже такая запись скорее подтверждала бы ненадлежащее консультирование, но не заменяла письменного соглашения об изменении предмета ипотеки.

Ссылки на ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом и на ст. 428 ГК РФ о договоре присоединения теоретически возможны, но судыне признают злоупотреблением обычный отказ залогодержателя уменьшить согласованный объем обеспечения.

Стоимость дома с участком 10 724 000 рублей при долге 2 313 000 рублей подтверждает отсутствие экономического риска для банка, однако не создает обязанности банка отказаться от залога.

Дополнительно позицию банка усиливает льготный характер кредита и условия программы господдержки о сохранении предмета обеспечения.

Поэтому иск именно «о прекращении залога ввиду несоразмерности обеспечения» почти наверняка закончится увы — отказом.

Более перспективный вариант мог бы появиться при наличии письменного обязательства банка освободить второй участок, условия кредитного договора о частичном снятии залога либо документов, из которых прямо следует, что согласие на раздел было дано одновременно с согласованием последующего вывода участка.

По представленным сведениям таких документов нет.

Ставку банк не вправе произвольно увеличить.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности», кредитная организация не вправе в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку по кредитному договору с гражданином, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом.

Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, процентные ставки по вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами — индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5842/fb02b8fc9ee99647912daeaf4c0763e64585ad0e/

Вместе с тем кредитный договор может заранее предусматривать льготную и базовую ставку, а также переход на базовую ставку при утрате права на субсидирование или несоответствии кредита условиям программы.

Тогда изменение будет рассматриваться не как произвольное решение банка, а как применение согласованного условия договора.

Само судебное прекращение ипотеки автоматически ставку не повышает -  решающее значение имеют точный текст кредитного договора, правила программы и основания прекращения субсидии.

Практически разумнее сначала направить в Сбербанк повторную претензию с требованием указать конкретный пункт кредитного договора и конкретную норму правил господдержки, запрещающие частичное снятие залога.

Суд имеет смысл рассматривать только после анализа этих положений.

На имеющейся правовой базе расходы на процесс, оценку и возможную экспертизу, вероятнее всего, не приведут к снятию обременения.

С уважением, Дарья Алексеевна.