Здравствуйте Анастасия.
В Вашем плане есть существенный риск потерять право на выплату именно в момент досрочного погашения ипотеки, поэтому я бы не советовала закрывать кредит и только потом пытаться менять цель выплаты на строительство.
Пока ипотека по уже приобретенному дому полностью не погашена и семья участвует в программе с целью погашения этого жилищного кредита, такой дом при определенных условиях может не учитываться при оценке обеспеченности семьи жильем. Именно поэтому наличие дома площадью 47 кв. м сейчас само по себе не обязательно препятствует участию по ипотечному направлению.
Но после полного погашения ипотеки это специальное исключение перестает работать. Дом останется в Вашей собственности уже без кредитного обременения и при повторной проверке обеспеченности жильем его площадь будут учитывать. В Барнауле учетная норма составляет менее 12 кв. м на человека. При площади 47 кв. м на троих получается примерно 15,67 кв. м на человека, то есть выше этой нормы.
Поэтому рассчитывать на то, что после погашения ипотеки вместо 12 кв. м применят норму 18 кв. м и семья сохранит статус нуждающейся уже для строительства, я бы не рекомендовала. Эти нормы имеют разное назначение. Для признания семьи нуждающейся в Барнауле ключевой является именно учетная норма 12 кв. м.
Следовательно, схема «сначала войти в программу на погашение ипотеки → самостоятельно закрыть ипотеку → поменять цель на строительство» является рискованной. Комитет может прийти к выводу, что после погашения кредита основания, позволявшие не учитывать ипотечный дом, отпали, а семья уже обеспечена жильем выше учетной нормы. В результате может возникнуть вопрос не только об отказе в смене цели, но и о дальнейшем участии семьи в программе.
Есть еще один важный риск — возраст супругов. На момент включения семьи в список претендентов на получение выплаты возраст каждого супруга не должен превышать установленный программой предел. Сейчас 31 год проблемой не является, но если очередь растянется на несколько лет, этот момент обязательно нужно учитывать.
Что касается второго дома на том же участке, универсального запрета на существование двух жилых домов на одном земельном участке нет. Но возможность строительства нужно проверять применительно именно к Вашему участку: его территориальную зону, площадь, разрешенный вид использования, предельный процент застройки, отступы от границ, противопожарные расстояния и возможность размещения еще одного объекта. В Барнауле для участков ИЖС действуют местные градостроительные параметры; например, в зоне индивидуальной застройки встречается минимальная площадь участка 500 кв. м.
Делить участок заранее на два участка обязательно не всегда. Если оба дома могут законно размещаться на одном участке и параметры застройки соблюдены, сам по себе факт наличия двух домов еще не означает обязательного раздела земли. Но если планируется самостоятельное отчуждение домов, отдельные участки либо существующий участок по своим параметрам не позволяет разместить второй дом, вопрос раздела придется решать отдельно.
С материнским капиталом ситуация действительно может существенно усложнить план.
Если Вы направите маткапитал на действующую ипотеку, жилье необходимо будет оформить в общую собственность родителей и детей с выделением детских долей.
После появления доли ребенка старый дом уже нельзя будет свободно продать, снести или совершить иные действия, фактически прекращающие право собственности ребенка, без решения вопроса с органом опеки. Поэтому если конечная цель — снести старый дом либо существенно менять юридическую конфигурацию недвижимости, использование маткапитала именно сейчас на старую ипотеку действительно создаст дополнительные ограничения.
Само по себе наличие детской доли не запрещает построить рядом новый дом, если градостроительные требования соблюдены. Проблема возникнет прежде всего тогда, когда потребуется снести старый дом, продать его, обменять либо иным образом прекратить право ребенка на его долю.
Поэтому я бы серьезно рассмотрела вариант не направлять маткапитал на старый дом до получения письменной позиции Комитета по делам молодежи относительно дальнейшей судьбы семьи в программе. Материнский капитал в принципе можно использовать и непосредственно на строительство либо реконструкцию индивидуального жилого дома при соблюдении установленных условий.
Что касается реконструкции как альтернативы, здесь нужно разделять две программы. Для материнского капитала реконструкция жилого дома прямо предусмотрена, в том числе когда площадь дома в результате работ увеличивается.
А вот по программе «Молодая семья» в перечне основных направлений использования выплаты указано строительство жилого дома по договору строительного подряда, но отдельного направления «реконструкция существующего дома» в перечне нет.
Поэтому искусственно оформлять фактическое строительство нового дома как «реконструкцию» я бы не советовала. Если фактически строится другой самостоятельный объект, документы должны соответствовать реальному характеру работ.
Я бы изменила Ваш порядок действий.
До погашения ипотеки и до использования маткапитала письменно обратитесь в Комитет по делам молодежи Барнаула и попросите дать официальный ответ на конкретную ситуацию: сохранится ли участие семьи и статус нуждающейся, если ипотека на имеющийся дом будет полностью погашена до получения социальной выплаты и семья захочет изменить направление выплаты на строительство индивидуального дома.
Причем в обращении нужно прямо указать: семья из трех человек, существующий дом — 47 кв. м, ипотека действует, другого жилья нет, предполагается досрочное погашение ипотеки и дальнейшее строительство.
Одновременно получите градостроительный план именно Вашего земельного участка либо письменную консультацию архитектуры о возможности размещения второго индивидуального жилого дома без сноса первого.
И только после двух письменных ответов я бы принимала решение, куда направлять материнский капитал и стоит ли досрочно закрывать ипотеку.
На сегодняшний день наиболее опасная часть Вашего плана — именно досрочное погашение ипотеки до получения выплаты. После этого дом площадью 47 кв. м, вероятнее всего, начнут учитывать при определении обеспеченности жильем, и при действующей в Барнауле учетной норме 12 кв. м на человека перейти с ипотечного направления на строительство может уже не получиться.
Поэтому сначала необходимо получить от Комитета письменное подтверждение, что смена цели не повлечет исключения из программы, и только затем погашать ипотеку и использовать маткапитал.
